* 실질취득 약 115,000,000원은 선순위 임차보증금이 낙찰대금과 배당으로 충당되고 미변제 잔액을 인수하는 구조를 전제로 한 개략적인 판단 기준입니다. 정확한 인수금액은 배당순위, 집행비용, 주택도시보증공사의 대위·승계 범위 및 실제 보증금 잔액에 따라 달라집니다. 취득세·명도비용 등은 별도입니다.
인천지방법원 2024타경584868. 인천 미추홀구 도화동 산에들에 8층 803호, 전용 49.75㎡ 오피스텔입니다. 2020년 6월 김관환 씨가 거래가 110,000,000원에 취득했고, 2024년 12월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 네 번 유찰되면서 최저매각가가 감정가 141,000,000원의 약 24%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 그러나 이 물건에서 먼저 읽어야 할 서류는 매각물건명세서의 인수권리 문구입니다.
임차인 김지은은 2020년 5월 18일 전입·점유를 시작했고, 2024년 7월 8일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 강제경매개시결정은 2024년 12월 30일입니다. 기존 근저당권은 이미 2020년 5월 18일 말소되었습니다. 결국 임차인의 대항력과 임차권등기가 경매개시결정보다 앞서는 구조입니다. 매각으로 모든 보증금 부담이 사라진다고 볼 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 석바위로 26-1, 8층 803호 (도화동, 산에들에) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 49.75㎡ · 지상 10층 건물 중 8층 803호 |
| 소유자 | 김관환 (2020.06.15 소유권이전, 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 | 141,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 33,854,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 113,396,351원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.30 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 선순위 임차권 | 김지은 · 을구 3번 · 최종 등기 보증금 115,000,000원 |
| 실제 임차인 | 1명 (김지은) |
| 보증기관 관련 | 주택도시보증공사가 경매 신청채권자 — 임차보증금 대위·승계 범위 확인 필요 |
| 민간임대주택 | 2022.12.08 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 근저당권은 2014년 5월 20일 서울우유협동조합을 권리자로 하여 채권최고액 108,000,000원으로 설정되었지만, 2020년 5월 18일 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 살아 있는 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다.
현재 말소기준으로 파악된 권리는 2024년 12월 30일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024년 7월 8일에 김지은의 임차권등기가 접수됐으며, 실제 전입·점유일은 2020년 5월 18일입니다. 전입·점유, 확정일자, 임차권등기의 선후관계가 모두 중요한 물건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김지은 8층 803호 전부 주거 · 임차권등기 |
2020.05.18 | 2020.04.16 2020.07.01 2022.05.24 |
115,000,000원 최종 등기액 |
대항력 있음
우선변제
잔액 인수
배당요구 확인 · 2024.07.08 |
김지은의 임차권등기에는 임차보증금이 순서대로 110,000,000원, 110,000,000원, 115,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 임차권에 관한 계약·보증금 변경 이력이므로 세 금액을 서로 다른 임차인 보증금처럼 합산하지 않습니다. 최종 등기상 보증금인 115,000,000원을 주요 위험금액으로 봅니다. 실제 반환·변제 내역에 따른 현존 채권액은 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가 21.5%의 착시
산에들에 오피스텔의 실거래 사례는 2022년 2건이 확인됩니다. 평균 거래금액은 157,500,000원이지만, 거래시점이 오래되어 2026년 현재 시세를 직접 대표한다고 보기 어렵습니다. 더욱이 비교 거래의 전용면적은 49.75㎡와 51.77㎡로, 두 사례 모두를 동일 호수의 확정적인 시세로 취급해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 49.75㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2022.04 | 51.77㎡ | 9층 | 145,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 2건 | 157,500,000원 |
최저가 33,854,000원은 과거 실거래 평균 157,500,000원의 21.5%에 해당합니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 경매 최저가만의 비율입니다. 선순위 임차권을 고려한 실질취득 기준을 약 115,000,000원으로 잡으면, 과거 평균과의 단순 비교에서도 가격차가 크게 줄어듭니다. 더욱이 2022년 거래만으로는 지금도 그 가격에 매도할 수 있다고 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,854,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,009,372원 |
| 1. 주택도시보증공사 | 113,396,351원 | 32,844,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 단순 예상배당입니다. 집행비용 1,009,372원을 공제한 32,844,628원이 주택도시보증공사에 배당되는 가정이며, 청구금액 대비 미배당액은 80,551,723원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
