서울남부지방법원 2025타경13688. 양천구 신월동 에코빌리지 101동 503호는 2022년 사용승인을 받은 다세대주택입니다. 감정가는 317,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 202,880,000원입니다. 감정가 대비 가격이 상당히 낮아졌지만, 이 물건은 최저가만으로 가치를 판단하면 권리분석을 잘못할 수 있는 사례입니다.
임차권자 장세라는 2022.03.28 전입하고 2022.03.21 확정일자를 받은 선순위 임차권자입니다. 보증금은 347,000,000원이며, 2024.04.08 임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준인 2024.04.11 국민행복기금 가압류보다 앞선 임차권으로 대항력과 우선변제권을 갖추고 있습니다. 본래라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 특별매각조건이 적용·이행되는 한 주된 선순위 보증금의 실질 인수액은 0원으로 보아야 합니다. 다만 이 조건을 별도 전입자의 권리나 점유관계까지 해결하는 것으로 확대해서 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13688 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 1081 에코빌리지 제101동 제5층 제503호 도로명주소: 서울특별시 양천구 오목로10길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.57㎡ · 지하 1층/지상 6층 중 제5층 제503호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 사용승인 / 규모 | 2022.01.13 · 에코빌리지 40세대 |
| 소유자 | 김광일 (2022.03.28 소유권이전 · 등기상 거래가액 347,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 202,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 347,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.11 · 갑구 5번 · 주식회사 국민행복기금 가압류 11,678,035원 |
| 입찰 전 핵심 조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준권리는 2024.04.11 국민행복기금의 가압류입니다. 그보다 앞선 장세라의 임차권등기는 통상적인 매각소멸 권리로 볼 수 없으며, 우선변제 후 잔여 보증금의 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다. 한편 2022년 고흥군수산업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태이므로 현존하는 매수인 인수 근저당으로 계산하지 않습니다.
해당 조건이 이행되면 주택도시보증공사가 포기하는 보증금 반환청구권에 관해 매수인이 추가로 부담하는 실질 인수액은 0원입니다. 이는 선순위 임차권의 통상적인 잔액 인수 구조를 바꾸는 핵심 조건입니다.
일반 배당계산상 인수 추정액 147,760,320원과 특별매각조건 이행 시 실질 인수액 0원을 구분해야 합니다. 권리 포기 및 임차권등기 말소의 적용 범위와 이행 절차를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 확약 밖의 전입자 확인
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 장세라 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
2022.03.28 2022.03.21 |
347,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
조건부 인수 0원 2024.04.08 임차권등기·배당요구. 미배당 147,760,320원은 특별매각조건 이행 시 매수인에 대한 반환청구권 포기 대상. |
| ZHONG KAIYUE 점유 부분 미상 |
2025.08.12 확정일자 미상 |
미상 |
말소기준 후 전입
우선변제 미상
점유관계 확인 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이므로 해당 전입만으로 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 실제 임대차관계와 보증금, 점유 경위를 별도로 확인해야 합니다. |
조사상 확인되는 임차권자·전입자는 장세라와 ZHONG KAIYUE입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 특별매각조건상 보증금 반환청구권 포기 주체로, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아닌 최근 거래를 기준으로
에코빌리지의 유사 전용면적 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 270,400,000원이지만, 2022년 347,000,000원 거래와 같은 과거 고가 사례가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 246,000,000원과 2026년 9월 최신 거래 240,000,000원을 우선 기준으로 삼는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 28.26㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 28.26㎡ | 4 | 252,000,000원 |
| 2024.08 | 29.87㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2024.03 | 28.57㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 2건 | 246,000,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 5건 | 270,400,000원 |
최저가 202,880,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%입니다. 최신 거래가격 240,000,000원보다도 낮아, 특별매각조건 이행으로 주된 보증금 인수 부담이 실제로 해소된다면 가격상 차이가 존재합니다.
