서울남부지방법원 2025타경13697. 개봉동 더존퍼스트 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 128,640,000원입니다. 숫자만 보면 실거래 표본 190,000,000원의 67.7%라 할인폭이 큽니다. 하지만 이 사건의 승부처는 가격보다 임차관계입니다.

등기부에는 박춘자의 주택임차권이 있고 보증금은 200,000,000원입니다. 배당표대로라면 현재 매각가에서 집행비용 2,600,960원을 뺀 126,039,040원이 우선 배당되고 73,960,960원이 남습니다. 원칙만 놓고 보면 이 잔액은 매수인 인수 위험입니다. 그러나 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어, 박춘자 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

문제는 그 밖입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 오영민과 이준호가 별도로 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 강제경매개시결정보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하며, 박춘자에 관한 특별매각조건이 이들에게까지 적용된다고 확대해서 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

2020년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.10.22 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.12.11 강제경매개시결정입니다. 박춘자의 전입·점유와 임차권등기, 오영민·이준호의 전입은 모두 그보다 앞섭니다.

② 임차인 현황 — 실제 확인 대상 3명

* 특별매각조건은 박춘자 관련 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 전제로 반영했습니다. 오영민·이준호의 권리까지 해소하는 조건으로 확대 적용하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 거래표본은 1건뿐

더존퍼스트의 비교 가능한 실거래 표본은 2024.02 거래 1건입니다. 전용 23.47㎡, 3층, 거래금액 190,000,000원입니다. 대상 면적 지표는 22.52㎡이며 면적 매칭으로 분류돼 있습니다.

현재 최저가 128,640,000원은 이 실거래 금액의 67.7%입니다. 박춘자 특별매각조건만 반영하면 최저가 자체가 실질취득의 출발점이므로 외형상 가격 차이는 큽니다. 다만 거래표본이 1건뿐이고, 오영민·이준호의 보증금도 미상입니다. 따라서 128,640,000원만으로 최종 취득원가가 확정됐다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,640,000원 가정)

배당계산상 박춘자 보증금 부족분은 73,960,960원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 조건으로 하므로 박춘자 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 계산에는 보증금 미상의 오영민·이준호가 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 박춘자 부족분은 늘어난다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건도 배당계산만 보면 같은 형태지만, 특별매각조건이 박춘자 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기시키므로 그 부분은 예외입니다. 다만 미상 임차인 2명은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 매봉초등학교 남서측 인근. 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
• 도로. 남동측 약 8m, 북동측 약 8~10m 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지. 공시지가 3,184,000원/㎡입니다.
• 규제. 교육환경보호구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 거래표본. 더존퍼스트는 20세대이며 비교 가능한 실거래가 2024.02의 1건이므로 가격 판단 표본은 제한적입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 오영민·이준호 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 최종 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 적용 범위를 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
• 박춘자 임차권 말소 조건 확인. 배당표상 부족분 73,960,960원은 특별매각조건을 전제로 실질 0원으로 판단한 금액입니다.
• 시세 표본 한계. 비교 거래는 2024.02 190,000,000원 1건이므로 개별 호수의 상태·층·면적 차이를 별도로 점검해야 합니다.
• 점유·명도. 임대관계가 완전히 정리됐다고 단정할 수 없으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래 규제. 감정요항표에 기재된 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용을 실제 취득 시점 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 하나를 지웠지만, 두 명이 남았다”

이 물건의 핵심은 단순히 감정가 201,000,000원이 128,640,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 박춘자의 200,000,000원 임차보증금은 현재 회차에서 73,960,960원이 미배당되지만, 특별매각조건 덕분에 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그러나 오영민·이준호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 두 사람의 전입은 2025.12.11 강제경매개시결정보다 앞서므로, 이들을 배제한 채 “인수 0원·시세 67.7%의 저가 물건”으로 결론내리면 안 됩니다. 현재 가격은 매력적으로 보이지만, 권리 확인이 끝나야 가격의 의미도 확정됩니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰 여부보다 미상 임차인 2명의 보증금·점유·권리관계를 확인하는 것입니다.