서울남부지방법원 2025타경13627. 서울 강서구 공항동 AIM하우스 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 사용승인일은 2021.10.22, 해당 구분건물은 2층부터 6층까지 각 층 2세대씩 총 10세대로 구성돼 있습니다. 감정가는 352,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 281,600,000원입니다.
권리 구조는 단순한 근저당 소멸형이 아닙니다. 2022.03.28 주민등록과 확정일자를 갖춘 최종민의 주택임차권이 2024.03.15 등기됐고, 보증금은 355,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.12.03 강제경매개시결정보다 앞선 임차권이어서 일반 원칙만 적용하면 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 그러나 이번 매각에는 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13627 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 661 에이아이엠하우스 제2층 제202호 · 도로명 방화대로7다길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방3, 거실겸주방, 욕실 등 |
| 비교 면적 | 30.41㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 제2층 제202호 · 사용승인 2021.10.22 |
| 소유자 | 서지영 · 2022.03.25 매매 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 281,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2025.12.03 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 최종민의 임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니며, 주민등록일과 확정일자도 모두 2022.03.28로 확인돼 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 회차 배당 가정에서는 보증금 355,000,000원 중 276,857,600원이 배당되고, 일반 룰상 부족분 78,142,400원이 매수인 인수로 계산됩니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강준구 | 202호 · 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최종민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.28 / 2022.03.28 | 355,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
* 최종민 임차권은 일반 배당 계산상 미배당 78,142,400원이 남지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 2.92억, 추세는 -20.0%
AIM하우스 30.41㎡ 비교 거래는 2건입니다. 2022.01 거래는 365,000,000원, 가장 최근인 2026.08 거래는 292,000,000원입니다. 전체 평균 328,500,000원만 보면 현재 최저가가 크게 낮아 보이지만, 과거 365,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 292,000,000원과 최신 거래 292,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.41㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2022.01 | 30.41㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.41㎡ | 1건 | 292,000,000원 |
현재 최저가 281,600,000원은 최근 12개월 평균의 96.4%입니다. 최종민 임차권의 특별매각조건이 실제로 이행된다는 전제에서는 실질취득 역시 281,600,000원 수준이어서 최근 거래 292,000,000원보다 낮습니다. 다만 시장 추세는 -20.0%로, 2022년 고가 거래 대비 최근 가격이 뚜렷하게 내려온 상태입니다. 따라서 전체 평균 328,500,000원을 기준으로 “크게 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,742,400원 |
| 1. 임차인 최종민 보증금 | 355,000,000원 | 276,857,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 최종민 보증금 미배당액은 78,142,400원입니다. 다만 이번 매각은 그 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 최종민에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 강준구의 미상 보증금·대항력 여부는 이 계산에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택과 농산물도매시장 등 근린생활시설, 각급 학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 5호선 송정역이 있습니다.
- 건물. 2021.10.22 사용승인된 지상 6층 철근콘크리트 건물로, 해당 호는 방3·거실겸주방·욕실 등 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 규모. 2층부터 6층까지 각 층 2세대씩 총 10세대인 소규모 구분건물입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,225,000원/㎡, 토지면적 174.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 최종민 임차권의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각허가·대금납부 이후 실제 어떻게 처리되는지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 강준구 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이므로 주민등록·현황조사·명세서 보완 내용과 실제 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 328,500,000원보다 최근 거래 292,000,000원을 우선 비교하고, 최근·과거 추세 -20.0%를 가격 결정에 반영해야 합니다.
- 소규모 10세대 환금성. 최근 12개월 비교 거래가 1건이므로 거래 빈도와 매도 소요기간을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.05 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 관련 지위와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.06.09 금천구 압류가 있고, 당해세 및 공용부분 관리비 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.55억 임차권보다, 미상 점유와 하락 추세를 본다”
표면적으로 가장 큰 위험은 보증금 355,000,000원의 최종민 임차권입니다. 현재 매각가 가정에서는 일반 룰상 78,142,400원이 미배당으로 남지만, 이번 사건은 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 삼고 있어 최종민 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 다른 곳입니다. 첫째, 강준구의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다. 둘째, 실질취득 281,600,000원*은 최근 거래 292,000,000원의 96.4%로 최근 시세 아래지만, 가격 추세가 -20.0%이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 주된 임차권은 조건부로 해소되지만, 미상 점유 확인과 하락장 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
