서울남부지방법원 2025타경13701. 서울 강서구 화곡동 에스케이지음 제4층 제401호, 전용 29.16㎡ 다세대주택입니다. 2021년 사용승인된 16세대 규모의 건물로, 감정가 303,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 193,920,000원이 됐습니다.

겉으로는 감정가 대비 64%까지 떨어진 물건입니다. 하지만 이 사건은 최저가보다 임차보증금의 처리 조건을 먼저 읽어야 합니다. 임차인 임형규의 전입일은 2021.08.17, 확정일자는 2021.07.26입니다. 말소기준인 국의 압류일 2023.01.27보다 앞서므로 대항력이 있으며, 보증금은 315,000,000원입니다. 단순히 경매 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 미배당 보증금 인수 위험을 놓칠 수 있습니다.

다만 이번 사건에는 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 일반적인 인수형 임차권 사건과 동일하게 취급해서도 안 됩니다. 공사의 포기 대상에 원임차인의 잔여 청구권이 전부 포함되는지, 권리승계 관계가 완결됐는지를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력

말소기준권리는 2023.01.27 접수된 갑구 5번 국의 압류입니다. 2021년에 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐으며, 2022년 국의 압류도 등기부상 말소된 상태입니다.

반면 임형규의 전입과 점유는 말소기준보다 먼저 시작됐습니다. 임차권등기 자체는 2023.09.01에 이뤄졌지만, 등기일만 보고 대항력이 없다고 판단해서는 안 됩니다. 전입·점유·확정일자에 따른 선순위 임차인의 지위를 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — HUG 특별매각조건의 효력 확인이 핵심

실제 임차인은 임형규 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하며, 임형규의 보증금과 공사의 청구금액을 별도 임대차보증금처럼 이중 합산해서는 안 됩니다. 다만 신청채권자라는 사실만으로 원임차인의 권리가 전부 공사에 이전됐다고 단정할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 과거 3.10억 평균이 아니라 최근 2.10억을 보자

에스케이지음의 실거래 전체 평균은 310,666,666원입니다. 하지만 거래 9건 중 상당수가 2021년 거래이며, 2026년 9월 최신 거래는 210,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 210,000,000원으로, 해당 기간 표본은 1건입니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -35.0%입니다. 2021년의 높은 거래가격이 포함된 전체 평균을 현재 시세로 사용하면 가격 메리트가 실제보다 크게 보일 수 있습니다.

특별매각조건에 따른 인수액 0원이 확정된다면 최저가 193,920,000원이 실질취득가격의 기준이 되고, 최근 거래 210,000,000원의 92.3%에 해당합니다. 반대로 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 한다면 실질취득 부담은 약 315,000,000원 수준으로, 최근 거래가격을 크게 웃돌게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 193,920,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금이 임차보증금 우선배당에 사용되는 추정 배당표입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 별도 임차보증금으로 이중 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

룰상 인수액은 각 회차별 집행비용 추정을 반영한 미배당액입니다. 조건부 인수 0원은 공사의 포기 범위가 잔여 보증금 전부에 미치고 임차권등기 말소 등 매각조건이 유효하게 이행되는 경우에 한합니다. 회차별 최저가는 실제 낙찰가를 보장하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 서울신정초등학교 서측 인근. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2021.07.13 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물. 위생·급배수설비, 개별난방, 도시가스, 승강기 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 및 북측으로 약 6m 도로에 접한 장방형 완경사지입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있으므로 입찰 당시 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.10.20 민간임대주택등기가 이뤄졌습니다. 해당 등기에 따른 임대의무기간 및 매각 후 행정상 처리 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래가격은 과거 평균 대비 -35.0% 추세를 나타내며, 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원본 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 원임차인과 공사의 권리관계. 등기상 임차권자 임형규와 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 권리승계 및 잔여 청구권 귀속 범위를 확인해야 합니다. 공사의 포기만으로 모든 청구가 정리되는지가 중요합니다.
• 보증금 인수 시나리오. 특별조건이 잔여 보증금 전부에 적용되지 않는다면 현재 회차의 룰상 미배당액은 124,594,880원입니다. 최저가와 인수액을 합산한 실질취득 부담을 기준으로 판단하세요.
• 최근 거래 중심의 가격 검토. 전체 평균 310,666,666원은 과거 거래가 다수 포함된 수치입니다. 최신 거래 210,000,000원과 최근 하락 추세 -35.0%를 우선 확인하세요.
• 소규모 건물의 환금성. 총 16세대이고 최근 12개월 실거래가 1건에 불과합니다. 동일 건물 내 개별 호수의 층·향·내부 상태와 매도 가능성을 점검하세요.
• 민간임대주택 등록. 등기된 민간임대주택의 임대의무기간과 경매 매각 후 등록 및 행정상 처리 관계를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 말소와 실제 점유 해소는 별개입니다. 현장 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 실제 배당순위를 확인해 예상 외 비용을 점검하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험은 특별매각조건으로, 가격은 최근 실거래로 판단”

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 하나는 보증금 315,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있다는 사실이고, 다른 하나는 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 존재한다는 점입니다.

조건이 유효하게 이행되고 임형규의 잔여 청구권까지 모두 정리된다면 실질 인수액은 0원이며, 최저가 193,920,000원을 기준으로 가격을 검토할 수 있습니다. 그러나 해당 조건의 권리귀속 범위가 불분명하다면 124,594,880원의 룰상 인수 위험을 보수적으로 고려해야 합니다.

가격 측면에서도 감정가 303,000,000원이나 과거 거래가 포함된 전체 평균 310,666,666원에 기대서는 안 됩니다. 최근 거래는 210,000,000원이고, 가격 추세는 -35.0%입니다. 최저가는 최근 시세의 92.3%이지만 최근 거래 표본은 1건뿐입니다.

이 사건의 판단 기준은 특별매각조건에 따른 잔여 보증금의 완전한 정리 여부와 최근 2.10억 수준의 실제 시장가격입니다. 두 가지가 모두 확인되기 전에는 감정가 대비 큰 할인율만을 근거로 입찰가격을 결정하기 어렵습니다.