🏷️ 최저 212,480,000원 ✅ 한혜지 실질 인수 0원* ⚠️ 유예종 보증금 미상 📉 2회 유찰 · 감정가 64%
서울남부지방법원 2025타경13613. 서울 금천구 가산동 이호드림파크 7층 703호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 212,480,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 최저가보다 큰 310,000,000원의 선순위 임차보증금과 그에 붙은 특별매각조건을 함께 읽는 데 있습니다.
등기상 한혜지는 임대차계약일 2022.01.07, 점유개시 2022.02.04, 주민등록 2022.02.07, 확정일자 2022.01.07인 임차권자로 보증금은 310,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025.12.10이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 현재 회차 배당계산만 보면 집행비용 3,774,720원 뒤 한혜지에게 208,705,280원이 배당돼 101,294,720원이 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 142-13 이호드림파크 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1272 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상9층 중 7층 703호 |
| 소유자 | 김완중 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 신탁등기는 이미 말소된 항목이 있고, 2022.02.04 김완중 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 2022.12.06에는 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 2025.12.10 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
문제의 핵심인 한혜지의 주택임차권등기는 2023.10.24 접수됐고, 보증금 310,000,000원, 건물전부, 임대차계약 2022.01.07, 주민등록 2022.02.07, 점유개시 2022.02.04, 확정일자 2022.01.07로 기재돼 있습니다. 데이터상 이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 이번 매각의 특별조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 붙어 결론이 달라집니다.
② 임차인 분석 — 실제 위험은 ‘미상 임차인’
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유예종 | 미상 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 인수위험 확인 필요 |
| 한혜지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 | 2022.01.07 | 310,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 특별매각조건 적용 · 실질 인수 0원* |
* 한혜지의 현재 회차 룰상 미배당액은 101,294,720원이지만, 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 유예종에게 자동 적용되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 332,000,000원, 현재 최저매각가는 212,480,000원으로 2회 유찰된 감정가의 64% 회차입니다. 다음 시나리오는 169,984,000원, 그 다음은 135,987,200원으로 내려갑니다.
하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 기준이 없으므로, 212,480,000원이 시장가격보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 더구나 유예종의 보증금이 미상이라 전체 실질취득액 자체도 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가의 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 1. 임차인 한혜지 보증금 | 310,000,000원 | 208,705,280원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 한혜지 보증금 부족분은 101,294,720원입니다. 다만 특별매각조건으로 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 한혜지 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다.
- 주위환경. 서울특별시 금천구 독산동 소재 가산초등학교 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 등이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 중 7층 703호이며, 위생·급배수, 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 40m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한혜지의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 반드시 대조하세요.
- 유예종 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 변수입니다. 보증금이 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 유예종의 점유 부분이 미상으로 되어 있으므로 실제 점유 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가 할인율만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리와 관련 의무를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “3.1억 인수는 해소, 그러나 권리분석은 아직 끝나지 않았다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 한혜지의 임차보증금 310,000,000원입니다. 현재 최저가 212,480,000원보다 크고, 단순 배당계산으로는 101,294,720원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건이 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 한혜지에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘권리 안전’으로 끝낼 수는 없습니다. 전입 2024.03.11인 유예종은 보증금·확정일자·점유범위가 명확하지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 이 특별매각조건은 한혜지에게만 적용되는 것으로 읽어야 하므로, 유예종의 보증금이 확인되기 전까지 전체 인수액과 실질취득액은 확정하지 않는 것이 안전합니다. 여기에 최근 실거래 기준도 없어 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 핵심은 특별매각조건의 확실한 적용 여부와 유예종의 실제 보증금 확인입니다.
