서울남부지방법원 2025타경13619. 금천구 시흥동 럭스빌 제3층 제301호, 공부상 다세대주택입니다. 현 소유자 박은영은 2021.08.17 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.08.24 설정된 이승호의 근저당권 채권최고액 70,000,000원입니다.
문제는 임차인이 말소기준권리보다 먼저 들어와 있다는 점입니다. 이은주는 임대차계약일 2021.05.25, 확정일자 2021.05.26, 전입·점유개시 2021.06.25로 말소기준일 2021.08.24보다 앞섭니다. 보증금은 220,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 835-15 럭스빌 제3층 제301호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로16길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 지상5층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 박은영 (2021.08.17 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 128,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2021.08.24 이승호 근저당권입니다. 그 뒤의 민춘란 가압류, 한국자산관리공사 가압류 2건, 부천시·국민건강보험공단·금천구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이은주의 전입·점유는 2021.06.25로 말소기준보다 빠르므로, 후순위 등기들이 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 승계 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
을구 4번 주택임차권등기는 2023.07.25 접수되어 등기 순서만 보면 말소기준권리 뒤이지만, 임차인의 실제 대항력 판단 기준이 되는 전입·점유는 그보다 앞선 2021.06.25입니다. 이 때문에 배당 부족분이 일반적으로는 매수인에게 남을 수 있고, 이번 사건에서는 그 부분을 특별매각조건이 별도로 해소합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 有, 승계는 특별조건으로 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.06.25 / 2021.05.26 | 2023.07.25 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명, 이은주입니다. 보증금 220,000,000원은 최저매각가 128,640,000원보다 크므로 특별조건을 빼고 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 미배당 잔액이 커져 총 부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 즉 유찰 자체가 인수형 임차보증금 문제를 해결하지는 않습니다.
* 현재 회차 배당표 기준 특별매각조건 적용 전 미배당 잔액은 93,960,960원입니다. 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 성립하는 경우 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,600,960원 |
| 1. 임차인 이은주 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 126,039,040원 |
| 2. 근저당권 · 이승호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 민춘란 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 7,449,532원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국자산관리공사 | 26,825,313원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 차감 후 매각대금 전액이 임차인 우선변제에 사용됩니다. 배당표상 임차보증금 부족분은 93,960,960원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순서와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 주위환경. 서울시흥초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 일반차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 2필지 일단의 장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명시되어 있는지 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 선순위 확인. 이은주의 전입·점유 2021.06.25가 말소기준 2021.08.24보다 앞선다는 구조를 반드시 유지해 판단해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 룰상 미배당은 93,960,960원이지만 특별매각조건 성립 시 실질 인수는 0원입니다.
- 압류 3건 확인. 부천시·국민건강보험공단·금천구 압류가 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰률 오해 금지. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 특별조건이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 상당히 부담스러운 사건입니다. 실제 임차인 이은주의 보증금은 220,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서며 우선변제권도 있습니다. 현재 최저가 128,640,000원에서 일반 배당만 적용하면 임차인에게 126,039,040원이 배당되고 93,960,960원이 미배당으로 남습니다.
하지만 이 사건은 그 잔액에 대해 주택도시보증공사가 매수인에게 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 128,640,000원입니다. 반대로 이 조건을 빠뜨리면 대항력 임차인 인수형의 핵심을 완전히 잘못 읽게 됩니다.
다만 2회 유찰과 감정가 64%라는 숫자는 어디까지나 감정가 대비 회차 가격입니다. 이 사건의 권리분석 결론은 “특별매각조건으로 주된 인수위험이 해소된다”까지이며, 그 자체가 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 권리는 특별조건 확인이 핵심, 가격은 별도 판단이 이 사건의 결론입니다.
