서울남부지방법원 2025타경13601. 강서구 화곡동 와이앤비 제4층 제403호, 다세대주택입니다. 감정가 160,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,400,000원입니다. 소유자는 홍현우이며 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 177,400,000원입니다. 등기부상 2019년 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023년 3월 15일 강서세무서장의 압류입니다.
그런데 임차인 김도현은 이 압류보다 앞서 전입신고와 점유를 갖췄습니다. 보증금 177,400,000원에 대항력과 우선변제권이 있어, 특별매각조건이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 따라서 이 사건은 단순히 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 이유로 판단해서는 안 됩니다. 특별매각조건의 효력과 반환채권·임차권등기의 처리 범위가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제4층 제403호 도로명주소: 서울특별시 강서구 까치산로8길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 홍현우 (2019.12.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 102,400,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 177,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.15. 갑구 3번 압류 · 국(처분청: 강서세무서장) |
| 실제 임차인 | 김도현 · 보증금 177,400,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건
권리 흐름에서 가장 중요한 사실은 김도현의 전입신고일(2021.11.29.)이 말소기준 압류일(2023.03.15.)보다 빠르다는 점입니다. 확정일자도 2021.10.27.이며 배당요구가 확인됩니다. 따라서 단순히 임차권등기일이 말소기준 이후인 2023.12.05.라는 이유만으로 보증금 인수위험을 없다고 판단하면 안 됩니다.
2019년 고흥군수산업협동조합 근저당권(채권최고액 1,560,000,000원)은 2019.11.01. 이미 말소됐습니다. 이후의 강서세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류 및 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 임차인의 선행 대항력에 따른 반환채무는 등기상 말소 여부와 구분하여 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수와 특별매각조건의 차이
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도현 건물전부 · 주거 |
177,400,000원 | 2021.11.29. 2021.10.27. |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 확인 |
원칙상 인수형 특별조건 적용 시 0원 |
실제 임차인은 김도현 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하며, 이를 별도 임차인으로 계산하거나 김도현의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.
이 조건이 해당 임차보증금 반환채권 전체와 관련 임차권에 유효하게 적용·이행되면, 위 부족분 77,233,600원은 매수인의 실질 인수액으로 계산하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득금액은 102,400,000원이며, 실질 인수액은 0원입니다(취득 부대비용 별도).
③ 시세 검토 — 과거 다른 면적 거래는 현재 비교시세가 아니다
와이앤비는 2019.09.09. 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 매매사례는 2021년 6월 거래 1건이지만, 거래 면적이 28.14㎡로 이번 물건의 비교대상 면적 14.49㎡와 다릅니다. 특히 거래 시점도 오래돼 이를 현재의 동일 면적 시세라고 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 거래시점 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 와이앤비 거래사례 | 2021.06 | 28.14㎡ | 2층 | 261,000,000원 |
| 이번 경매물건 | 2026.10.13. 매각기일 | 14.49㎡ | 4층 | 102,400,000원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이며, 이번 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다세대주택의 경우 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 매매 가능 가격과 임차권 처리의 확실성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,233,600원 |
| 1. 임차인 김도현 · 우선변제 | 177,400,000원 | 100,166,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 가압류 | 1,015,737,806원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 177,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 102,400,000원, 예상 집행비용 2,233,600원 기준의 단순 배당 추정입니다. 김도현 보증금의 일반 배당계산상 부족분은 77,233,600원이나, 특별매각조건의 관련 권리 포기와 말소가 유효하게 이행되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 동일 채권자의 권리관계로 중복 여부를 확인해야 하며, 별도의 독립 보증금이나 임차인 수로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수금액보다 특별조건의 유지가 중요
| 회차 | 최저매각가 | 일반 배당모형상 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 102,400,000원 | 77,233,600원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 81,920,000원 | 97,354,560원 | 조건 유지·이행 시 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 65,536,000원 | 113,443,648원 | 조건 유지·이행 시 0원 |
일반 배당모형상 인수액은 회차별 추정값이며 집행비용 가정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특별매각조건의 효력이 유지되고 관련 반환채권 및 임차권이 정리된다는 전제하에 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 4층 다세대주택으로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 및 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 3,942,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 과거 거래는 면적이 다른 1건이므로 현재 매수수요와 매도가격을 별도로 조사할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 권리 포기 주체 확인. 명세서의 주택도시공사 표기와 등기상 주택도시보증공사의 관계, 보증금 대위변제·채권승계 범위 및 김도현에게 잔존하는 독립적인 반환청구권 여부를 확인하세요.
- 임차인 점유·명도. 김도현의 대항력과 임차권등기를 구분하고 실제 점유관계, 인도 가능성 및 임차권 말소 절차를 확인하세요.
- 세금 압류. 말소기준이 강서세무서 압류인 만큼 관련 조세채권과 배당순위, 당해세 등 배당 변동 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 확인되므로 현재 등록 상태와 관련 의무 및 매각 이후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 재조사. 2021년 다른 면적 거래금액을 현재 시세로 사용하지 말고, 동일 면적의 최근 거래 및 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 미납 공용관리비, 취득 관련 비용 및 명도비용을 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 열람하고 권리 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “2회 유찰보다 특별매각조건이 먼저다”
이 사건의 핵심은 감정가 160,000,000원에서 최저가 102,400,000원으로 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 실제 임차인 김도현에게는 대항력 있는 보증금 177,400,000원이 있고, 일반적인 배당모형에서는 미배당액 77,233,600원이 발생합니다.
그러나 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있으므로, 관련 권리의 포기와 말소가 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 특별조건의 적용 범위 밖에 잔존하는 반환채권이 있다면 그 부분은 별도로 검토해야 합니다.
가격 판단에도 주의가 필요합니다. 261,000,000원의 거래사례는 2021년의 다른 면적 거래로 현재 물건의 시세를 직접 입증하지 못합니다. 16세대 규모의 소규모 다세대라는 환금성 요소까지 고려하면, 권리 포기·말소 범위 확정과 현재 동일 면적 시세 확인이 입찰 판단의 선행조건입니다. 이 사건은 특별매각조건으로 주된 인수부담이 해소될 수 있지만, 그 조건의 실효성과 실제 취득가격의 적정성을 각각 확인해야 하는 물건입니다.
