서울남부지방법원 2025타경13684. 영등포동5가 트리베카 에이동 603호로, 공부상 오피스텔이며 6층에 위치합니다. 권리분석의 핵심은 2022.02.09. 최주영의 근저당권보다 앞선 김민지의 전입입니다. 김민지는 2021.08.23. 전입·점유했고 확정일자는 2021.08.10., 임차보증금은 375,000,000원입니다. 따라서 일반적인 매각이라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 회차의 배당 계산만 보면 매각대금 246,400,000원 중 집행비용 4,249,600원을 제외한 242,150,400원이 김민지 보증금에 배당되고, 132,849,600원이 남습니다. 낙찰가가 더 낮아지면 원칙상 인수액은 오히려 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김민지에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 36.28㎡ |
| 소유자 | 허민 · 2021.07.20. 매매 · 거래가액 375,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 246,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건으로 해소
| 점유·임차 관계 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.23 | 375,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 김은성 · 점유부분 미상 | 2024.11.18 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 근거 없음 |
김민지는 말소기준권리인 2022.02.09. 근저당보다 앞서 2021.08.23. 전입했고, 확정일자도 2021.08.10.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 임차인입니다. 2023.09.08.에는 보증금 375,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
김은성은 2024.11.18. 전입으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금은 미상이지만 전입 자체가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 따라서 김민지에 관한 특별매각조건 밖에 별도의 대항력 인수위험이 남는 구조로 보이지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 246,400,000원 기준
트리베카의 비교 거래 12건 평균은 381,250,000원, 최저 360,000,000원, 최고 390,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.03 · 360,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 특별매각조건 적용 후 실질취득액인 246,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 64.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 36.28㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 36.28㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2021.08 | 38.46㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 381,250,000원 |
감정가 385,000,000원은 비교 거래 평균 381,250,000원과 비슷한 구간이지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 246,400,000원까지 내려왔습니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아진 만큼 김민지의 미배당 보증금을 떠안게 돼 실질취득액이 보증금 375,000,000원 부근으로 고정되는 구조였지만, 이번 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 최저가 하락 효과가 실제 취득비용에도 반영됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 김민지 보증금 | 375,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 근저당 · 최주영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,242,011원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 구정임 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 권경애 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김민지 보증금의 미배당액은 132,849,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 이 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포시장역(지하철5호선) 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 북측 약 8미터 도로와 접해 차량 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 영등포시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상12층 건물 내 6층 603호이며 사용승인일은 2021.06.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 부정형 토지이며 북측 소로 한 면과 접합니다. 공시지가는 7,812,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 규모. 트리베카는 28세대이며 비교 거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 물건의 권리 안전성은 주택도시공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 해당 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 김민지 임차권등기. 보증금 375,000,000원, 전입 2021.08.23., 확정일자 2021.08.10., 임차권등기 2023.09.08.입니다. 특별매각조건이 없으면 대항력 인수형입니다.
- 김은성 점유 확인. 전입일은 2024.11.18.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 점유부분과 보증금은 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 246,400,000원은 비교 거래 평균 381,250,000원의 64.6%이고 최신 비교 거래는 2022.03 360,000,000원입니다.
- 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상이고 임차권등기 및 현황조사상 점유자가 존재하므로 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 이 사건은 특별매각조건이 승부처”
표면만 보면 보증금 375,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 인수형입니다. 현재 매각가 246,400,000원 기준으로도 미배당 보증금 132,849,600원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하고 있습니다. 이 조건을 그대로 전제로 하면 실질 인수 0원, 실질취득 246,400,000원입니다.
가격도 감정가 385,000,000원에서 두 번 유찰돼 246,400,000원까지 내려왔고, 비교 거래 평균 381,250,000원 대비 64.6%입니다. 다만 비교 거래의 최신 시점이 2022.03이라는 점, 28세대 규모의 오피스텔이라는 점, 실제 점유관계 확인이 필요한 점은 함께 봐야 합니다. 이 사건은 낙찰가보다 특별매각조건의 유효성과 실제 말소·포기 이행 여부를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
