서울남부지방법원 2025타경13688. 양천구 신월동 에코빌리지 101동 5층 503호, 전용면적 비교대상 28.57㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 김광일이며 2022년 3월 5일 매매를 원인으로 347,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “최저가 2.536억 + 임차보증금 인수” 구조가 아니라, 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권을 끊어 준다는 점입니다.

등기 흐름만 보면 장세라의 임차권등기는 2024년 4월 8일 접수됐고, 그 기초가 되는 주민등록일과 점유개시일은 2022년 3월 28일, 확정일자는 2022년 3월 21일입니다. 말소기준으로 제시된 국민행복기금 가압류는 2024년 4월 11일이므로 장세라는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권자입니다. 특별조건이 없다면 현재 회차에서 배당 후 남는 97,750,400원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

초기의 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2022년 3월 25일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 장세라의 임차권이 2024년 4월 8일 등기됐고, 말소기준으로 제시된 국민행복기금 가압류는 2024년 4월 11일입니다. 그 뒤 통영세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 조사 2명

장세라는 전입·점유가 2022년 3월 28일이고 확정일자는 2022년 3월 21일로, 말소기준일 2024년 4월 11일보다 앞섭니다. 배당요구도 2024년 4월 8일 이뤄져 우선변제권 행사 대상입니다. 반면 ZHONG KAIYUE의 전입일은 2025년 8월 12일로 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 거래보다 높다

에코빌리지의 비교 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 278,000,000원이지만, 여기에는 2022년 347,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 252,000,000원 한 건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다.

현재 최저가 253,600,000원은 최근 12개월 평균 252,000,000원의 100.6%입니다. 즉 특별매각조건으로 실질 인수가 0원이 되더라도 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 253,600,000원이고, 이는 최신 실거래보다 높습니다. 여기에 최근 거래가 과거 거래 대비 -12.1% 하락한 추세까지 감안하면, 전체 평균 278,000,000원 대비 싸 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 253,600,000원 가정)

현재 회차의 일반 배당 계산상 장세라 보증금 부족분은 97,750,400원입니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층, 사용승인일은 2022.01.13입니다.
• 주변환경. 강서초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 2호선 신정네거리역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 883.2㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,994,000원/㎡입니다.
• 규모. 에코빌리지 40세대이며 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 현재 매각기일에도 유효한 조건인지 최우선 확인 대상입니다.
• 가격 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 252,000,000원입니다. 현재 최저가 253,600,000원은 이미 100.6%라 가격 여유가 없습니다.
• 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래 대비 -12.1%로 내려온 상태이므로 278,000,000원의 전체 평균만 보고 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 확인. ZHONG KAIYUE의 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현황과 실제 점유관계를 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.03.28 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
• 체납·배당 변동. 실제 배당은 세금·집행비용 등으로 달라질 수 있으므로 배당표와 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리조건은 해소, 가격은 아직 보류”

이 물건은 얼핏 보면 보증금 347,000,000원짜리 선순위 임차권이 있어 접근하기 어려워 보입니다. 실제로 일반 배당 계산만 적용하면 현재 회차에서 97,750,400원이 미배당으로 남습니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 바로 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 두고 있어, 이를 반영한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.

문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 252,000,000원, 현재 최저가는 253,600,000원으로 최근 시세의 100.6%입니다. 거래 추세도 -12.1%로 내려가고 있습니다. 따라서 감정가 317,000,000원에서 한 번 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 특별조건이 맞다면 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 이 사건은 임차권보다 최근 실거래와 응찰가 관리가 승부처입니다.

* 특별매각조건을 적용하지 않는 일반 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 97,750,400원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 평가는 매각물건명세서에 기재된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되는 것을 전제로 합니다.