서울남부지방법원 2025타경13576. 강서구 화곡동 더숨153 제103동 제3층 제305호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 강성철은 2022.03.23 매매를 원인으로 2022.03.25 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 265,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.09.01 구로세무서장 관련 국 압류입니다.
그보다 앞선 2022.03.08 손다정의 주민등록·점유가 있고, 확정일자는 2022.02.28입니다. 임차보증금은 265,000,000원이며 배당요구도 되어 있어 대항력 有·우선변제권 有입니다. 따라서 특별매각조건을 빼고 권리 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 59,923,200원, 2회 유찰 시 101,098,560원, 3회 유찰 시 134,038,848원으로 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제3층 제305호 |
| 실거래 매칭면적 | 14.53㎡ |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 · 2021.07.15 |
| 소유자 | 강성철 · 2022.03.23 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 208,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인, 그러나 특별매각조건
말소기준은 2023.09.01 국 압류입니다. 그 뒤의 손다정 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기 접수일은 2023.09.15이지만, 실제 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.08로 말소기준보다 앞서므로 손다정은 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손다정 건물전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2022.03.08 | 2022.02.28 | 배당요구 있음 2023.09.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 손다정은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니며, 보증금은 한 번만 계산합니다. 이 사건에서 매수인 부담을 없애는 근거는 임차인의 대항력 부재가 아니라 특별매각조건의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 250,833,333원보다 ‘최근 180,000,000원’을 봐야 한다
더숨153의 실거래 표본은 12건이고 전체 평균은 250,833,333원입니다. 하지만 거래 대부분이 2021년과 2022년에 집중되어 있어 이 전체 평균만 보면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026.02 거래가 180,000,000원이며 최신 거래도 같은 180,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 -30.0%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.55㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 250,833,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가 208,800,000원은 전체 평균 250,833,333원만 놓고 보면 83.2%이지만, 가격 메리트 판단은 이 수치가 아니라 최근 시장을 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 180,000,000원에 비하면 현재 실질취득 208,800,000원은 116.0%입니다. 즉 특별매각조건으로 인수 위험이 없어져도 현재 회차 가격은 최근 시세보다 낮지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,723,200원 |
| 1. 임차인 손다정 보증금 | 265,000,000원 | 205,076,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 손다정 보증금 부족분은 59,923,200원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 인수로 연결되지만, 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 208,800,000원 | 59,923,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 167,040,000원 | 101,098,560원 | 해당 조건 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 133,632,000원 | 134,038,848원 | 해당 조건 확인 필요 |
이 표가 보여주는 핵심은 최저가 하락 자체가 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않는다는 점입니다. 특별매각조건이 없다면 손다정의 보증금 265,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건이 가격 경쟁력을 가지려면 각 회차에서도 동일한 특별매각조건이 유지되는지를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제3층 제305호입니다. 사용승인일은 2021.07.15입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,828.4㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 3,497,000원/㎡이며 사다리형 완경사지입니다.
- 도로. 단지 남측 및 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 더숨153은 134세대이며, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.1회로 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 직전 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 250,833,333원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 180,000,000원을 가격 기준으로 우선 보십시오. 현재 가격은 최근 시세의 116.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래 대비 -30.0%이므로 과거 2021년·2022년 고가 거래를 현재 가치로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.25 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 처리와 관련 조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등기상 손다정의 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 공고를 직접 대조하십시오.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 한눈에 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제로 현재 배당계산만 적용하면 59,923,200원이 미배당되고, 다음 회차로 갈수록 계산상 인수액은 101,098,560원, 134,038,848원으로 커집니다. 하지만 이 사건에는 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 현재 조건을 기준으로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 매력이 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 최근 12개월 실거래는 180,000,000원 1건이고, 최신 거래도 180,000,000원입니다. 현재 실질취득 208,800,000원은 그 최근 시세의 116.0%, 시장 추세도 -30.0%입니다. 권리 리스크는 특별조건으로 낮아졌지만 가격은 아직 최근 시장보다 높습니다. 이 사건의 승부처는 ‘유찰됐으니 싸다’가 아니라, 특별매각조건을 확실히 확인한 뒤 최근 실거래보다 충분히 낮은 가격인지 판단하는 데 있습니다.
