서울남부지방법원 2025타경13655. 강서구 화곡동 로얄하이츠 6층 601호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 유명진이고, 2020.03.02. 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.05.15. 접수된 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 이후 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기순서보다 앞서 시작된 임차관계입니다. 남은애는 2022.03.02. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.03.28. 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.05.15. 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금은 250,000,000원으로 감정가 229,770,000원보다도 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13655 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 790-12 로얄하이츠 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로5라길 206 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제6층 제601호 |
| 소유자 | 유명진 · 2020.03.02. 소유권 취득 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,770,000원 / 183,816,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
남은애의 임차권등기는 2024.04.04. 접수돼 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.03.28.입니다. 따라서 임차권등기 순위만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 현재 배당계산에서는 남은애에게 180,442,576원이 배당되고 69,557,424원이 부족합니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 남은애 임차권 관련 부족분의 실질 인수가 0원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남은애 | 건물전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.03.28 확정일자 2022.03.02 | 250,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.04.04 | 실질 0원 룰상 미배당 69,557,424원이나 특별매각조건 적용 |
| 박대성 | 601호 · 주거 전입신고일 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 특별매각조건 별도 적용 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 남은애와 박대성 모두 보증기관 승계자로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 서로 중복 합산하는 구조는 아닙니다. 다만 남은애 관련 반환청구권에는 특별매각조건이 붙어 있고, 박대성은 전입일이 확인되지 않아 서로 다른 기준으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 229,770,000원, 현재 최저매각가는 183,816,000원으로 1회 유찰돼 감정가의 80% 수준입니다. 그러나 현재 제공된 동일 물건·동일 면적의 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 로얄하이츠는 4세대, 준공일은 2010.07.13.이며, 최근 낙찰가와 최근 낙찰일도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,373,424원 |
| 1. 임차인 남은애 보증금 | 250,000,000원 | 180,442,576원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 남은애 보증금 부족액은 69,557,424원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 남은애 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 박대성 보증금 1,000,000원은 대항력 판정이 미상입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 남은애 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 183,816,000원 | 69,557,424원 | 남은애 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 147,052,800원 | 105,805,939원 | 남은애 관련 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 117,642,240원 | 134,804,751원 | 남은애 관련 실질 0원 |
이 사건은 일반적인 선순위 대항력 임차인 경매와 결과가 다릅니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 남은애의 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 그러나 이번에는 배당받지 못한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 남은애 임차권에 한해서는 회차가 내려가더라도 그 부족분을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 단, 박대성의 대항력 미상 문제는 이 특별조건과 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 목동역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 601호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외 도로, 동측 약 3~4m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 133.2㎡, 공시지가 4,298,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 로얄하이츠는 4세대이며 준공일은 2010.07.13.입니다. 최근 실거래·최근 낙찰 자료가 없어 가격 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인하세요.
- 박대성 전입일 확인. 보증금 1,000,000원의 점유자가 있으나 전입신고일이 미상입니다. 전입세대열람·주민등록 관계와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 남은애와 박대성을 구분. 특별매각조건은 남은애 임차권 관련 반환청구권 문제를 해소하는 장치로 보고, 박대성의 별도 권리까지 자동 해소된다고 가정하지 마세요.
- 시세 원본 확인. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 최근 12개월 평균·최신 거래가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 확인하세요.
맺으며 — “큰 인수액은 특별조건으로 사라지지만, 미상 임차인과 가격 검증은 남는다”
표면적으로 보면 이 물건은 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 183,816,000원보다 보증금이 더 커 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 남은애의 미배당액이 69,557,424원 발생합니다. 그러나 이번 매각의 특별매각조건은 배당받지 못한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하고 있어, 이 주된 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다.
그렇다고 권리분석이 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 박대성의 보증금 1,000,000원은 전입신고일이 없어 대항력이 미상이고, 최근 실거래 가격 자료도 없어 현재 최저가가 시세 대비 저렴한지 검증되지 않았습니다. 결론은 주된 선순위 임차권 위험은 특별매각조건으로 해소, 별도 미상 임차인과 가격은 추가 확인입니다.
