서울남부지방법원 2025타경13655. 화곡동 로얄하이츠 제6층 제601호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유명진이고, 2019.11.30. 매매를 원인으로 2020.03.02. 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2023.05.15. 주택도시보증공사의 가압류 110,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 임차권자 남은애입니다. 임대차계약일 2022.03.02., 주민등록·점유개시 2022.03.28., 확정일자 2022.03.02.로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄고 배당요구도 했습니다. 보증금은 250,000,000원으로 현재 최저가 147,053,000원을 크게 웃돌기 때문에 통상적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 결정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13655 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 790-12 로얄하이츠 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 6층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 유명진 (2019.11.30. 매매, 2020.03.02. 소유권 취득 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,770,000원 / 147,053,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2023.05.15. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 남은애의 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 남은애의 전입·점유는 2022.03.28.로 말소기준보다 빠르므로 등기의 선후만 보고 “소멸하니 끝”이라고 판단하면 안 됩니다. 이 임차보증금의 미배당분이 통상 인수 문제를 만들지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 부분을 별도로 정리합니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 남은애 | 건물전부 · 250,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.03.28. | 우선변제 有 확정일자 2022.03.02. · 배당요구 2024.04.04. | 실질 0원* 특별매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 박대성 | 601호 · 1,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 남은애 관련 특별조건의 적용 밖 별도 임차인 |
실제 임차인은 2명입니다. 남은애와 박대성 모두 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 대상이 아니므로 보증금을 서로 합산하거나 중복 신고로 보지 않았습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
현재 최저매각가는 147,053,000원으로 감정가 229,770,000원의 64%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 남은애 임차보증금만 놓고 보면 룰상 미배당액 105,805,742원이 발생하지만, 특별매각조건을 반영하면 이 부분의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 확약 반영 실질취득액은 147,053,000원입니다. 다만 박대성의 별도 임차관계는 확인 전까지 이 금액에 포함되지 않은 위험요소입니다.
가격 메리트는 별개의 문제입니다. 로얄하이츠는 총 4세대, 2010.07.13. 사용승인 자료가 확인되고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격은 제시되지 않았으므로 147,053,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,742원 |
| 1. 임차인 남은애 보증금 | 250,000,000원 | 144,194,258원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당구조상 남은애 보증금의 미배당액은 105,805,742원입니다. 이는 특별매각조건 반영 전의 룰상 금액이며, 해당 조건에 따라 남은애 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물의 제6층 제601호입니다.
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근에 위치하며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외 도로, 동측으로 폭 약 3~4m의 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 지표. 로얄하이츠 총 4세대, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래 가격이 없어 가격대별 환금성 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 남은애 보증금 미배당분 105,805,742원은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수 0원으로 판단한 핵심 근거입니다. 입찰 전 조건의 적용 범위와 말소 절차를 반드시 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 박대성 전입세대 확인. 전입신고일이 미상이므로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 확약 밖 별도 임차인이라는 점을 전제로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 147,053,000원은 감정가의 64%이지만 최근 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 시세차익을 전제하지 마세요.
- 배당구조 확인. 현재 가정 배당에서는 집행비용 2,858,742원과 남은애 144,194,258원 배당 후 잔여가 없습니다.
- 명도 범위 확인. 남은애의 임차권등기 말소 조건과 별도로 박대성의 실제 점유 상태·명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 정리됐지만, 사건 전체가 끝난 것은 아니다”
이 사건을 단순한 “보증금 250,000,000원의 선순위 임차인 인수형”으로 보면 현재 최저가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조입니다. 실제로 현재 회차의 명목 미배당액은 105,805,742원이고 3회·4회 유찰 시에는 134,804,594원, 157,980,131원으로 증가합니다. 그러나 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있으므로 남은애 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
따라서 현재 회차에서 확약을 반영한 실질취득 기준은 147,053,000원입니다. 다만 박대성은 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 최근 실거래 비교값도 없어 이 금액이 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 주된 임차보증금 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인과 가격 검증이 남아 있는 사건으로 정리하는 것이 적절합니다.
