서울남부지방법원 2025타경13601. 화곡동 와이앤비 4층 403호, 감정평가상 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 2023.03.15. 국 압류가 말소기준권리로 선언돼 있다는 점과, 그보다 앞선 2021.11.29. 전입의 임차인 김도현이 존재한다는 점입니다. 임차보증금은 177,400,000원, 확정일자는 2021.10.27., 점유개시는 2021.11.26.입니다. 따라서 일반적인 권리분석만 적용하면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 일반적인 대항력 인수형과 다른 결정적 조건이 붙었습니다. 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 한다고 명시돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 김도현에게 125,408,000원이 배당되고 51,992,000원이 부족하지만, 이 특별매각조건을 적용하면 해당 부족분은 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 반영됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13601 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 61-27 와이앤비 제4층 제403호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 까치산로8길 14 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 14.49㎡ · 지상6층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 홍현우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 177,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부상 2019.09.24. 고흥군수산업협동조합 근저당권이 있었지만 2019.11.01. 일부포기로 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.03.15. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 김도현의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 그러나 특별조건으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 177,400,000원 | 2021.11.29 | 2021.10.27 | 있음 | 有 | 有 | 아님 |
이 특별조건은 해당 임대차보증금 잔액과 임차권등기 말소에 한정해 반영해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김도현 1명이며, 보증기관 승계·대위신고로 분류된 별도 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본의 질이 약하다
확인되는 실거래는 와이앤비의 2021.06. 거래 1건으로, 전용 28.14㎡·2층·261,000,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 261,000,000원으로 표시돼 있고 최저가 128,000,000원은 그 기준의 49.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 28.14㎡ | 2 | 261,000,000원 |
다만 이 거래는 본건 14.49㎡와 면적이 일치하지 않고, 거래시점도 2021.06.입니다. 따라서 261,000,000원을 본건의 직접적인 적정시세로 단정해서는 안 됩니다. 최저가가 참고 거래가보다 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 이 숫자 하나만으로 가격 메리트를 과도하게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 김도현 보증금 | 177,400,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,015,737,806원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 177,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김도현의 보증금 중 51,992,000원이 배당되지 않습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 인수 위험이지만, 본건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 등기·물건상 추가 확인사항
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 정리 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 기존 근저당. 2019.09.24. 고흥군수산업협동조합 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당은 2019.11.01. 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
- 말소기준. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.03.15. 국 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차권등기. 김도현의 임차권등기는 2023.12.05. 접수됐으며, 특별매각조건에 임차권등기 말소가 포함돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 남서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 제4층 제403호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 대지 245.0㎡. 공시지가는 3,942,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 하자 표기. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 와이앤비는 16세대, 사용승인일은 2019.09.09.로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이번 매각에도 그대로 적용되는지 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 배당. 현재 배당 가정에서는 김도현에게 125,408,000원이 배당되고 51,992,000원이 남습니다. 특별조건이 결론을 바꾸는 핵심입니다.
- 실거래 과신 금지. 261,000,000원 거래는 본건 14.49㎡와 면적이 맞지 않는 28.14㎡ 거래입니다. 49.0%라는 비율만 보고 적정가를 단정하지 마십시오.
- 민간임대주택등기 확인. 등기상 민간임대주택 표시가 있으므로 매각 후 말소·행정처리 관계를 원문으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 끝내면 이 사건을 잘못 읽는다
이 물건은 표면적으로는 대항력 임차인 보증금 177,400,000원이 최저가 128,000,000원보다 커서 전형적인 인수 위험형처럼 보입니다. 실제 배당표에서도 51,992,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이번 사건은 특별매각조건이 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
가격만 보면 최저가 128,000,000원은 확인되는 실거래 참고값 261,000,000원의 49.0%지만, 그 거래는 면적이 28.14㎡로 본건 14.49㎡와 다르고 2021.06. 거래 1건뿐입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 절반이라 무조건 싸다”고 해석해서는 안 됩니다. 권리 결론은 특별매각조건이 좌우하고, 가격 결론은 더 적합한 비교사례 확인이 필요합니다. 특별조건 확인은 필수, 가격은 보수적으로. 이 두 가지가 입찰 전 핵심입니다.
