서울남부지방법원 2025타경13623. 구로구 궁동 ‘양지마을’ 제2층 제203호, 전용 44.62㎡ 규모의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 서승도는 2021.09.09 거래가 355,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 권용현의 임대차는 그보다 앞선 2021.07.17에 계약됐고, 확정일자도 2021.07.19, 전입·점유도 2021.08.23에 시작됐습니다. 등기부에는 2023.09.11 임차보증금 355,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다.
말소기준은 2025.02.28 구로구 압류입니다. 임차인의 전입과 임차권은 이보다 훨씬 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 특별한 조건이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 커지고 매수인이 이를 인수하는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 바로 그 일반 원칙을 뒤집는 특별매각조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 189-28 양지마을 제2층 제203호 · 서울특별시 구로구 부일로17길 11-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 44.62㎡ · 지상6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 서승도 (2021.09.09 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권용현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 355,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 권용현은 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으며, 보증금은 355,000,000원 한 건만 반영해야 합니다. 전입일 2021.08.23이 말소기준 2025.02.28보다 앞서고, 확정일자 2021.07.19와 배당요구도 확인돼 대항력·우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 280,000,000원’으로 본다
특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 낙찰가 280,000,000원에 룰상 인수 79,720,000원이 더해져 대항력 임차인의 보증금 355,000,000원에 가까운 취득부담이 생깁니다. 그러나 본건은 특별매각조건으로 그 미배당 반환청구권을 포기하는 조건이 명시돼 있어, 가격 비교 기준은 실질취득 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 44.06㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2023.04 | 44.06㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2022.03 | 44.06㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2021.08 | 44.62㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2021.08 | 44.62㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2021.08 | 46.2㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 332,500,000원 |
전체 6건 평균은 344,666,666원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 332,500,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 실질취득 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.2%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -5.2%로 하락해, 과거 평균만 믿고 가격 가점을 크게 주는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,720,000원 |
| 1. 임차인 권용현 보증금(우선변제) | 355,000,000원 | 275,280,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당모형상 임차인 미배당액은 79,720,000원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 280,000,000원 | 79,720,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 224,000,000원 | 134,936,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 179,200,000원 | 179,108,800원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 증가해 실질취득 부담이 보증금 쪽으로 수렴합니다. 이 사건도 룰상 계산만 보면 현재 79,720,000원, 2회 유찰 시 134,936,000원, 3회 유찰 시 179,108,800원으로 인수액이 커집니다. 그러나 특별매각조건이 동일하게 적용되는 한 권용현 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종과학고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,950,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 양지마을은 12세대 규모이며, 확인된 실거래는 6건입니다. 최근 거래 추세가 -5.2%인 점은 재매각 가격 판단에서 보수적으로 반영할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 이해. 특별조건이 없다면 권용현의 보증금 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 현재 회차 룰상 부족분은 79,720,000원입니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세는 하락 추세 반영. 최근12개월 평균 332,500,000원보다 실질취득 280,000,000원이 낮지만, 추세가 -5.2%이므로 과거 평균만으로 응찰 상한을 잡지 마세요.
- 거래 표본 확인. 최신 확인 거래는 2023.06의 320,000,000원입니다. 매각기일은 2026.09.02이므로 입찰 직전 현장 호가와 거래 가능 가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고, 특별매각조건의 법적 효과가 본인 입찰에 그대로 적용되는지 확인하세요.
맺으며 — “위험한 선순위 임차권이지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
권리 구조만 놓고 보면 권용현은 보증금 355,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 280,000,000원에서는 단순 계산상 79,720,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 본건에는 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 280,000,000원으로 정리됩니다.
가격은 제공된 최근12개월 평균 332,500,000원의 84.2%로 내려와 있지만, 시장 추세는 -5.2%입니다. 또한 12세대 규모의 다세대주택이고 확인된 최신 거래가 2023.06이라는 점까지 감안하면, 감정가 대비 할인율만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 결론은 “권리는 특별조건 확인이 최우선, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락 추세를 반영해 보수적으로 접근”입니다.
