🏷️ 감정가의 64% 🧾 실질 인수 0원 🏠 실질취득 167,040,000원 📉 최근 추세 -30.0%
서울남부지방법원 2025타경13576. 강서구 화곡동 더숨153 제103동 3층 305호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 강성철은 2022.03.23 매매를 원인으로 265,000,000원에 취득했고, 임차권자 손다정은 그보다 앞선 2022.01.23 임대차계약, 2022.02.28 확정일자, 2022.03.08 주민등록·점유를 갖췄습니다. 따라서 2023.09.01 국 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
통상적인 경매라면 보증금 265,000,000원이 현재 최저가 167,040,000원을 초과하므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 실제 배당 계산상 현재 회차의 부족분은 101,098,560원입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 손다정 임차권과 관련한 룰상 인수액 101,098,560원은 각주상 위험금액으로 남지만, 매수인 실질 부담은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13576 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제103동 제3층 제305호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 제3층 제305호 · 대상면적 14.53㎡ |
| 소유자 | 강성철 · 2022.03.23 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2021.07.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.09.01 구로세무서장 압류입니다. 손다정의 주민등록·점유개시일은 2022.03.08이고 확정일자는 2022.02.28이므로 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에도 2023.09.15 주택임차권이 등기되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손다정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2022.03.08 | 2022.02.28 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 1.67억이지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
더숨153의 대상 면적은 14.53㎡이고, 확인된 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 250,833,333원이지만 2021~2022년 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 하며, 최근 12개월 거래는 2026.02의 180,000,000원 1건입니다. 현재 특별매각조건 반영 실질취득액 167,040,000원은 이 가격의 92.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 15.81㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 14.66㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 14.60㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2022.03 | 14.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.03 | 15.81㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 15.65㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 15.16㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 15.93㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 14.92㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.12 | 15.31㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 14.94㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 14.55㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
현재 실질취득액 167,040,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 180,000,000원보다 12,960,000원 낮습니다. 하지만 최근 가격은 과거 거래군 대비 30.0% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 250,833,333원 대비 66.6%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 안 됩니다. 현재 비교의 중심은 180,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,560원 |
| 1. 임차인 손다정 보증금 | 265,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 101,098,560원입니다. 특별매각조건이 없었다면 대항력 임차인의 미배당 보증금으로 매수인 인수 가능성이 있는 금액입니다. 이 사건은 해당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건이므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특약 없이는 총액이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 특약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 101,098,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 133,632,000원 | 134,038,848원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 106,905,600원 | 160,391,078원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 임차인 구조만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 다만 본건은 특별매각조건으로 손다정 임차권의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합되어 있어, 그 임차인에 대한 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 제3층 제305호이며 사용승인일은 2021.07.15입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지의 도시형생활주택 건부지이며 단지 남측·동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 3,497,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 조건의 적용 범위와 문구를 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 손다정의 임차권등기가 실제 매각 후 조건에 따라 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·국민건강보험공단·서울특별시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 250,833,333원보다 최근 12개월 거래 180,000,000원을 우선 비교하되 표본이 1건이라는 점을 감안해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래군 대비 30.0% 낮아진 만큼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 대상면적 14.53㎡의 소형 다세대·도시형생활주택이고 단지 경매 평균 유찰이 3.2회이므로 재매각 수요와 거래 속도를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
표면만 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 167,040,000원을 크게 웃돌아 매수인 인수형 경매입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 101,098,560원의 부족분을 보여줍니다. 그러나 본건은 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 167,040,000원입니다.
가격은 최신 거래 180,000,000원보다 낮지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 가격 추세가 -30.0%라는 점이 중요합니다. 과거 전체 평균 250,833,333원과 비교해 큰 할인으로 보이는 수치보다, 최근 거래 180,000,000원과 하락 추세를 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 데이터에 더 부합합니다.