다만 최근 거래가격은 2026년 5월 252,000,000원에서 2026년 9월 240,000,000원으로 낮아졌고, 제공된 최근 거래 추세 역시 -14.2%입니다. 감정가나 과거 전체 평균을 현재 시세로 그대로 적용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 최근 평균도 거래 2건에 근거하므로 개별 호수의 상태와 시장의 추가 하락 가능성을 함께 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,640,320원 |
| 1. 임차인 장세라 · 우선변제 | 347,000,000원 | 199,239,680원 |
| 2. 국민행복기금 · 가압류 | 11,678,035원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 347,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 장세라 임차보증금과 주택도시보증공사 신청채권을 서로 독립된 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 배당표와 권리 승계관계에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 회차의 배당 계산상 장세라 임차보증금 부족액은 147,760,320원입니다. 다만 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 이행되면, 이 부족액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 구조입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 구조부터 확인
| 회차 | 최저가 | 일반 인수형 미배당액 | 특별매각조건 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 202,880,000원 | 147,760,320원 | 이행 시 해당 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 162,304,000원 | 187,768,256원 | 이행 시 해당 인수 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 129,843,200원 | 219,774,605원 | 이행 시 해당 인수 0원 |
회차별 미배당액은 일반적인 대항력 인수형 배당 추정치입니다. 특별매각조건이 이행되면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이며, 표의 일반 인수형 미배당액을 실제 취득비용에 중복 가산하지 않습니다.
일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나므로 실질취득 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건의 이행을 전제로 해당 인수 부담이 해소되는 구조이므로, 회차별 최저가 하락이 실질취득 부담 감소로 이어질 수 있습니다. 다만 ZHONG KAIYUE의 점유관계와 별도 권리 여부는 이 조건과 구분하여 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·주위환경. 감정요항표상 강서초등학교 동측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 등기상 소재지는 서울특별시 양천구 신월동입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 2호선 신정네거리역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 6층 건물입니다. 사용승인일은 2022.01.13이며 난방·위생·급배수·화재·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 및 도로 대비 대체로 평탄한 공동주택 건부지입니다.
- 토지이용계획. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·공항 관련 진입표면구역 및 원추표면구역 등에 해당합니다. 상대보호구역 저촉 사항이 있어 관련 제한 확인이 필요합니다.
- 환금성. 40세대 규모의 다세대주택이며, 유사 면적 실거래 표본은 5건입니다. 최근 거래 추세가 -14.2%인 만큼 전체 평균 270,400,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하여 판단해야 합니다.
- 기타. 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 현재 등록·의무관계도 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건의 문구 및 적용 범위를 반드시 대조하세요.
- 선순위 임차권 정리. 장세라의 보증금 347,000,000원, 임차권등기와 우선변제 내역, 주택도시보증공사의 신청채권 및 반환청구권 포기 관계를 중복 계산 없이 확인하세요.
- 별도 전입자 확인. ZHONG KAIYUE의 보증금·확정일자·실제 점유관계와 명도 필요성을 확인하세요. 특별매각조건이 이 전입자의 독립된 권리까지 포괄한다고 단정하지 않아야 합니다.
- 실질취득비용 구분. 일반 배당계산상 미배당액 147,760,320원과 특별매각조건 이행 시 실질 인수액 0원을 명확하게 구분하세요.
- 최근 실거래 중심 가격 검토. 2026.09 최신 거래 240,000,000원과 최근 12개월 평균 246,000,000원을 우선 비교하세요. 최근 거래 추세 -14.2%도 반영해야 합니다.
- 환금성·현장 확인. 40세대 소규모 단지의 거래량, 실제 내부 상태, 관리비 체납, 수리 필요성 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 매각기일 전에 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 특별매각조건을 확인해야 성립한다
이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형 경매와 구분해서 보아야 합니다. 장세라의 보증금 347,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 권리이고, 현재 회차의 예상 미배당액도 147,760,320원입니다. 하지만 주택도시보증공사의 특별매각조건에 따라 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면, 해당 보증금에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
그 전제에서 최저가 202,880,000원은 최근 12개월 평균 시세 246,000,000원의 82.5%이며 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 추세가 -14.2%로 하락 중이고, 별도 전입자의 점유관계가 남아 있으며 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 결론을 내리기보다, 특별매각조건 이행 확인 → 별도 전입자 권리·점유 확인 → 최근 거래가격 기준 실질취득비용 비교 순서로 검토하는 것이 핵심입니다.
