인천지방법원 2025타경1004. 인천 계양구 효성동 인성빌라 5동 404호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최창업이고 2022년 4월 12일 매매를 원인으로 129,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 임차인의 대항력과 미배당 보증금입니다.
임차인 김남윤은 2022년 4월 13일 확정일자, 2022년 5월 11일 점유개시, 2022년 6월 7일 주민등록을 갖췄습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023년 5월 15일 압류입니다. 따라서 제공된 권리판정상 김남윤은 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 277-13 인성빌라 5동 4층404호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 새벌로133번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 최창업 (2022.04.12 매매, 거래가액 129,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 12,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남윤 / 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.05.15 도봉세무서장 압류입니다. 2024.04.18 계양세무서장 압류와 2025.04.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김남윤의 전입일은 2022.06.07로 말소기준보다 빠릅니다. 여기에 2022.04.13 확정일자와 배당요구가 있어, 먼저 배당을 받고도 부족한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김남윤 | 제4층 제404호 30.00㎡ 전부 | 129,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.04.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 12,000,000원이 실제 취득가격이 아니다
이 물건에서 최저매각가만 보면 가격판단이 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 매각대금 12,000,000원 중 집행비용 616,000원을 제외한 11,384,000원이 임차인 김남윤 보증금에 배당될 것으로 계산돼 있습니다. 보증금 잔액 117,616,000원은 매수인이 떠안습니다.
따라서 현재 회차의 실질부담은 12,000,000원 + 117,616,000원 = 129,616,000원입니다. 이는 감정가 102,000,000원보다도 큰 금액입니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 낮아져도 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커지므로, “6회 유찰돼 12,000,000원이니 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 12,000,000원 | 117,616,000원 | 129,616,000원 |
| 7회 유찰 시 | 8,400,000원 | 121,151,200원 | 129,551,200원 |
| 8회 유찰 시 | 5,880,000원 | 123,625,840원 | 129,505,840원 |
④ 예상배당표 (매각가 12,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,000원 |
| 1. 임차인 김남윤 보증금(우선변제) | 129,000,000원 | 11,384,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김남윤 | 129,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 기준 김남윤 임차보증금에 11,384,000원이 배당되고, 부족분 117,616,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 404호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성남초등학교 남측에 인접하며, 주위는 동유형 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 도로. 본건 북동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 시설 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 최저가는 12,000,000원이지만 매수인 인수액 117,616,000원을 합치면 실질부담은 129,616,000원입니다.
- 임차권 원문 재확인. 김남윤의 임대차계약일 2022.04.13, 점유개시 2022.05.11, 전입 2022.06.07, 보증금 129,000,000원과 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 김남윤으로 나타나므로 임대차보증금 채권과 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰에 현혹되지 말 것. 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 더 내려가지만 인수액이 각각 121,151,200원, 123,625,840원으로 증가합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 현황조사 내용을 토대로 현재 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,200만원짜리 빌라”가 아니다
이 사건의 핵심은 6회 유찰도, 12,000,000원이라는 숫자도 아닙니다. 129,000,000원 보증금의 대항력입니다. 현재 회차에서는 배당 후 117,616,000원이 남아 매수인에게 인수되고, 낙찰가까지 합한 실질부담은 129,616,000원입니다. 감정가 102,000,000원보다도 큰 수준입니다.
추가 유찰이 되더라도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어 전체 부담이 보증금 수준에 가깝게 고정되기 때문입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 또한 임차권자와 경매 신청채권자가 동일한 김남윤으로 나타나는 만큼, 실제 입찰 판단 전에는 임대차관계와 신청채권의 실체 및 관계를 원문에서 대조하는 과정이 필수적입니다.
