서울남부지방법원 2025타경13673. 서울 강서구 공항동 미래스타빌 7층 702호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 80%”라는 숫자가 아닙니다. 임차권자 권혁민은 2021.08.19 전입·점유, 2021.07.22 확정일자를 갖추었고 보증금은 273,000,000원입니다. 2023.09.07에는 임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다.
현재 최저매각가 232,000,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 4,048,000원을 뺀 227,952,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 45,048,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인 인수로 이어집니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 권혁민에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 70-128 미래스타빌 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.92㎡ · 안방1·침실1·거실·주방·화장실·현관 · 지하1층, 지상7층 중 7층 |
| 사용승인일 | 2019.06.19 |
| 소유자 | 이상철 · 2019.09.17 매매 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
권혁민의 전입·점유는 2021.08.19, 확정일자는 2021.07.22입니다. 강제경매개시결정은 2025.12.04이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 2023.09.07 등기된 주택임차권 역시 말소기준권리보다 선순위로, 일반 원칙에서는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권혁민 | 건물 전부 | 273,000,000원 | 2021.08.19 | 2021.07.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 232,000,000원으로 본다
미래스타빌 전용 29.92㎡ 거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최신 거래는 2024.06 235,000,000원, 이전 거래는 2022.02 237,000,000원입니다. 전체 평균은 236,000,000원이지만 최근 12개월 평균은 최신 1건과 같은 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 29.92㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2022.02 | 29.92㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.92㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득가는 232,000,000원으로, 최근 12개월 평균 235,000,000원의 98.7%입니다. 금액 차이는 3,000,000원에 불과합니다. 게다가 최근 거래가 이전 거래보다 -0.8% 낮아진 흐름입니다. 따라서 감정가 290,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 “20% 할인이라 싸다”라고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 권혁민 보증금 | 273,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산에서는 임차보증금 부족분 45,048,000원이 발생합니다. 다만 특별매각조건상 해당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 권혁민에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표는 집행비용 추정치를 포함한 현재 회차 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 일반 계산과 특별조건을 구분
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 232,000,000원 | 45,048,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 185,600,000원 | 90,798,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 148,480,000원 | 127,398,720원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 보통 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 일반 계산만 놓고 보면 같은 형태입니다. 다만 권혁민에 한정된 특별매각조건 때문에 위 미배당액을 매수인이 실질 부담하지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 안방1·침실1·거실·주방·화장실·현관 등으로 구성됩니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 공항동, 지하철 5호선 송정역 남서측 인근입니다. 주변은 도시형생활주택·다세대주택·중소형 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상7층 건물의 7층 702호이며 사용승인일은 2019.06.19입니다. 개별난방·위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 미래스타빌은 12세대이며 동일면적 확인 거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권 명도 관계 확인. 권혁민은 주택임차권등기 권리자로 보증금 273,000,000원, 전입 2021.08.19, 확정일자 2021.07.22입니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현재 실질취득 232,000,000원과 최신 거래 235,000,000원의 차이는 3,000,000원입니다. 감정가 290,000,000원 대비 할인율만 보고 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 -0.8%입니다. 최근 시세가 과거 평균보다 약해진 흐름을 감안해야 합니다.
- 소규모 물건의 환금성. 총 12세대이고 확인된 동일면적 실거래가 2건뿐이므로 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — 권리는 특별조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 ‘압도적 할인’이 아니다
표면적으로는 까다로운 물건입니다. 보증금 273,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 매각가에서는 일반 계산상 45,048,000원의 미배당액이 남습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 권혁민에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그래서 현재 회차의 실질취득 기준은 232,000,000원입니다. 최신 실거래 235,000,000원보다 3,000,000원 낮고 최근 12개월 평균의 98.7%입니다. 다만 거래 추세는 -0.8%, 단지 평균 유찰은 4.0회이며 12세대 소규모 다세대라는 점까지 보면 가격상 안전마진이 크다고 평가하기 어렵습니다. 권리조건은 확인할 가치가 있지만, 가격은 보수적으로 접근할 사건입니다.
