서울남부지방법원 2025타경13717. 영등포동4가 지울빌딩 4층 402호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 감정가의 64%”라는 가격표가 아닙니다. 이동재의 임대차계약일은 2022.03.09, 확정일자는 2022.03.10, 주민등록·점유개시는 2022.03.31이고, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2024.02.22 가압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
일반적인 배당 구조만 보면 현재 최저가 135,040,000원에서 집행비용 2,690,560원을 제외한 132,349,440원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 잔액 77,650,560원은 매수인에게 넘어가는 형태입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 이 특별매각조건을 적용하면 이동재 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13717 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 오공준 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 135,040,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2024.02.22 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원입니다. 이동재의 주민등록·점유개시일 2022.03.31이 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.04.17에는 임차보증금 210,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했습니다. 실제 임차인은 1명이며, 임차인 목록상 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 인원은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동재 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 135,040,000원으로 감정가 211,000,000원의 64%입니다. 특별매각조건을 반영하면 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득금액도 135,040,000원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금 210,000,000원이 실질취득금액을 210,000,000원으로 고정시키는 일반적인 인수형 사건과는 다릅니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 지울빌딩은 16세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰된 상태지만, 실거래 기준이 없는 만큼 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,560원 |
| 1. 임차인 이동재 보증금(우선변제) | 210,000,000원 | 132,349,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 이동재의 미배당 보증금은 77,650,560원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 영등포소방서 북서측 인근에 위치하며 주위에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 기계식주차장설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하고 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태 확인. 감정 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형과 건축물현황도를 기준으로 평가됐습니다.
- 규모. 지울빌딩은 16세대이며 준공일은 2017.09.18입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이번 사건의 핵심은 대항력 여부 자체가 아니라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 이동재의 을구 3번 주택임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 135,040,000원은 감정가의 64%지만 비교 가능한 실거래가 없어 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용과 배당은 실제 절차에서 달라질 수 있고 당해세·최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이동재는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 보증금은 210,000,000원입니다. 현재 회차의 일반 배당계산만 보면 77,650,560원이 미배당되어 매수인 승계 위험이 생깁니다. 하지만 이 사건은 바로 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건을 반영한 현재 회차의 실질 인수는 0원, 실질취득금액은 135,040,000원입니다.
반대로 가격 판단에서는 조심해야 합니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이것만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 특별매각조건의 최종 확인, 내부 상태 확인, 그리고 현재 시장가격 검증입니다.
