서울남부지방법원 2025타경13726. 양천구 신정동 유니크7차 4층 403호, 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 391,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 312,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “1회 유찰로 80%까지 내려왔다”는 가격이 아닙니다. 임차인 김현일의 보증금이 387,000,000원으로 최저가보다 크고, 전입·점유일 2023.04.21이 데이터상 말소기준인 토스뱅크 가압류 2024.03.12보다 앞선다는 점입니다.
일반적인 대항력 인수형 계산만 적용하면, 현재 회차에서 임차인이 매각대금으로 배당받는 금액은 307,620,800원이고 보증금 중 79,379,200원이 남습니다. 즉 특별조건이 없다면 최저가만 보고 “3.128억에 살 수 있다”고 판단하면 안 되고, 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 봐야 합니다. 그런데 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13726 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 목동로23길 21-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 29.09㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 4층 403호 · 사용승인 2022.03.18 |
| 소유자 | 김민수 3분의 1 · 김민애 3분의 1 · 장선미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 312,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 잔액 인수를 끊는다
등기부상 2022.03.31 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권 4,680,000,000원은 2023.04.21 일부포기로 이미 말소되었습니다. 임차인 김현일은 2023.04.05 임대차계약을 체결하고 2023.04.10 확정일자를 받았으며, 2023.04.21 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.03.12 토스뱅크주식회사의 김민수 지분 가압류 153,828,974원이 데이터상 말소기준으로 제시되어 있습니다.
따라서 김현일의 전입·점유는 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 임차권등기는 2025.03.13 접수됐습니다. 등기상 임차권 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 대항력 있는 보증금의 미배당 부분은 별도 문제이므로 특별매각조건이 없었다면 매수인 인수 검토가 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현일 · 건물전부 | 387,000,000원 | 2023.04.21 | 2023.04.10 | 2025.03.13 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
감정가 391,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 312,800,000원으로 내려왔습니다. 그러나 유니크7차의 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트 점수를 줄 수 없습니다.
단지 정보상 유니크7차는 총 14세대, 사용승인일은 2022.03.18이며, 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 이 사건은 현재 1회 유찰 상태입니다. 실제 응찰가는 인근 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 개별 호수 상태를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,179,200원 |
| 1. 임차인 김현일 보증금 | 387,000,000원 | 307,620,800원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,828,974원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 774,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 부족분은 79,379,200원입니다. 특별매각조건이 적용·이행되는 경우 그 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 전제로 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없으면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 312,800,000원 | 79,379,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 250,240,000원 | 141,063,360원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 200,192,000원 | 190,410,688원 | 0원* |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금의 미배당 인수액은 79,379,200원 → 141,063,360원 → 190,410,688원으로 커집니다. 따라서 대항력 인수형에서는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 일반 원칙의 매수인 부담이 실질적으로 제거되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동, 목동역(지하철 5호선) 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 목동역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2022.03.18. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 259.2㎡, 공시지가 4,315,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 바꾸는 핵심 조건입니다. 배당 부족 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 김현일의 임대차계약일 2023.04.05, 확정일자 2023.04.10, 전입·점유 2023.04.21, 보증금 387,000,000원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 일반 계산상 미배당은 79,379,200원이지만 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 가격 별도 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 80%만 보고 응찰가를 결정하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태, 특별조건에 따른 임차권 말소 및 인도 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표에는 다세대를 포함한 지정기간 2025.08.26~2026.08.25의 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.09.02이므로 입찰 시점 적용 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 대항력 구조지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 사건을 최저가 312,800,000원만 보고 보면 1회 유찰된 다세대 물건입니다. 그러나 권리의 중심은 387,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서도 79,379,200원의 미배당 인수 위험이 생기고, 추가 유찰될수록 룰상 인수액은 더 커집니다.
반대로 매각물건명세서의 특별조건은 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시합니다. 따라서 그 조건이 실제 적용·이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*입니다. 권리상 핵심 위험은 조건부로 해소되지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 현재 최저가의 시세 메리트까지 확인된 것은 아닙니다. 결론은 “권리는 특별조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증 필요”입니다.
* 특별매각조건이 실제 매각조건으로 적용되고 그 내용대로 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.
