서울남부지방법원 2025타경13684. 영등포시장역 인근 ‘트리베카’ 에이동 603호, 전용 36.28㎡ 오피스텔입니다. 소유자 허민은 2021년 7월 20일 매매를 원인으로 거래가액 375,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 8월 23일 접수됐습니다. 권리분석의 기준은 2022년 2월 9일 설정된 최주영 근저당권 70,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류 3건·국세 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건의 핵심은 근저당보다 임차인 김민지입니다. 김민지는 2021년 8월 23일 전입·점유를 개시했고 확정일자는 2021년 8월 10일, 보증금은 375,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 대항력이 있는 임차인이고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 308,000,000원 기준 배당 산식상 집행비용을 뺀 302,888,000원이 보증금에 배당되고, 72,112,000원이 남습니다.

통상이라면 이 72,112,000원이 매수인 인수액이 되지만, 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정하고 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘308,000,000원 + 72,112,000원’이 아니라 실질취득 308,000,000원으로 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2022년 2월 9일의 최주영 근저당권입니다. 김민지의 전입·점유일은 2021년 8월 23일로 더 빠르므로 근저당권자보다 앞선 대항력을 갖습니다. 반면 롯데카드·구정임·권경애 가압류, 동작세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.

실제 확인되는 임차인은 2명입니다. 김민지는 대항력·우선변제권이 있는 임차인이고, 김은성은 전입일이 2024년 11월 18일로 말소기준권리보다 뒤여서 데이터상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 김은성의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 3.08억’으로 본다

특별매각조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 308,000,000원입니다. 트리베카 전용 36.28㎡ 및 인접 면적 실거래 12건의 평균은 381,250,000원, 최저는 360,000,000원, 최고는 390,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 평균 지표의 80.8%입니다.

가격 숫자만 놓고 보면 현재 회차는 비교 실거래보다 낮습니다. 다만 반드시 같이 볼 부분이 있습니다. 표본의 최신 거래가 2022.03이라는 점입니다. 경매 매각기일은 2026.09.02이므로, 이 실거래 표본만으로 현재 시세를 확정하기에는 시간 차가 큽니다. 따라서 80.8%라는 숫자를 그대로 현재 시장의 할인율로 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)

배당 산식상 김민지 보증금 미배당액은 72,112,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이면 매수인 인수액으로 이어질 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 해당 금액의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상12층 건물의 6층 603호입니다. 사용승인일은 2021.06.29입니다.
• 입지. 영등포시장역(지하철5호선) 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 북측 약 8미터 도로에 접해 차량 진출입과 주정차가 용이하고, 인근에 영등포시장역이 있습니다.
• 규모. 트리베카는 28세대 규모이며 비교 실거래 12건이 확인됩니다.
• 토지. 준주거지역, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 7,812,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 소규모 오피스텔이고 실거래 표본의 최신 거래가 2022.03이므로 현재 거래속도와 가격대는 입찰 직전 재확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 원본을 대조하세요.
• 김민지 인수액. 배당 산식상 72,112,000원이 남지만 특별매각조건을 적용하면 실질 인수 0원입니다. 조건 적용 여부가 이 사건의 핵심입니다.
• 김은성 점유 확인. 2024.11.18 전입으로 말소기준 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현장 점유 형태와 실제 임대차관계를 확인하세요.
• 현재 시세 재확인. 실질취득 308,000,000원은 제공된 실거래 평균보다 낮지만 최신 실거래월이 2022.03이므로 2026년 현재 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 현황상 점유자가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유자와 인도·명도 절차를 준비하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 실제 배당에서 우선하는 조세 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 특별매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 물건을 단순히 대항력 임차인 보증금 375,000,000원이 최저가 308,000,000원보다 크다는 이유만으로 판단하면, 매수인 실질취득액을 약 375,000,000원 수준으로 봐야 하는 전형적인 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당 산식도 미배당 72,112,000원을 계산합니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 김민지 보증금에 관한 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 308,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.

가격은 제공된 실거래 평균 381,250,000원의 80.8% 수준이지만, 비교 가능한 최신 거래가 2022.03이라는 시차가 있습니다. 또한 김은성의 보증금 등은 미상입니다. 결국 이 사건은 주된 보증금 인수 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 특별조건 원문과 현재 시세, 실제 점유를 확인해야 완성되는 물건입니다. 권리 구조는 확약 덕분에 크게 개선됐고, 가격도 숫자상 여지가 있으나 현재 시세 검증 전에는 과도한 가격 가점을 주기 어렵습니다.