87,992,000원
인천지방법원 2025타경1067. 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-60에 있는 토지 145㎡와 주택의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이며, 건물은 흙블럭조 세멘와즙 단층입니다. 감정가 256,536,800원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 87,992,000원으로 내려왔습니다.
등기 권리만 보면 구조는 단순합니다. 현재 소유자 차영희가 2018.10.10 공매로 소유권을 취득하면서 남인천농업협동조합 앞으로 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.05.08 신상이의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 정옥순은 2016.11.21 전입해 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 확정할 수는 없지만 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 인수금액과 실질취득액 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1067 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-60 · 인천광역시 미추홀구 장천로94번길 33-76 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 토지 145㎡ |
| 건물 구조 | 흙블럭조 세멘와즙 단층 · 몰탈위 페인팅 마감 · 기본 위생설비 및 급배수설비 |
| 소유자 | 차영희 (2018.10.10 공매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 256,536,800원 / 87,992,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신상이 / 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 물건 2-1~2-4 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
1996년 제일은행 근저당권은 2003.12.24 해지로 이미 말소됐고, 과거의 국세·지방세·근로복지공단 압류도 2018.10.10 공매 과정에서 정리됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.10.10 남인천농업협동조합 근저당권이며, 해당 근저당권과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수액도 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정옥순 | 2016.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 정옥순은 말소기준 근저당보다 먼저 전입했지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세자료보다 먼저 인수액을 확정해야 한다
확인된 실거래 비교자료가 없어 감정가나 최저가를 주변 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 또한 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 미상이라, 시세 비교에 사용해야 할 실질취득액 자체가 확정되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,983,856원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 96,000,000원 | 86,008,144원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 신상이 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 120,000,000원 중 86,008,144원이 배당되고, 총 미배당액은 33,991,856원입니다. 다만 정옥순의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 용정초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 기본 위생설비와 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 145㎡이며 완경사·정방형·세로각지(불) 조건입니다. 공시지가는 1,065,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 고도지구와 지구단위계획구역에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 제시외 물건. 제시외 물건 2-1~2-4가 일괄매각에 포함되며, 면적은 개략적 실측면적으로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 정옥순의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 2018년 공매자료 확인. 정옥순의 전입이 차영희의 공매 취득보다 앞서므로, 한국자산관리공사 공매 당시 임차관계와 인수조건을 교차 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 임차보증금과 예상배당액이 확정된 뒤 낙찰가에 매수인 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 산정해야 합니다.
- 정밀 지적측량. 제시외 물건 일부의 남서측 인접 필지 침범 여부는 별도 정밀 지적측량이 필요하다는 감정평가 의견이 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 물건 2-1~2-4의 현황, 소유관계와 이용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획의 구체적인 적용 내용을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 사건의 최저가는 87,992,000원으로 감정가 256,536,800원의 34%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 정옥순의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금은 미상입니다. 대항력 여부와 미배당 보증금이 확인되지 않는 한 매수인이 실제로 부담할 취득원가는 알 수 없습니다.
여기에 2018년 한국자산관리공사 공매 이력과 제시외 물건의 인접 필지 침범 가능성도 남아 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금·공매 처리관계·경계 문제는 별도 확인 대상입니다. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 미상인 권리와 물리적 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
