서울남부지방법원 2025타경13673. 서울 강서구 공항동 미래스타빌 7층 702호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 소유자 이상철은 2019.09.30. 이 주택을 거래가 269,000,000원에 취득했고, 권혁민은 2021.08.19. 전입·점유, 2021.07.22. 확정일자를 갖춘 뒤 2023.09.07. 임차보증금 273,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.12.04. 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 등기했습니다.
권리의 핵심은 간단하지 않습니다. 말소기준은 2025.12.04. 강제경매개시결정인데, 권혁민의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 보면 현재 최저가에서 보증금 중 90,798,400원이 미배당되어 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러면 최저가가 낮아져도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13673 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 70-128 미래스타빌 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.92㎡ · 안방1·침실1·거실·주방·화장실·현관 · 지하1층/지상7층 중 7층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2019.06.19 · 미래스타빌 12세대 |
| 소유자 | 이상철 (2019.09.30. 소유권이전, 거래가 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 185,600,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별매각조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권혁민 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.08.19 273,000,000원 | 대항력 有 말소기준 전 전입·점유 | 우선변제 有 확정 2021.07.22 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 미배당 90,798,400원 |
확인된 실제 임차인은 권혁민 1명입니다. 전입신고일 2021.08.19.이 말소기준일 2025.12.04.보다 빠르고 확정일자 2021.07.22.도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 데이터상 현재 최저가 185,600,000원에서 집행비용 3,398,400원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 182,201,600원이 배당되고, 남은 보증금 90,798,400원은 원칙적으로 매수인 인수액입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 185,600,000원 기준
미래스타빌 전용 29.92㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.06. 235,000,000원, 이전 거래는 2022.02. 237,000,000원입니다. 전체 평균은 236,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 235,000,000원이며 현재 최저가는 그 금액의 79.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 29.92㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2022.02 | 29.92㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.92㎡ | 1건 | 235,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득액 185,600,000원은 최근 거래 235,000,000원의 79.0%입니다. 따라서 가격 자체에는 격차가 있습니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고 전체 확인 거래도 2건에 불과해 표본이 매우 얇습니다. 또한 최근 가격이 과거보다 -0.8% 낮아 하락 추세가 나타나고 있습니다. 전체 평균 236,000,000원과의 차이만으로 가격 메리트를 과대평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 권혁민 보증금 | 273,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 보증금 부족분은 90,798,400원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 해당 조건 이행을 전제로 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건 없으면 인수액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 185,600,000원 | 90,798,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 148,480,000원 | 127,398,720원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 118,784,000원 | 156,678,976원 |
이 표가 대항력 임차인 물건의 함정을 보여줍니다. 특별매각조건이 없다면 매각가격이 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져, 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용이 크게 내려가지 않습니다. 이 사건의 가격 메리트는 오직 특별매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 이행된다는 전제에서 성립합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택으로, 안방1·침실1·거실·주방·화장실·현관 구조입니다. 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층 건물의 7층 702호입니다.
- 입지. 지하철 5호선 송정역 남서측 인근으로 도시형생활주택·다세대주택·중소형 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2019.06.19, 도시가스 보일러 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되며 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 공시지가. 3,863,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 미래스타빌은 12세대이고 동일 면적 확인 실거래는 2건으로 거래 표본이 적습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.0회, 낙찰률 0.0%도 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문과 법원 공고를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 권혁민의 주택임차권등기 자체는 말소기준권리보다 앞섭니다. 특별조건에 따른 말소 이행 방법과 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 특별조건이 유효하다는 전제에서는 실질취득액 185,600,000원을 최근 거래 235,000,000원과 비교해야 합니다. 단순 감정가 대비 할인율보다 최근 거래가 우선입니다.
- 하락 추세. 최근 거래가격은 과거 거래보다 -0.8% 낮습니다. 전체 평균 236,000,000원만 근거로 시세를 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건, 전체 확인 거래는 2건뿐입니다. 12세대 소규모 다세대라 개별 호수 상태와 매수층 차이가 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구에 2022.08.09. 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각에 따른 정리 여부를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 매각기일 전 최신본으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘최저가’가 아니라 특별매각조건이다
표면만 보면 보증금 273,000,000원의 대항력 임차인이 감정가보다 먼저 서 있는 고위험 구조입니다. 현재 최저가 185,600,000원에서 일반 배당계산을 적용하면 미배당 보증금 90,798,400원이 남습니다. 이 상태라면 최저가가 더 내려가도 매수인 인수액이 커져 실질취득비용이 고정되는 전형적인 인수형 물건입니다.
하지만 이 사건에는 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건이 그대로 이행되는 경우 실질 인수액은 0원이 되고, 실질취득액은 현재 최저가인 185,600,000원으로 봅니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 235,000,000원의 79.0%입니다.
다만 12세대 소규모 다세대, 확인 실거래 2건, 최근 가격 추세 -0.8%, 단지 경매 평균 유찰 4.0회라는 요소까지 함께 봐야 합니다. 결론적으로 이 사건은 특별매각조건이 인수 리스크를 해소하는 대신, 그 조건의 정확한 이행 여부와 제한적인 환금성 확인이 핵심인 물건입니다.
