인천지방법원 2025타경1004. 인천 계양구 효성동 인성빌라 5동 404호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층에 위치한 다세대주택으로, 등기된 임차 범위는 404호 30.00㎡ 전부입니다. 감정가는 102,000,000원인데 8회 유찰을 거쳐 최저매각가가 5,880,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 5.76%라는 숫자만 보면 매우 저렴하게 느껴질 수 있습니다.

그러나 이 경매에서 중요한 숫자는 최저가가 아니라 보증금입니다. 임차인 김남윤은 2022년 6월 7일 전입했고, 확정일자는 2022년 4월 13일입니다. 말소기준권리인 2023년 5월 15일 압류보다 앞선 임차인으로, 매각물건명세서에도 배당받지 못한 임대차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안는 보증금은 커집니다. 유찰이 반복되어도 전체 취득부담은 보증금 수준에 머무르므로, 단순히 최저가가 떨어졌다는 이유만으로 투자 매력이 높아지지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남는다

이 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 15일 국(도봉세무서장)의 압류입니다. 그 이후의 계양세무서 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 1994년 한국주택은행 근저당권과 2010년 산내새마을금고 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

다만 을구 5번 주택임차권등기는 다르게 보아야 합니다. 임차권등기 접수일 자체는 2024년 6월 17일로 말소기준 이후이지만, 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞섭니다. 이미 갖춘 대항력을 바탕으로 미변제 보증금의 인수 문제가 남는 구조입니다. 매각물건명세서도 이 점을 명시하고 있으므로, 후순위에 등기되었다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.29억

② 가격 분석 — 최저가는 내려가도 취득부담은 그대로

이 경매의 가격 판단은 최저매각가 5,880,000원만으로 해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 현재 회차의 예상 실질취득은 다음과 같습니다.

감정가 102,000,000원과 비교해도 실질취득은 27,505,840원 높습니다. 다만 감정가는 현재 시장의 실거래가격과 동일하지 않으므로, 감정가 초과 사실만으로 현 시세 대비 고평가 정도를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래가격이 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

회차별 취득부담 시뮬레이션

각 회차는 해당 매각가로 낙찰되고 임차보증금이 제시된 예상액만큼 배당된다는 가정입니다. 실질취득은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계이며, 집행비용 추정치 차이로 소폭 변동합니다.

보시는 것처럼 최저가가 5,880,000원에서 2,881,199원까지 내려가더라도 실질취득은 약 1억 2,900만원 수준에서 거의 달라지지 않습니다. 낙찰대금이 줄어드는 만큼 임차인에게 배당되는 돈도 줄고, 매수인의 인수금액이 증가하기 때문입니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 5,880,000원 가정)

현재 매각가에서 집행비용 505,840원을 공제하고 임차인에게 5,374,160원을 배당하는 예상 계산입니다. 임차인과 강제경매 신청채권자는 동일한 김남윤으로, 같은 보증금 채권의 이중 배당을 의미하지 않습니다. 체납세금의 실제 배당순위 및 금액, 최우선변제, 배당이의 등에 따라 최종 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 효성동 효성남초등학교 남측에 인접합니다. 주변은 유사한 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 404호입니다. 외벽은 타일 및 인조석, 내벽은 벽지, 창호는 하이샤시 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 사다리형 다세대주택 부지이며, 북동측으로 포장된 세로에 접합니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 대단지 아파트가 아닌 개별 다세대주택이므로 매각 시 수요층과 적정 가격의 검증이 중요합니다. 특히 이 물건은 8회 유찰된 상태이고 보증금 인수가 수반되어, 일반 매매가격뿐 아니라 실제 취득부담을 고려한 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 우선 확인. 현재 배당 가정에서 매수인이 인수할 금액은 123,625,840원입니다. 최저가 5,880,000원만으로 자금계획을 세우지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서 최신본 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 인수 조건 및 배당에서 미변제된 보증금 잔액의 매수인 부담 여부를 반드시 다시 대조해야 합니다.
• 임차인 권리의 실체 검증. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대 확인, 실제 보증금 지급내역, 소유권이전 당시의 임대차 승계관계를 확인해야 합니다.
• 동일인 중복 지위 확인. 김남윤이 임차권자와 강제경매 신청채권자로 동시에 등장합니다. 별도 채권 존재 여부와 배당표상 동일채권의 중복 계상 가능성을 점검해야 합니다.
• 체납세금과 배당순위 확인. 2023년 도봉세무서 및 2024년 계양세무서의 압류가 등기되어 있습니다. 압류등기의 소멸과 체납세금의 우선 배당은 별개이므로 실제 세금의 법정기일·우선순위·배당액을 확인해야 합니다.
• 회차별 총부담으로 판단. 9회 또는 10회 유찰이 되어도 실질취득 추정액은 약 1.29억원 수준입니다. 최저가 하락만을 매수 유인으로 보아서는 안 됩니다.
• 최근 실거래 검증. 효성동 일대 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 개별 건물 상태를 대조해야 합니다. 감정가 및 과거 거래가만으로 현 시세를 확정하지 않아야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 실제 현재 점유상황과 명도 가능성은 현장 및 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
• 관리비·건물 상태 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담, 누수, 방수, 설비 상태, 최상층 관리상태와 보수비용을 점검해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건, 변경된 매각조건 및 매각기일을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “588만원짜리 집이 아니라, 1.29억원의 취득부담”

이 물건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 5,880,000원이라는 숫자는 실질적인 매수가격을 보여주지 않습니다. 대항력 있는 임차인 김남윤의 보증금 129,000,000원이 존재하고, 현재 예상 배당에서 123,625,840원이 남아 매수인에게 인수되기 때문입니다.

8회나 유찰되어 최저가는 감정가의 5.76%까지 내려왔지만, 낙찰가와 인수액의 합계는 129,505,840원입니다. 앞으로 유찰이 추가로 진행되더라도 미배당 보증금이 증가하므로 취득부담은 보증금 수준에서 거의 유지됩니다.

더구나 이 물건은 개별 다세대주택이며, 실질취득은 감정가를 초과합니다. 최근 실거래를 확인하지 않은 상태에서 가격 매력이 있다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 점, 임대차계약과 소유권이전의 시간적 관계, 압류에 따른 세금 배당순위도 입찰 전에 확인해야 할 요소입니다.

결론은 입찰 신중, 종합 D등급입니다. 임차보증금 인수 부담이 크고, 8회 유찰에도 실질취득액의 절감 효과가 사실상 없으며, 현 시세 대비 유리한 가격이라는 근거도 확보되지 않았습니다. 이 사건은 최저가의 할인율보다 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하는가가 훨씬 중요한 경매입니다.