224,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13669. 서울 강서구 화곡동 웨인씨티 4층 406호, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 소유자 오승훈은 2022.04.25 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 319,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택등기가 접수돼 있으며, 임차인 김승혜는 2022.04.11 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.04.25 주민등록·점유를 시작했습니다. 등기상 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 처분의 국 압류로 잡혀 있어, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다.
따라서 이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소기준보다 뒤니까 소멸한다”라고 끝낼 수 없습니다. 임차권등기는 2024.04.23 접수됐지만, 실제 전입과 점유는 2022.04.25로 말소기준보다 먼저입니다. 데이터상 김승혜는 대항력 있음, 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자로 분류됩니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13669 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제4층 제406호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로42나길 27(화곡동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.25 소유권이전 · 거래가액 319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 319,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘등기일’보다 전입일
2021.10.29 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 1,116,000,000원은 2022.02.25 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 이후 2025.11.14 국 압류와 2025.12.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승혜 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 319,000,000원 | 2022.04.25 | 2022.04.11 | 2024.04.23 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라, 데이터상 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 김승혜의 319,000,000원 한 건으로 봅니다.
* 배당표 자체에는 현재 회차 미배당 보증금 98,936,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으나, 본 리포트의 실질 인수액은 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건을 우선 반영해 0원으로 표시했습니다. 특별매각조건은 해당 임차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소에 관한 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 임차인 김승혜 보증금(우선변제) | 319,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 224,000,000원에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 매각대금이 임차인 김승혜에게 배당돼 220,064,000원을 충당합니다. 데이터상 신청채권자인 주택도시보증공사의 배당액은 0원, 소유자 잔여 역시 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 임차보증금 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 224,000,000원 | 98,936,000원 | 319,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 179,200,000원 | 143,108,800원 | 319,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 143,360,000원 | 178,447,040원 | 319,000,000원 |
위 ‘임차보증금 인수’는 배당 시뮬레이션의 산술값입니다. 본건은 특별매각조건을 반영해 매수인 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당표에 미반영돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 24-42, 서울우장초등학교 남측 인근으로 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 버스정류장과 지하철역이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 오피스텔이며 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방설비와 기계식 주차타워가 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 동측과 서측으로 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 414.0㎡, 공시지가는 6,015,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 판단을 뒤집는 핵심입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 김승혜의 주택임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2023.02.07 강서세무서장 압류와 2025.11.14 양천세무서장 압류가 존재합니다. 등기상 매각으로 소멸 분류돼 있으나 실제 배당에서 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.25 민간임대주택등기가 접수돼 있으므로 해당 등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원문으로 대조해야 합니다.
- ‘유찰 = 싸다’ 금지. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 비교 근거 없이 시세 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.02입니다.
맺으며 — “3.19억 대항력”보다 중요한 한 줄
첫인상만 보면 부담스러운 물건입니다. 임차보증금이 319,000,000원이고, 임차인은 말소기준보다 먼저 전입해 대항력을 갖췄습니다. 실제로 현재 최저가 224,000,000원 기준 배당표만 계산하면 98,936,000원의 보증금이 남아 매수인 인수로 잡힙니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘어나므로 총부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
하지만 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건을 그대로 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차의 실질취득은 224,000,000원입니다. 따라서 결론은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 9,893만 원을 인수한다”도 아니고, “1회 유찰됐으니 싸다”도 아닙니다. 권리의 승부처는 특별매각조건의 적용과 이행 확인입니다.
