서울남부지방법원 2025타경13669. 화곡동 웨인씨티 4층 406호 오피스텔로, 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 압류 자체보다 김승혜 임차인의 선순위 대항력과 이를 해소하는 특별매각조건입니다. 김승혜 씨는 2022.04.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.04.11, 보증금은 319,000,000원입니다. 말소기준인 2023.02.07 국세 압류보다 전입이 빨라 대항력이 있으며 배당요구도 마쳤습니다.
일반적인 계산이라면 현재 최저가 179,200,000원에서 집행비용 3,308,800원을 제외한 175,891,200원이 임차인에게 우선 배당되고, 남는 보증금 143,108,800원은 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 명시합니다. 이 조건을 적용하면 김승혜 임차인과 관련한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.11 매매 · 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.02.07 강서세무서장의 국세 압류입니다. 2021.10.29 우리은행 근저당권은 2022.02.25 이미 말소됐습니다. 김승혜 임차인의 전입·점유일 2022.04.25는 말소기준보다 빠르므로 대항력이 존재합니다. 이후 2024.04.23 임차보증금 319,000,000원의 임차권등기가 이뤄졌고, 2025.11.14 국세 압류와 2025.12.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승혜 · 건물 전부 | 319,000,000원 | 2022.04.25 | 2022.04.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 |
| 1. 임차인 김승혜 보증금 | 319,000,000원 | 175,891,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 143,108,800원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별매각조건 유지 전제
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 179,200,000원 | 143,108,800원 | 0원 | 179,200,000원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 143,360,000원 | 178,447,040원 | 0원 | 143,360,000원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 114,688,000원 | 206,717,632원 | 0원 | 114,688,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 것이 핵심입니다. 하지만 이 사건은 그 일반 원칙에 대한 특별매각조건 예외가 명시돼 있습니다. 따라서 위의 룰상 인수액은 권리 구조를 보여주는 참고값이고, 실제 매수인 부담에는 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 웨인씨티 11층 오피스텔이며 감정평가상 본 호실은 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울우장초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 오피스텔이며 위생·급배수·도시가스 개별난방설비와 기계식 주차타워가 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 노폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 지목 대 · 토지면적 414㎡ · 공시지가 6,015,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 판단의 핵심은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰일 기준 매각물건명세서에 동일 조건이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김승혜 임차권등기는 보증금 319,000,000원으로 등기돼 있습니다. 매각 후 말소가 특별매각조건대로 진행되는지 집행기록을 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 분리. 권리상 실질 인수가 0원이라는 사실과 179,200,000원이 시세상 매력적인지는 별개입니다. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.04.25 민간임대주택 등록 등기가 있습니다. 매각 후 처리 상태를 등기 원본과 관계 기관 기준으로 확인하세요.
- 세금·집행비용 확인. 국세 압류가 2023.02.07과 2025.11.14 각각 존재하며, 배당 추정에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건 문구를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 특별매각조건이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 319,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 현재 최저가 179,200,000원에서는 배당 후에도 143,108,800원이 남기 때문입니다. 하지만 이 사건에는 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 현재 회차 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 179,200,000원으로 정리됩니다.
권리분석의 승부처는 ‘보증금이 크다’는 숫자 자체가 아니라 특별매각조건이 실제 매각에도 그대로 적용되는지입니다. 그 조건이 유지되는 한 주된 인수 위험은 해소됩니다. 반대로 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 64%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없으며, 최종 입찰가는 실질취득액을 기준으로 별도 시세 검증이 필요합니다.
