서울남부지방법원 2025타경13619. 금천구 시흥동 럭스빌 제3층 제301호 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2021.08.24. 이승호 근저당권 70,000,000원입니다. 그런데 임차인 이은주의 전입·점유개시일은 2021.06.25., 확정일자는 2021.05.26.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 선순위 임차인입니다.
현재 회차의 매각가를 160,800,000원으로 가정하면 집행비용 3,051,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 157,748,800원이 배당되고, 보증금 중 62,251,200원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이번 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있어, 그 조건을 전제로 한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 835-15 럭스빌 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로16길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 박은영 · 2021.08.17. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2021.08.24. 이승호 근저당권입니다. 이후 민춘란 가압류, 한국자산관리공사 가압류 2건, 부천시·국민건강보험공단·금천구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 이은주의 전입·점유는 말소기준권리보다 먼저이므로, 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 보증금 미회수분의 대항력 인수 가능성을 반드시 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.06.25. | 2021.05.26. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
이은주는 배당요구를 했고, 임차권등기는 2023.07.25. 접수됐습니다. 전입·점유일이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있으므로 우선변제권 행사 가능으로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인은 이은주 1명입니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 룰상 미배당은 커지지만 특별조건상 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 미배당·인수 가능액 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 160,800,000원 | 80% | 62,251,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,640,000원 | 64% | 93,960,960원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,912,000원 | 51.2% | 119,328,768원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 실제 시나리오도 현재 회차 62,251,200원, 2회 유찰 시 93,960,960원, 3회 유찰 시 119,328,768원으로 룰상 인수 가능액이 증가합니다. 다만 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 특별매각조건 때문에 그 증가분을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는다는 점이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,051,200원 |
| 1. 임차인 이은주 보증금 | 220,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 근저당권 · 이승호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 민춘란 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 7,449,532원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국자산관리공사 | 26,825,313원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 이은주의 보증금 중 62,251,200원이 남지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울시흥초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 제3층 제301호이며 외벽은 석재 등 붙임 마감, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 급수·배수설비, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 장방형 평지로 다세대주택 건물 부지로 이용 중이며, 북측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 이은주의 전입·점유 2021.06.25., 확정일자 2021.05.26., 보증금 220,000,000원, 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 부천시·국민건강보험공단·금천구 압류가 있고, 당해세 해당 시 배당순위가 달라질 수 있으므로 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 80% 숫자만으로 시세판단 금지. 현재 최저가는 감정가 대비 80%이지만, 감정가 할인율 자체가 실거래 시세 할인율을 의미하지는 않습니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번에는 특별조건이 핵심”
이 물건을 단순히 최저가 160,800,000원짜리 다세대라고 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 이은주는 보증금 220,000,000원, 전입·점유 2021.06.25.로 말소기준권리인 2021.08.24. 근저당보다 빠른 대항력 임차인입니다. 일반적인 사건이라면 현재 회차에서 미배당되는 62,251,200원을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 매각은 다릅니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어, 그 조건을 그대로 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인은 존재하지만 특별매각조건으로 주된 인수위험이 해소된 사건”입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건에 따른 배당 변동과 특별조건의 실제 적용 여부는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.
