서울남부지방법원 2025타경13627. 서울 강서구 공항동 에이아이엠하우스 제2층 제202호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 30.41㎡이고 방3·거실겸주방·욕실 구조입니다. 감정가 352,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 225,280,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금이 낙찰가보다 크다”는 사실만 보는 것이 아닙니다. 최종민은 2022.03.28 전입·확정일자를 갖추고 2024.03.15 주택임차권등기를 마쳤으며, 보증금은 355,000,000원입니다. 현재 회차의 배당계산만 보면 221,326,080원이 배당되고 133,673,920원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 잔액이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 661 에이아이엠하우스 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 방화대로7다길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 30.41㎡ · 방3·거실겸주방·욕실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 2층 · 사용승인 2021.10.22 |
| 소유자 | 서지영 · 2022.03.25 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 225,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 특별조건이 핵심
등기상 선언된 말소기준은 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 최종민의 주택임차권이 2024.03.15 등기돼 있고, 전입·확정일자는 2022.03.28입니다. 따라서 특별조건이 없다면 매수인 인수 문제가 핵심이 되는 구조입니다. 반면 2026.06.09 금천구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
또한 2022.04.05 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용상 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 등기부와 매각조건 원문을 대조해 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 — 확약 밖 미상 점유자가 남는다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최종민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.28 / 2022.03.28 | 355,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 특별조건 실질 0원 |
| 강준구 | 202호 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 최근 거래는 하락
AIM하우스 동일 면적 30.41㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 328,500,000원이지만, 과거 365,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.41㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2022.01 | 30.41㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.41㎡ | 1건 | 292,000,000원 |
현재 최저가 225,280,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 292,000,000원의 77.2%입니다. 최종민 관련 인수가 특별매각조건으로 실질 0원이므로, 해당 조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 실질취득 기준도 225,280,000원으로 볼 수 있습니다. 따라서 확인된 최근 실거래보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,953,920원 |
| 1. 임차인 최종민 보증금 (우선변제) | 355,000,000원 | 221,326,080원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최종민 보증금 부족분은 133,673,920원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 최종민 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 강준구의 보증금·대항력은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 일반 구조라면 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 225,280,000원 | 133,673,920원 | 최종민 관련 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 180,224,000원 | 178,099,136원 | 최종민 관련 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 144,179,200원 | 213,639,309원 | 최종민 관련 실질 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 최종민의 미배당 잔액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각하므로, 최종민에 대해서는 낙찰가 하락이 추가 인수액 증가로 이어지지 않습니다. 다만 강준구의 미상 권리는 이 회차 계산과 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택과 농산물도매시장 등 근린생활시설, 각급 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 5호선 송정역이 있습니다.
- 건물. 2021.10.22 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 2층~6층 각 층 2세대씩 총 10세대로 구성됩니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터 폭 방화대로7다길, 서측 약 6미터 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,225,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 시장 표본. 동일 면적 실거래는 2건으로 표본이 적고, 최근 거래 292,000,000원은 과거 거래 365,000,000원보다 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 최종 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 강준구 조사. 전입일·보증금·확정일자·배당요구·실제 점유관계를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 최종민의 임차권등기가 매각 후 특별조건에 따라 말소되는 절차와 필요한 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.05 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래는 292,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -20.0%입니다. 전체 평균 328,500,000원만으로 가격을 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저, “확약 밖 임차인”을 확인할 사건
이 사건은 겉으로 보면 보증금 355,000,000원의 선순위 임차권이 있어 위험해 보이지만, 특별매각조건 때문에 최종민의 미배당 잔액 133,673,920원은 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 그 결과 현재 최저가 225,280,000원은 최근 실거래 292,000,000원의 77.2%로 가격 차이가 생깁니다.
다만 결론을 “권리 깨끗”으로 끝낼 수는 없습니다. 별도 점유자로 확인된 강준구는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 최종민에게 적용되는 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 강준구의 미상 권리까지 없애 주지는 않습니다. 게다가 최근 실거래 추세도 -20.0%로 하락했습니다. 따라서 이 물건은 가격은 최근 거래보다 낮아졌지만, 미상 임차관계를 확정하기 전까지 권리 리스크를 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
