서울남부지방법원 2025타경13613. 금천구 가산동 이호드림파크 7층 703호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 332,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 265,600,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 310,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.10.24 등기된 한혜지의 주택임차권 310,000,000원과 2025.12.10 강제경매개시결정입니다.
표면적인 최저가만 보면 감정가보다 내려왔지만, 이 사건은 가격보다 선순위 임차권과 특별매각조건의 효력 범위를 먼저 봐야 합니다. 한혜지는 전입 2022.02.07, 점유개시 2022.02.04, 확정일자 2022.01.07이고, 임차권등기는 2023.10.24 접수됐습니다. 현재 회차 배당표상 한혜지에게 261,081,600원이 배당되고 48,918,400원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1272 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 지하1층/지상9층 중 7층 |
| 소유자 | 김완중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 265,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 2021년 신탁등기들은 이미 말소됐고, 2022.02.04 김완중에게 소유권이 이전됐습니다. 2022.12.06에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 가장 중요한 권리는 2023.10.24 등기된 한혜지의 주택임차권 310,000,000원입니다. 이 권리는 2025.12.10 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매수인에게 인수되는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜지 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.07 확정 2022.01.07 | 310,000,000원 | 선순위 | 有 배당요구 | 확약 조건부 0원* 룰상 48,918,400원 |
| 유예종 점유 부분 미상 | 전입 2024.03.11 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2026.03.17 배당요구 | 인수 가능액 미상 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 기재돼 있고, 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 한혜지 보증금 310,000,000원에 유예종의 미상 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,518,400원 |
| 1. 임차인 한혜지 보증금 | 310,000,000원 | 261,081,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 한혜지 보증금 미배당액은 48,918,400원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수액이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 전제에서는 한혜지 관련 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산초등학교 인근으로, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 소재해 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 중 7층 703호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 40m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한혜지의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 유예종 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 남아 있습니다. 배당요구서·임대차계약서·현황조사 관련 문건을 확인해 실제 인수 가능액을 특정해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 유예종은 전입일만으로 최종 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 경매 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,518,400원과 한혜지 배당 261,081,600원으로 매각대금 전액이 소진되고 신청채권자 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 임차권은 해소되지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 선순위 임차권자 한혜지의 보증금은 310,000,000원이고 현재 회차에서는 48,918,400원이 미배당됩니다. 원칙만 적용하면 매수인이 떠안는 금액이지만, 특별매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 들어 있어 한혜지 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 유예종은 2024.03.11 전입하고 배당요구까지 했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 사람은 특별매각조건 밖의 별도 임차인입니다. 따라서 현재 최저가 265,600,000원만 보고 “인수 0원짜리 안전물건”으로 단정하는 것은 위험합니다. 주된 3.10억 임차권은 조건부 해소, 남은 승부처는 미상 임차인 확인. 이 사건의 결론입니다.
