168,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13717. 영등포동4가 지울빌딩 제4층 제402호, 감정평가상 현황 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 80%”라는 가격 숫자가 아닙니다. 이동재의 임대차는 확정일자 2022.03.10, 전입·점유 2022.03.31로 현재 말소기준인 2024.02.22 주택도시보증공사 가압류보다 앞서기 때문에 대항력이 있습니다. 통상 구조라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 유형입니다.
하지만 본건에는 별도의 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 배당계산상 미배당액과 실제 매수인이 부담하는 실질 인수액을 구분해 봐야 합니다. 현재 회차의 계산상 미배당액은 44,363,200원이지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13717 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제4층 제402호 · 도로명 서울특별시 영등포구 영신로32길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 9층 건 중 제4층 제402호 · 현황 오피스텔 |
| 소유자 | 오공준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 168,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 해소
현재 권리분석의 기준은 2024.02.22 접수된 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원입니다. 이동재의 전입·점유는 2022.03.31로 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2022.03.10과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기는 2024.04.17 접수됐으며 보증금은 210,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동재 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.03.31 | 2022.03.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
등기부에는 2022.11.30 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 이 표시는 매각으로 자동 소멸한다고 단정하지 않고, 매각 후 처리와 효력 범위를 원본 서류에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 회차별 부담 — 가격이 내려가도 ‘룰상 미배당’은 커진다
실거래 비교가격은 확인되지 않아 감정가와 경매 회차만으로 가격을 볼 수 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 211,000,000원의 80%인 168,800,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 배당부족액은 유찰이 거듭될수록 커집니다. 특별매각조건이 없다면 이 숫자가 곧 매수인 위험의 핵심이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 보증금 미배당 | 특별조건상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 168,800,000원 | 44,363,200원 | 0원 | 168,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 77,650,560원 | 0원 | 135,040,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 108,032,000원 | 104,280,448원 | 0원 | 108,032,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 168,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,163,200원 |
| 1. 임차인 이동재 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 165,636,800원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,163,200원을 제외한 165,636,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 임차보증금 계산상 부족분은 44,363,200원입니다. 후순위 주택도시보증공사 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포소방서 북서측 인근이며, 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건 중 제4층 제402호로, 기본적인 위생·급배수·난방설비와 기계식주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 8,600,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 소유자 및 이해관계인의 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못해 외형조사와 제시목록·건축물현황도를 기준으로 감정평가됐으므로 내부 상태는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 처리. 이동재의 주택임차권등기와 특별매각조건에 따른 말소 절차 및 시점을 법원 서류에서 확인하세요.
- 대항력 구조 이해. 특별조건이 없다면 이동재는 전입·점유가 말소기준보다 빨라 미배당 보증금 인수 가능성이 있는 선순위 대항력 임차인입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 211,000,000원 대비 현재 최저가 168,800,000원은 80%이지만, 비교 실거래가가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건만 보면 이동재는 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가 168,800,000원보다 보증금이 큽니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 쉽게 줄지 않는 전형적인 인수형 구조입니다.
그러나 본건은 특별매각조건으로 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구합니다. 이 조건을 그대로 적용하면 현재 회차의 계산상 부족분 44,363,200원은 매수인이 실제로 떠안는 금액이 아니며, 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리의 결론은 “대항력 임차인은 있으나 특별조건으로 인수 해소”입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 비교 가능한 실거래가격이 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 특별조건 확인이 전제된 조건부 안전형, 가격은 추가 검증 필요. 이 두 가지를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
