17,143,000원
인천지방법원 2025타경1004. 인천 계양구 효성동 인성빌라 5동 404호로, 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 4층에 있는 다세대주택입니다. 최저매각가는 17,143,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 임차인 김남윤은 2022.06.07. 전입했고, 말소기준인 2023.05.15. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다.
매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 129,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당액은 16,434,426원이고, 부족분 112,565,574원이 남습니다. 따라서 매수인의 총부담은 17,143,000원과 인수액을 합친 129,708,574원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1004 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 277-13 인성빌라 5동 4층404호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 새벌로133번길 9-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 최창업 (2022.05.11. 소유권이전 · 거래가액 129,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 17,143,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김남윤 / 129,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인
등기부상 과거 근저당권과 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.05.15. 도봉세무서장 처분의 압류입니다. 이후 2024.04.18. 압류와 2025.04.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김남윤 주거·임차권등기 | 제4층 제404호 30.00㎡ 전부 | 129,000,000원 | 전입 2022.06.07. 확정일자 2022.04.13. 배당요구 2024.06.17. | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
김남윤은 2022.04.13. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.05.11. 점유를 개시한 뒤 2022.06.07. 전입했습니다. 2024.06.17. 임차권등기와 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 매각대금만으로는 보증금 전액을 회수할 수 없어 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.
③ 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
현재 회차에서 매각대금 17,143,000원 중 집행비용 708,574원을 제외한 16,434,426원이 임차인 보증금에 배당됩니다. 보증금 잔액은 112,565,574원입니다.
감정가 102,000,000원보다 27,708,574원 높고, 감정가의 127.2%입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 17% | 17,143,000원 | 112,565,574원 | 129,708,574원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 12,000,100원 | 117,615,902원 | 129,616,002원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 8,400,070원 | 121,151,131원 | 129,551,201원 |
6회 또는 7회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 보증금 미배당액이 반대로 증가합니다. 실질취득은 각각 129,616,002원과 129,551,201원으로, 보증금 129,000,000원에 집행비용이 더해진 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 기다리는 것만으로 실질 매입원가가 크게 낮아지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,574원 |
| 1. 임차인 김남윤 보증금 | 129,000,000원 | 16,434,426원 |
| 2. 경매개시결정 · 김남윤 | 129,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 112,565,574원 |
김남윤의 임차보증금과 경매신청 채권은 동일인·동일 금액으로 표시돼 있으므로 별도의 인수금으로 중복 합산하지 않았습니다. 매수인 인수액은 배당 후 남는 임차보증금 112,565,574원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 효성동 효성남초등학교 남측에 인접하며, 주변은 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 외벽은 타일 및 인조석 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 다세대주택이며, 실질취득액이 감정가를 웃도는 구조여서 최저가 숫자와 실제 부담액을 분리해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가와 합산. 현재 회차의 판단 기준은 최저가 17,143,000원이 아니라 실질취득액 129,708,574원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 129,616,002원, 129,551,201원으로 거의 고정됩니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 김남윤의 임대차계약, 보증금 지급내역, 점유관계와 경매신청 채권의 실체를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 명시가 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 당해세·최우선변제 등 반영되지 않은 항목에 따라 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 근거 확보. 최근 실거래 비교값을 별도로 확인하기 전에는 최저가가 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “17,143,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 5회 유찰이나 감정가 대비 17%라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 129,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가로 배당하지 못한 112,565,574원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 129,708,574원으로 감정가보다 27,708,574원 높습니다.
추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 총부담은 129,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 임차인과 신청채권자가 동일하다는 사정은 반드시 확인해야 하지만, 확인 전까지는 매각물건명세서의 인수 문구를 그대로 적용하는 것이 안전합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 권리확인 난도까지 큰 사건입니다.