서울남부지방법원 2025타경13697. 서울 구로구 개봉동 더존퍼스트 4층 401호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 201,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 160,800,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 김완중이며, 2025.12.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다.
이 사건은 표면적인 배당표만 보면 대항력 있는 박춘자의 보증금 200,000,000원 중 42,251,200원이 낙찰자에게 넘어오는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하고 있어, 박춘자 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 처리해야 합니다. 문제는 이 조건이 오영민·이준호에게까지 확대된다고 볼 자료는 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13697 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제4층 제401호 · 고척로19길 69-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 22.52㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김완중 · 2022.02.17. 공유자전원지분전부 이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 160,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 단지규모 / 준공 | 더존퍼스트 20세대 · 2020.07.10. |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 특별조건, 미상 점유는 별도
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,639,000,000원 근저당권은 2021.10.22. 이미 말소됐습니다. 이후 박춘자는 2022.02.07. 전입·점유를 시작했고 2023.10.24. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 확정일자는 2022.01.11.이며 배당요구도 확인돼 우선변제권 행사가 가능합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영민 | 2025.02.04. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 이준호 | 2025.05.19. / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
| 박춘자 | 2022.02.07. / 2022.01.11. | 200,000,000원 | 있음 | 있음 | 특별조건 0원* |
* 박춘자 보증금의 현 회차 계산상 미배당액은 42,251,200원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 박춘자 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 오영민·이준호의 금액 위험은 보증금이 확인되지 않아 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 표본이 1건
더존퍼스트의 면적 매칭 실거래 자료는 1건입니다. 2024.02. 전용 23.47㎡, 3층이 190,000,000원에 거래됐고, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 모두 190,000,000원입니다. 현재 최저가 160,800,000원은 이 값의 84.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 23.47㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
박춘자 특별조건만 반영하면 현재 확인 가능한 실질취득 기준은 최저가 160,800,000원이고, 최근 거래 190,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 비교는 실거래 1건에 의존합니다. 또 미상 점유 2명의 보증금이 확인되지 않아 추가 승계금액이 발생할 가능성을 가격에 반영할 수 없는 상태입니다. 따라서 84.6%라는 숫자만으로 ‘시세보다 확실히 싸다’고 결론 내리기에는 권리 확인이 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,051,200원 |
| 1. 임차인 박춘자 보증금 | 200,000,000원 | 157,748,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박춘자 보증금 부족분은 42,251,200원입니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 박춘자 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 오영민·이준호의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 포함되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박춘자만 보면 총부담이 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 박춘자 계산상 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 160,800,000원 | 42,251,200원 | 박춘자 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,640,000원 | 73,960,960원 | 박춘자 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 102,912,000원 | 99,328,768원 | 박춘자 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 내려가지 않는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 이 사건의 박춘자 임차권은 특별매각조건 때문에 계산상 미배당이 커져도 그 부족분을 매수인의 실질 인수액에 더하지 않습니다. 다만 이 효과는 박춘자에게만 적용하며, 오영민·이준호의 미상 임대차에는 적용하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 더존퍼스트 전체 세대수는 20세대입니다.
- 입지. 매봉초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재하고, 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 4층 401호이며 승강기·위생설비·도시가스 난방시설이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 북동측 약 8~10m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 토지면적은 374.0㎡, 공시지가는 3,184,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성 판단 자료. 면적 매칭 실거래는 1건으로, 2024.02. 23.47㎡ 3층이 190,000,000원에 거래됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오영민 임대차 확인. 2025.02.04. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이준호 임대차 확인. 2025.05.19. 전입 역시 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 대조. 박춘자 미배당 보증금의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.02.17. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래가 190,000,000원은 1건뿐입니다. 84.6%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하지 말아야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문·외부관찰을 토대로 작성됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 권리분석은 아직 미완료”
이 사건의 가장 큰 숫자는 박춘자 보증금 200,000,000원입니다. 현재 최저가 160,800,000원에서는 배당 계산상 42,251,200원이 남지만, 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 박춘자 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 말소기준보다 앞서 전입한 오영민·이준호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 두 사람은 대항력 가능·미상 상태입니다. 특별조건은 박춘자에게만 적용해 봐야 하므로 이들의 승계 위험은 별도로 남습니다. 가격만 보면 현재 최저가가 최근 거래의 84.6%지만 비교 거래도 1건뿐입니다. 따라서 결론은 “박춘자 리스크는 해소됐지만, 미상 점유 2명 확인 전에는 권리상 안전물건으로 볼 수 없다.” 가격 할인보다 임대차 원본 확인이 먼저인 사건입니다.
