서울남부지방법원 2025타경13623. 서울 구로구 궁동 양지마을 2층 203호, 전용 44.62㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 350,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 등기부에 남아 있는 선순위 임차권입니다.

권용현 씨는 2021년 8월 23일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 19일입니다. 임차보증금 355,000,000원의 임차권이 2023년 9월 11일 등기됐습니다. 이는 말소기준으로 지정된 2025년 2월 28일 구로구 압류보다 앞선 권리입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 단순히 최저가가 낮다는 이유로 저렴한 경매라고 판단할 수 없습니다.

다만 신청채권자인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시되어 있습니다. 이 조건이 성립하는 경우와 그렇지 않은 경우의 매수인 부담은 완전히 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준은 2025.02.28 구로구 압류입니다. 그 전에 성립한 권용현 씨의 임차권은 말소기준보다 선순위이며, 전입·확정일자 및 배당요구가 확인됩니다. 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

반면 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 이후 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거의 국 압류와 비씨카드 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.55억의 실제 부담

실제 임차인은 권용현 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 공사의 청구금액 355,000,000원과 권용현 씨의 임차보증금 355,000,000원을 서로 독립된 보증금으로 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 거래 시차가 중요하다

양지마을은 2021년 준공된 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 인근 평형대 실거래는 총 6건이며, 비교 구간의 평균은 332,500,000원입니다. 다만 가장 최근 확인되는 거래가 2023년 6월이므로, 이를 2026년 현재의 실시간 시세로 취급해서는 안 됩니다.

전체 평균 344,666,666원은 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 비교 구간 평균 332,500,000원과 최신 확인 거래 320,000,000원을 우선 살펴보면, 현재 최저가 224,000,000원은 과거 거래 수준 아래에 있습니다.

그러나 최근 구간의 가격 추세는 -5.2%로 하락 방향입니다. 더욱이 마지막 거래가 2023년에 머물러 있으므로, 2026년 현재 가격이 과거 평균을 유지하고 있다고 단정할 근거는 부족합니다. 2021년 당시 동일 전용면적의 거래가 355,000,000원이라는 사실만으로 현재 가치가 그 수준이라고 판단해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액이 변동될 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 기존 임차보증금은 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 싸지는 것은 아니다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족액이 증가합니다. 특별매각조건이 없다면 유찰을 거듭해도 낙찰대금과 인수 보증금의 합계가 보증금 수준에 가깝게 유지되는 구조입니다.

일반 계산상 인수액은 각 회차의 집행비용 추정을 반영한 보증금 미배당 시뮬레이션입니다. 특별조건 적용 인수액 0원은 동일한 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건이 해당 매각에도 유효하게 적용되고 이행된다는 전제입니다. 향후 회차는 실제 유찰 및 법원 공고에 따라 확정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 구로구 궁동 세종과학고등학교 남동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 치장 석재 마감, 창호는 샤시 창호이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 외곽공도와 접하며, 토지면적은 413.0㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에는 대상이 아파트인 허가구역(2025.10.20~2026.12.31)과 외국인 등 대상의 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)이 각각 기재되어 있습니다. 본 물건은 다세대주택이므로 매수인 자격·거래 유형별 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,950,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 확인된 거래 표본이 제한적입니다. 최신 확인 거래가 2023년에 머물러 있어 현재 매매 수요와 회수 가능 가격을 별도로 조사할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각기일에도 그대로 적용되는지 확인하세요.
• 권리승계 범위 확인. 권용현 씨의 임차보증금 반환청구권 중 공사가 대위·승계한 범위와 별도로 존속하는 개인 청구권의 유무를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차, 서류 및 이행 주체를 확인하세요. 매각조건의 기재만으로 등기 말소가 완료됐다고 보아서는 안 됩니다.
• 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 확인하고, 잔존 점유가 있으면 인도·명도 절차를 검토하세요.
• 국세·지방세 압류. 구로구·국민건강보험공단·국 관련 압류가 있습니다. 특히 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 시점 점검. 마지막 확인 거래가 2023년이고 최근 구간 추세도 -5.2%입니다. 2026년 현재의 다세대 매매 사례와 현장 매도 호가를 확인하세요.
• 소규모 단지 환금성. 12세대 규모인 만큼 단지 평균만으로 매도 가능 시점이나 매매가격을 확정하지 말고 유사 면적·층·건물 상태별로 비교하세요.
• 관리비 및 현장 상태. 공용부분 체납 관리비, 실내 상태, 누수 및 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수조건이다”

이 사건의 일반적인 권리 구조는 분명합니다. 임차인 권용현 씨의 보증금은 355,000,000원이고, 현재 최저가 224,000,000원으로 매각되면 배당 부족액 134,936,000원이 발생합니다. 특별매각조건이 없다면 낮은 낙찰가의 이점이 보증금 인수로 상당 부분 상쇄되는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이라는 점이 이 사건의 핵심입니다. 조건이 유효하게 이행되는 범위에서는 실질 인수액이 0원이므로, 현재 최저가 224,000,000원을 취득가격의 기준으로 볼 수 있습니다.

가격 측면에서는 과거 비교 구간 평균 332,500,000원에 대한 최저가 비율이 67.4%로 나타납니다. 다만 마지막 확인 거래가 2023년이고 가격 추세가 -5.2%로 하락했다는 사실을 반드시 함께 고려해야 합니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 특별매각조건의 적용·이행 확인 → 잔존 임차권 검증 → 현재 시세 재확인 → 실질취득액 기준 입찰 판단입니다.

핵심은 선순위 임차권 자체보다 그 권리의 미배당 잔액을 누가 최종 부담하는가입니다. 특별매각조건이 정확하게 적용되는지 확인하는 것이 이 사건의 가장 중요한 입찰 전 검토사항입니다.