서울남부지방법원 2025타경13701. 서울 강서구 화곡동 ‘에스케이지음’ 4층 401호, 다세대주택입니다. 소유자 박종석은 2021.09.14 소유권을 이전받았고 거래가액은 315,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 242,400,000원 자체가 아니라, 그보다 먼저 형성된 임형규의 대항력 있는 315,000,000원 임차보증금과 그 인수 여부입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 배당되지 못하는 76,793,600원을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 하지만 이 사건은 다릅니다. 매각물건명세서 특별매각조건에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있으므로, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 242,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제4층 제401호 · 강서로16길 44-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 대상면적 29.16㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2021.07.13 |
| 규모 | 에스케이지음 · 16세대 |
| 소유자 | 박종석 (2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.01.27 국의 압류입니다. 임형규의 주민등록·점유개시는 2021.08.17, 확정일자는 2021.07.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사 가능합니다. 임차권등기 자체는 2023.09.01이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 이미 2021년에 갖춰졌습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임형규 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 2021.08.17 / 2021.07.26 배당요구 2023.09.01 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명입니다. 현재 최저가를 기준으로 일반 배당 계산만 하면 임차보증금 315,000,000원 중 238,206,400원이 배당되고 76,793,600원이 남습니다. 그러나 특별매각조건이 이 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 정확도 규칙상 매수인 승계액은 실질 0원*으로 처리합니다.
* 일반적인 대항력 계산상 현재 회차의 미배당 보증금은 76,793,600원입니다. 다만 이 사건은 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.424억 기준으로 본다
이 사건은 특별매각조건으로 인수액이 실질 0원이므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 242,400,000원입니다. 제공된 에스케이지음 거래 표본은 8건, 평균 323,250,000원이며 최저 299,000,000원, 최고 349,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.12의 325,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.42㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.10 | 29.9㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2021.10 | 27.42㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 29.95㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2021.09 | 29.93㎡ | 5 | 319,000,000원 |
| 2021.09 | 29.16㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 29.54㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 323,250,000원 |
현재 실질취득 242,400,000원은 제공된 최근 12개월 평균값 323,250,000원의 75.0%입니다. 최신 거래 325,000,000원과 비교해도 실질취득액이 낮습니다. 또 8건 중 가장 낮은 299,000,000원보다도 56,600,000원 낮습니다. 데이터상 가격 차이는 분명하지만, 제공된 거래 중 최신 시점이 2021.12라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 2026년 매각기일과 거래 표본 사이의 시간 간격 때문에 이 평균을 현재 시세 그 자체로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,193,600원 |
| 1. 임차인 임형규 보증금 | 315,000,000원 | 238,206,400원 |
| 룰상 미배당 보증금 | 76,793,600원 | 실질 인수 0원* |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 76,793,600원입니다. 특별매각조건이 없었다면 대항력에 따라 매수인 인수 가능성이 발생하는 금액이지만, 본건은 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건으로 실질 인수 0원*을 적용합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 반영 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 242,400,000원 | 76,793,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 193,920,000원 | 124,594,880원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51.2% | 155,136,000원 | 162,835,904원 | 0원* |
특별매각조건이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 보증금 고정형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커져 실질취득이 임차보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 본건은 특별매각조건으로 해당 잔액 청구권이 포기되므로, 조건이 그대로 적용되는 한 각 회차의 실질취득은 각 회차 매각가가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2021.07.13, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 완경사지의 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지이며 서측·북측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 표기돼 있습니다.
- 공시지가. 3,926,000원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 에스케이지음 16세대, 제공된 실거래 8건의 거래 시점은 2021.09~2021.12입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 본건의 수익성과 권리 안전성을 좌우하는 핵심은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다.
- 대항력 임차인 확인. 임형규는 전입·점유가 2021.08.17로 말소기준 2023.01.27보다 빠른 대항력 임차인입니다. 특별조건을 제외하면 인수형입니다.
- 임차권등기 말소. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제 매각 조건대로 처리되는지 원문 서류와 매각 절차에서 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 242,400,000원은 제공된 실거래 평균 323,250,000원의 75.0%지만 최신 실거래가 2021.12라는 점을 감안해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 현황과 인도 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 입찰 전 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 3.15억”만 보고 끝내면 오판한다
표면만 보면 위험한 물건입니다. 임형규의 임차보증금은 315,000,000원이고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 현재 최저가 242,400,000원에서 일반적인 배당 계산을 적용하면 76,793,600원이 미배당되어 매수인 인수 위험으로 남습니다.
그러나 이 사건은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 때문에 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 242,400,000원이고, 제공된 실거래 평균 323,250,000원의 75.0%입니다.
다만 가격 비교 자료의 최신 거래가 2021.12라는 점은 약점입니다. 권리 측면에서는 특별매각조건이 제대로 적용된다는 전제 아래 큰 인수 부담이 사라지고, 데이터상 가격도 낮습니다. 반대로 그 조건을 놓치거나 다르게 해석하면 7,679만원대 인수 위험이 즉시 되살아납니다. 이 물건의 핵심은 단순한 “1회 유찰 20% 할인”이 아니라, 특별매각조건을 전제로 한 실질 인수 0원과 그 조건의 이행 여부입니다.
