서울남부지방법원 2025타경13693. 영등포동5가 트리베카 에이동 6층 602호 오피스텔입니다. 소유자 허민은 2021.07.28 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했고, 2022.02.09 최주영의 채권최고액 70,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그런데 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차인입니다. 서승희는 2021.07.31 임대차계약을 맺고, 2021.08.04 확정일자를 받은 뒤 2021.08.26 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.02.09 근저당보다 앞서므로 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 보증금도 380,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13693 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 38.46㎡ · 지하1층 지상12층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 허민 · 2021.07.28 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 309,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2021.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.02.09 최주영 근저당권입니다. 이후 가압류 구정임 15,000,000원, 권경애 20,000,000원, 동작세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.09.12 등기된 서승희의 주택임차권 역시 등기 자체는 말소기준권리 이후입니다.
다만 임차인의 실질적인 대항력 판단 기준이 되는 전입·점유는 2021.08.26으로 근저당보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 근저당 뒤니까 소멸한다”라고 끝내면 안 됩니다. 이 사건은 대항력 있는 보증금의 미배당 문제가 존재하지만, 별도의 특별매각조건이 그 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서승희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.26 | 2021.08.04 | 380,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
서승희는 배당요구를 했고, 2023.09.12 주택임차권등기도 마쳤습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 반영 실질취득은 309,600,000원
트리베카의 제공 실거래 표본은 총 12건입니다. 대상 전용면적은 38.46㎡이며, 비교 표본에는 36.28㎡·38.46㎡·39.01㎡ 거래가 포함되어 있습니다. 표본 평균은 381,250,000원, 최저 360,000,000원, 최고 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 36.28㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2022.02 | 36.28㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2021.08 | 38.46㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 39.01㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 38.46㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 2021.07 | 39.01㎡ | 6 | 385,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 381,250,000원 |
현재 최저매각가이자 특별조건 반영 실질취득액인 309,600,000원은 제공된 최근12개월 평균 381,250,000원의 81.2%입니다. 최신 거래는 2022.03의 360,000,000원으로, 현재 실질취득액은 그 금액보다도 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 309,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,134,400원 |
| 1. 임차인 서승희 보증금 | 380,000,000원 | 304,465,600원 |
| 2. 근저당 · 최주영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 구정임 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 권경애 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 서승희 보증금의 부족분은 75,534,400원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 309,600,000원 | 75,534,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 247,680,000원 | 136,587,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 198,144,000원 | 185,430,016원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 전제되어 있어, 표의 미배당액과 매수인 실질 인수액을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상12층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 영등포시장역(지하철5호선) 남동측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 677.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 7,812,000원/㎡입니다.
- 규모. 트리베카 총 28세대, 사용승인일 2021.06.29입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문을 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 미배당액 구분. 현재 회차의 계산상 부족분은 75,534,400원이지만 특별조건 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09 등기는 말소기준권리보다 앞서므로 매각 후 존속·말소 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 제공된 최신 실거래가 2022.03이므로 2026.09.02 입찰가격 판단에는 최근 매물·거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 서승희가 건물 전부를 대상으로 임차권등기를 했으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2026.08.29 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 3.8억”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 임차인 서승희의 보증금은 380,000,000원이고, 전입·점유가 2021.08.26으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가 309,600,000원에서는 배당계산상 75,534,400원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 매각물건명세서 특별매각조건이 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있기 때문입니다. 이 조건을 반영하면 매수인 실질 인수 0원, 실질취득 309,600,000원입니다. 제공된 실거래 12건 평균 381,250,000원의 81.2%라 가격 수치 자체는 낮습니다.
다만 가격 판단의 약점도 명확합니다. 최신 실거래가 2022.03에 머물러 있어 현재 시세를 그대로 대변한다고 보기 어렵고, 말소기준권리보다 앞선 민간임대주택등기도 별도 확인이 필요합니다. 결론은 “대항력 임차인은 존재하지만 특별조건으로 금전 인수는 해소되는 구조 — 가격은 매력적일 수 있으나 조건 확인이 입찰의 전제”입니다.
