서울남부지방법원 2025타경13608. 개봉동 에코그로브빌리지 101동 304호는 2021년 준공된 44세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 이효승은 2021년 10월 8일 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건에는 그보다 먼저 전입한 전동신 명의의 임차권이 등기돼 있습니다. 임차보증금은 295,000,000원이고, 2021년 10월 8일 전입 및 점유를 시작했습니다. 임차권등기는 2023년 10월 20일 이뤄졌습니다.

말소기준권리는 2024년 1월 11일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 전동신의 임차권은 이보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 권리이므로, 단순히 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 내용으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 통상적인 선순위 임차권 인수형 물건과 구별되는 결정적인 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 특별조건

주택도시보증공사는 가압류권자이면서 경매신청채권자입니다. 가압류 청구금액 787,800,000원과 경매신청 청구금액 295,000,000원을 임차보증금에 더해 별개의 매수인 인수채무처럼 계산해서는 안 됩니다. 또한 전동신 임차권의 확정일자는 등기부에 경정등기가 있으므로 경정 전후의 기재를 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 선순위 임차권자와 후순위 전입자

실명으로 확인되는 조사 대상자는 전동신·최욱진·김건표 3명입니다. 이 중 보증금과 임차권이 확인된 임차권자는 전동신이며, 최욱진과 김건표는 후순위 전입자로서 실제 임대차관계와 점유 상태를 추가 확인해야 합니다. 임차권경정등기는 전동신 임차권의 정정 기록으로, 별도의 임차인이나 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

전동신의 임차권경정등기(을구 1-2)는 기존 임차권의 확정일자 기재를 정정한 것으로, 별도 임차인이나 별도 보증금이 아닙니다.

③ 가격 비교 — 2021년 거래가 현재 시세는 아니다

에코그로브빌리지의 비교 가능한 실거래는 전용 27㎡대의 2021년 거래 3건입니다. 모두 300,000,000원에 거래됐으며, 대상 호수의 소유권 취득 거래가도 동일한 금액입니다. 현재 최저가 196,480,000원은 이 과거 거래 평균의 65.5%입니다.

또한 특별매각조건을 적용하지 않고 일반적인 선순위 보증금 인수를 가정하면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 실질 취득부담은 보증금 295,000,000원 수준으로 유지됩니다. 반면 주택도시보증공사의 해당 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되고 다른 독립적인 인수채무가 없다면, 그 미배당액을 매수인 취득부담에 더할 필요가 없습니다. 두 경우를 구분하지 않은 채 최저가와 과거 거래가만 비교해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,480,000원 가정)

위 표는 제공된 예상배당 계산을 반영한 것으로, 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 동일 기관의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액을 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액의 관계

선순위 대항력 임차권이 있는 물건은 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 다음 표의 인수액은 특별매각조건을 적용하기 전 일반 배당 시뮬레이션입니다.

시나리오별 인수액은 각 회차의 별도 추정 결과입니다. 실제 배당액·집행비용과 차이가 발생할 수 있습니다. 특별매각조건에 따른 포기 범위와 이행 여부를 확인하지 않은 상태에서는 표의 룰상 인수액을 확정 인수채무로 보거나, 반대로 모든 인수 위험이 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 서울개명초등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
• 토지. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 5필지가 일단을 이루는 평탄한 토지입니다. 북서측 외곽 공도와 접합니다.
• 규제. 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 지정 대상과 기간이 구분돼 있으므로 해당 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 44세대 규모의 다세대주택으로, 확인 가능한 비교 거래가 2021년 3건에 그칩니다. 과거 거래가격만으로 현재의 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.
• 경매 이력. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 본건은 현재 2회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 원 임차권자와 HUG의 권리관계 확인. 전동신의 보증금 295,000,000원과 주택도시보증공사의 권리 승계·대위 범위를 확인하고, 별도 반환청구권이 남는지 검토해야 합니다.
• 임차권경정등기 확인. 확정일자에 관한 최초 기재와 경정 기재를 함께 확인해 우선변제 관계에 오류가 없도록 해야 합니다.
• 후순위 전입자 조사. 최욱진·김건표의 실제 거주 및 임대차관계, 점유 범위, 보증금과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 일반 배당 계산상 미배당 보증금 102,070,720원과 특별매각조건에 따른 실질 인수 해소를 구분해 검토해야 합니다.
• 시세 재확인. 2021년 거래가 300,000,000원을 현재 시세로 그대로 사용해서는 안 됩니다. 현 시점의 인근 유사 다세대 거래 및 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 등기부상 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 등록·의무 관련 사항을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래허가구역의 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각 당일 변경사항을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.96억보다 중요한 것은 특별매각조건의 효력”

이 사건은 감정가 307,000,000원에서 최저가 196,480,000원으로 내려왔지만, 보증금 295,000,000원의 선순위 임차권이 존재합니다. 일반적인 배당 구조라면 102,070,720원의 미배당 보증금이 발생해, 최저가만으로 취득비용을 판단할 수 없는 물건입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 해당 조건이 이행되면 주택도시보증공사가 보유한 미배당 청구권의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 그럼에도 원 임차인의 권리 승계관계 및 후순위 전입자들의 점유 문제는 별도로 확인해야 합니다.

가격 측면에서는 300,000,000원의 비교 실거래가 모두 2021년 거래라는 점이 중요합니다. 최저가가 과거 거래 평균의 65.5%라는 사실만으로 현재 시세 대비 할인 매물이라고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.8회로, 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 환금성과 현재 거래가격을 확인하는 것이 필요합니다.

결론적으로 특별매각조건은 주된 선순위 보증금 인수 위험을 해소할 수 있는 중요한 장치이지만, 그 적용 범위와 별도 점유관계가 남아 있습니다. 원본 서류로 해당 청구권의 소멸·임차권등기 말소 이행을 확인하고, 독립적인 잔존 청구권 및 명도 부담이 없음을 검증한 뒤 현재 시세를 기준으로 입찰가격을 산정해야 합니다.