서울남부지방법원 2025타경13693. 영등포시장역 인근 트리베카 에이동 6층 602호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 387,000,000원에서 2회 유찰된 247,680,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 상당히 낮아진 가격이지만, 등기부에는 보증금 380,000,000원의 임차권이 존재합니다.

임차인 서승희의 전입신고일과 점유개시일은 모두 2021.08.26, 확정일자는 2021.08.04입니다. 말소기준권리인 최주영의 근저당권 설정일 2022.02.09보다 빠르므로 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석됩니다. 이 때문에 단순히 임차권등기가 말소기준권리 이후에 접수됐다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

그러나 이번 사건의 결정적인 차이는 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 달리, 해당 조건의 이행 여부를 확인한 후 실질취득금액을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력은 근저당보다 먼저 발생했다

말소기준권리는 을구 1번 최주영 근저당권이며 채권최고액은 70,000,000원입니다. 이후 구정임·권경애의 가압류, 국가의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 국가 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당 순위 및 금액은 별도 확인이 필요합니다.

또한 2021.09.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기는 임대사업자의 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 사항이므로, 낙찰 전 현재 등록 상태와 매각에 따른 처리 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 380,000,000원 보증금과 특별매각조건

실제 임차인은 서승희 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 특별매각조건에 명시된 보증기관으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 3.60억, 과거 평균보다 5.5% 하락

트리베카의 전체 실거래 평균은 377,500,000원이지만, 2021~2022년의 과거 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선 반영해야 합니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래 2건은 모두 360,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 동일한 금액입니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -5.5%의 하락 추세를 나타냅니다.

현 최저매각가 247,680,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 68.8%입니다. 특별매각조건이 이행돼 보증금 인수액이 실질 0원이 된다면, 실제 취득가격 기준에서도 최근 거래가격보다 낮은 수준입니다.

다만 최근 실거래는 대상 물건의 시세 비교기준 면적 38.46㎡보다 큰 40.53㎡ 및 41.78㎡ 거래이며, 최근 표본도 2건입니다. 개별 호실의 면적·층·향·상태 차이와 하락 추세를 함께 고려해야 합니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 377,500,000원을 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 247,680,000원 가정)

제공된 예상배당 계산 기준. 집행비용 4,267,520원을 제외한 243,412,480원이 임차보증금 우선변제에 배분됩니다. 일반 배당상 부족액은 136,587,520원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 별도 실제 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 조세채권 및 실제 확정 배당액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 구분해야 한다

매각가가 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 감소합니다. 아래의 미배당 보증금은 특별매각조건 적용 전의 일반 배당 계산상 금액입니다. 따라서 이 금액이 특별매각조건 이행 후에도 그대로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동5가, 지하철 5호선 영등포시장역 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 영등포시장역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 2021.06.29 사용승인된 철근콘크리트구조 오피스텔입니다. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며, 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가 기준금액은 7,812,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 등 관련 제한이 있으며 토지거래계약 허가구역 지정사항도 확인됩니다. 실제 입찰·취득 시 해당 용도의 적용 여부와 최신 지정 상태를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 트리베카는 28세대 규모로, 최근 12개월 실거래 표본이 2건에 불과합니다. 거래가격이 과거 대비 5.5% 하락한 만큼 유동성과 적정 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건으로 확정돼 있는지 확인하세요.
• 인수액 이중 검증. 일반 배당상 부족액 136,587,520원과 특별매각조건 이행 시 실질 인수 0원은 서로 다른 전제의 금액입니다. 혼동해서 자금계획을 세우지 마세요.
• 임차인 권리 확인. 서승희의 선순위 대항력·우선변제권 및 주택도시보증공사의 청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다. 보증금 반환청구권 포기만으로 현실적인 인도 절차까지 완료되는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.09.09 등록사항과 현재 등록 상태, 매각 이후의 행정적 처리 여부를 확인하세요.
• 조세 및 관리비 확인. 국가 압류와 관련된 조세채권의 실제 배당 순위 및 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 최근 시세 기준. 과거 전체 평균 377,500,000원보다 최근 실거래 360,000,000원과 하락 추세 -5.5%를 우선 고려하세요. 최근 거래는 대상보다 면적이 크다는 점도 감안해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 매각기일 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “보증금 3.8억, 그러나 매각조건을 확인하면 판단이 달라진다”

이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 서승희의 선순위 대항력과 주택도시보증공사의 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다. 보증금 380,000,000원에 대한 일반 배당 계산만 적용하면 현재 회차의 미배당액은 136,587,520원으로, 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

반면 명세서의 특별매각조건대로 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행된다면 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이 전제에서 현재 최저매각가 247,680,000원은 최근 실거래 평균 360,000,000원의 68.8%로, 가격 차이를 검토할 수 있습니다.

다만 최근 거래가격은 과거 대비 5.5% 하락했고, 비교 가능한 최근 거래도 2건뿐입니다. 28세대 규모의 오피스텔이라는 환금성 제약과 실제 점유·명도, 민간임대주택 등록사항까지 확인해야 합니다. 특별매각조건의 이행을 전제로 가격 차이를 평가하되, 조건이 충족되지 않을 때의 보증금 인수 위험을 반드시 구분하는 것이 이번 사건의 핵심입니다.