서울남부지방법원 2025타경13608. 개봉동 에코그로브빌리지 101동 3층 304호, 전용 27.77㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 이효승은 2021.10.08. 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기에는 2021년 민간임대주택 등록도 표시되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라, 말소기준보다 먼저 성립한 전동신의 주택임차권과 그 미배당액을 없애는 특별매각조건입니다.

말소기준은 2024.01.11. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 전동신은 그보다 훨씬 앞선 2021.10.08. 주민등록·점유를 갖췄고 확정일자도 2021년에 존재하므로 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 최저가로 배당하면 집행비용을 뺀 매각대금이 전동신에게 배당되고도 보증금 중 53,638,400원이 남습니다. 보통이라면 바로 이 금액이 매수인 인수 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 말소기준

전동신의 임차권등기는 2023.10.20. 등기됐지만, 등기 내용상 임대차계약은 2021.07.16., 주민등록·점유개시는 2021.10.08.입니다. 확정일자는 최초 등기에서 2021.08.21.로 기재됐다가 2023.12.21. 경정등기를 통해 2021.08.27.로 정정되어 있습니다. 어느 기준으로 보더라도 2024.01.11. 말소기준 가압류보다 앞섭니다.

반면 주택도시보증공사의 2024.01.11. 가압류와 2025.12.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 서울특별시의 2026.02.10. 압류는 2026.02.13. 해제로 이미 말소됐습니다. 2021.10.08.에는 민간임대주택 등록등기도 존재하므로 입찰 전 현재 등록상태와 매각조건을 원문과 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 성명 확인 3명

최욱진과 김건표는 전입일이 각각 2025.06.02., 2025.10.22.로 모두 2024.01.11. 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계와 명도 범위는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 특별조건 적용 여부가 가격 메리트를 갈라놓는다

에코그로브빌리지는 총 44세대, 2021.06.01. 준공이며 분석 대상 전용면적은 27.77㎡입니다. 확인된 거래 3건은 모두 300,000,000원으로 동일합니다.

최신 거래는 2021.09. 300,000,000원, 최근 12개월 평균 지표도 300,000,000원입니다. 현재 최저가 245,600,000원은 이 기준의 81.9%입니다. 특별매각조건에 따라 전동신의 미배당 보증금 인수가 실제로 0원이 되면 실질취득 역시 245,600,000원이므로 시세 지표보다 낮은 가격 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,600,000원 가정)

배당표상 전동신의 미배당 보증금은 53,638,400원입니다. 특별매각조건이 없다면 이 금액이 매수인 인수액으로 계산되지만, 이번 매각에서는 해당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 가압류와 경매신청채권자는 모두 주택도시보증공사이므로 각 청구의 관계와 실제 배당채권 범위는 원본 배당요구·채권계산서와 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원칙상 인수액은 커진다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 커져 매수인의 인수액도 함께 증가합니다. 이 사건도 특별조건을 제외한 계산에서는 1회 유찰 시 53,638,400원, 2회 유찰 시 102,070,720원, 3회 유찰 시 140,816,576원으로 늘어납니다. 따라서 유찰로 최저가만 낮아졌다고 가격이 그만큼 싸지는 구조가 아닙니다. 다만 이번 사건은 그 미배당 반환청구권을 포기시키는 특별매각조건이 있어 해당 임차권에 관한 실질 인수액이 0원으로 정리됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층입니다.
• 입지. 서울개명초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 5필 일단의 등고평탄한 가장형 토지이며, 북서측 외곽공도와 접합니다. 공시지가는 4,007,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다.
• 토지거래허가. 토지이용계획에는 아파트 대상 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.과 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.가 함께 기재되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 44세대의 소규모 다세대이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.6회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 최종 매각조건으로 유지되는지가 이 사건의 핵심입니다.
• 전동신 임차권. 보증금 295,000,000원, 전입·점유 2021.10.08., 확정일자 2021.08.27. 경정, 배당요구가 확인됩니다.
• 미배당액 구분. 현재 회차의 룰상 미배당액 53,638,400원과 특별조건 반영 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
• 점유자 명도. 최욱진·김건표는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 점유 부분이 미상입니다. 실제 점유 현황을 확인하세요.
• 민간임대주택 표시. 2021.10.08. 민간임대주택 등록등기가 존재하므로 현재 등록·말소 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
• 채권 관계. 787,800,000원 가압류와 295,000,000원 경매신청채권자가 모두 주택도시보증공사이므로 중복·관계 여부를 배당요구서와 채권계산서로 대조하세요.
• 시세 상한. 최신 거래와 최근 12개월 평균 지표는 모두 300,000,000원입니다. 특별조건이 확정된 경우에 한해 현재 245,600,000원은 81.9% 구간입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·배당요구서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “특별조건이 가격을 살린 물건”

이 사건을 최저가 245,600,000원만 보고 단순히 3억원 시세보다 싸다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 전동신은 보증금 295,000,000원의 대항력 있는 임차권자이고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 53,638,400원의 미배당 보증금이 생깁니다. 일반적인 사건이라면 이 금액은 매수인이 떠안아야 합니다.

하지만 이번에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건을 그대로 적용하면 주된 임차권 인수는 실질 0원, 실질취득은 245,600,000원으로 정리됩니다. 이 금액은 최근 시세 지표 300,000,000원의 81.9%이므로 가격상 할인은 존재합니다.

다만 물건은 44세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 2.6회이며, 말소기준 이후 전입한 점유자 2명의 보증금과 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 결론적으로 특별조건 확인 전에는 위험한 대항력 인수형, 특별조건이 확정되면 인수 0원의 할인형입니다. 이 사건의 승부처는 최저가보다 특별매각조건의 최종 유효 여부와 명도 상태입니다.