서울남부지방법원 2025타경13665. 서울 강서구 화곡동 루미힐스 제2층 제201호, 전용 29.82㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용은 도시형생활주택(단지형다세대)이며 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 구성돼 있습니다. 현재 소유자는 김완중이고, 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 320,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 “3.2억 임차권”만 보고 단순히 1.34억을 인수한다고 결론 내리면 안 된다는 점입니다. 정수은은 2022.04.14. 확정일자를 받고 2022.05.30. 주민등록을 마쳤으며, 2023.11.20. 보증금 320,000,000원의 주택임차권등기를 했습니다. 현재 최저가 188,800,000원을 기준으로 배당표상 부족액은 134,643,200원이지만, 특별매각조건이 그 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있어 정수은 부분은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그러나 이것으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 윤지환이 별도로 확인되고 전입일은 2025.08.19.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 총 실질취득비용 역시 현재 최저가 188,800,000원에 윤지환 관련 미상 부담 가능성을 더한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13665 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 153-4 루미힐스 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.82㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 제2층 제201호 · 사용승인 2021.11.25 |
| 소유자 | 김완중 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 특별조건, 미상 점유자는 별도 확인
등기부상 2021.11.30. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,088,000,000원은 2022.05.09. 이미 말소됐습니다. 이후 2022.06.07. 김완중 앞으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 민간임대주택등기가 들어왔습니다. 2023.11.20.에는 정수은의 보증금 320,000,000원 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.12.10. 강제경매개시결정입니다. 정수은 임차권은 그보다 앞서 등기된 권리여서 통상적으로는 매수인 인수 검토가 필요한 구조지만, 특별매각조건에서 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 정했습니다. 따라서 정수은 관련 미배당 잔액은 실질 인수 0원으로 봅니다.
② 임차 관계 — 정수은과 윤지환을 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30 / 2022.04.14 | 320,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 실질 0원* 배당 후 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 윤지환 | 미상 | 2025.08.19 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 특별조건 밖 권리 여부 별도 확인 |
* 정수은의 현재 회차 룰상 미배당액은 134,643,200원이지만, 특별매각조건을 반영하면 정수은 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 295,000,000원이고 현재 최저매각가는 188,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 기준이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
루미힐스는 총 16세대, 사용승인일은 2021.11.25이고, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 다만 가격 판단에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 취득비용이 중요합니다. 정수은 관련 미배당액은 특별조건으로 해소되지만, 윤지환 관련 부담은 금액을 확정할 수 없어 188,800,000원만을 최종 취득원가로 고정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 정수은 보증금(우선변제) | 320,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당만 계산하면 정수은 보증금 중 134,643,200원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 정수은 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북서측 인근으로 공동주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 완경사지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
- 규모. 루미힐스는 총 16세대이고 사용승인일은 2021.11.25입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 어떻게 이행되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 윤지환 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 정수은 잔액과 윤지환을 혼동하지 말 것. 정수은의 룰상 미배당 134,643,200원은 특별조건으로 실질 0원이지만, 이 효과가 윤지환에게 자동 확장되지는 않습니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 직접 비교 가능한 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.06.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리관계도 원본 서류에서 확인하세요.
- 명도. 임차권등기자와 별도로 현황조사상 점유자가 확인되므로 실제 점유관계와 인도 절차를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “주된 임차권은 풀렸지만, 사건 전체가 깨끗한 것은 아니다”
표면적으로는 보증금 320,000,000원의 대항력 임차권이 감정가와 최저가를 모두 웃도는 사건입니다. 현재 회차 배당만 보면 미배당액이 134,643,200원이고, 3회·4회 유찰 시에는 171,874,560원, 201,659,648원까지 늘어납니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 쉽게 줄지 않는 구조입니다.
그러나 이 사건은 특별매각조건이 있습니다. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이어서 정수은 관련 인수는 실질 0원입니다. 문제는 별도로 확인된 윤지환입니다. 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력을 확정할 수 없고, 특별조건 밖의 미상 임차 리스크가 남아 있습니다.
따라서 이 물건을 “1.888억에 끝나는 깨끗한 물건”으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 최소 가격은 188,800,000원이지만, 실제 총 취득원가는 윤지환 관련 권리가 확인된 뒤에야 확정할 수 있습니다. 또한 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 주된 3.2억 임차권은 특별조건으로 해소되지만, 남은 미상 점유관계 확인이 이 사건의 핵심입니다.