여기서 중요한 점은 예상배당표의 채권 미배당액과 매수인이 인수하는 임차보증금 잔액을 동일한 숫자로 단정할 수 없다는 것입니다. 위 표는 신청채권자 중심의 배당 추정이며, 임차권등기에 대한 별도 배당액은 표시되지 않습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금 채권을 대위·승계한 범위와 배당금이 임차보증금 변제에 충당되는 관계를 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 해결되지 않는 문제
| 회차 | 최저가 | 예상 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 약 24% |
33,854,000원 | 32,844,628원 | 80,551,723원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 17% |
23,697,800원 | 22,871,240원 | 90,525,111원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 12% |
16,588,459원 | 15,889,867원 | 97,506,484원 |
매각대금이 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액이 줄고 미배당액은 커집니다. 이 미배당액 자체가 매수인의 확정 인수액은 아니지만, 선순위 임차보증금이 낙찰대금에서 변제되고 잔액이 인수되는 구조라면 낙찰가 인하분만큼 잔액 인수 부담이 늘어날 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 실질취득가격이 동일한 폭으로 하락한다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 시민공원역 북서측 인근. 주변은 단독주택, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천2호선 시민공원역 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 8층 803호. 오피스텔로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대지면적 324.2㎡, 사다리형에 가까운 평지. 북측과 서측으로 각각 약 15m 및 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등의 토지이용 제한이 있으며, 공시지가 기준은 2,270,000원/㎡입니다.
- 임대주택 관련. 2022년 12월 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·등록 상태 및 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 관할 기관에 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 산에들에의 총 세대수는 8세대이며, 확인된 매매사례는 2022년 2건입니다. 최근 거래 근거가 부족하여 매도 예상가격과 처분기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 을구 3번 김지은의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 잔액 인수 문구를 반드시 대조하세요.
- 보증금 변동 내역. 110,000,000원에서 최종 115,000,000원으로 이어진 계약별 보증금 변경·확정일자·우선변제 범위를 확인하세요. 증액분의 권리순위도 별도로 검토해야 합니다.
- 보증기관 승계관계. 주택도시보증공사의 113,396,351원 청구가 어떤 임차보증금 채권을 얼마만큼 대위·승계한 것인지 확인하세요. 원임차인 채권과 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실제 인수액 산정. 임차보증금 현존액, 배당예정액, 집행비용 및 우선변제 순위를 종합하여 매수인이 부담할 잔액을 입찰 전 확정하세요. 이를 확인하지 못했다면 인수 0원으로 가정하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유와 인도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 확인된 거래가 2022년에 그치므로 2026년 현재의 인근 오피스텔 매매·임대 가격과 실제 매도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 여부 및 관련 의무가 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 관리비·제세공과금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 항목, 취득세, 등기비용 및 명도 관련 비용을 별도 반영하세요.
- 원본 서류 재확인. 2026.11.10 매각기일 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 자료와 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “3,385만원에 낙찰받아도 3,385만원짜리 물건은 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가의 24%까지 떨어졌으니 충분히 싸다는 결론입니다. 임차인 김지은은 경매개시결정보다 앞선 전입·점유 및 임차권등기를 갖추고 있고, 매각물건명세서는 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
최종 등기 보증금은 115,000,000원입니다. 보증금이 낙찰대금의 배당과 매수인 인수로 충당되는 구조에서는 실질취득 부담이 이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 최저가가 더 낮아져도 같은 비율만큼 실질취득 비용이 줄어드는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금 간 대위·승계 관계, 실제 배당 후 잔액은 아직 입찰자가 반드시 확인해야 하는 핵심 사항입니다. 과거 실거래 평균 157,500,000원 역시 2022년 거래에 기초하므로 현재 시세를 입증하는 자료로는 부족합니다. 4회 유찰과 소규모 건물의 환금성 부담까지 고려하면, 권리 부담을 정리하지 않은 상태에서 낮은 최저가만 보고 입찰할 물건은 아닙니다.
결론: 최저가 할인은 크지만 선순위 임차권 인수위험이 더 중요합니다. 보증금 잔액과 보증기관 승계관계가 확정되기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.
