250,240,000원
서울남부지방법원 2025타경13726. 양천구 신정동 유니크7차 제4층 제403호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 391,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 250,240,000원입니다. 등기 흐름의 핵심은 기존 통조림가공수산업협동조합 근저당이 2023.04.21 이미 말소됐고, 그 뒤 2024.03.12 토스뱅크 가압류가 말소기준권리 역할을 한다는 점입니다.
하지만 이 사건은 등기상 후순위 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 김현일은 임대차계약일 2023.04.05, 확정일자 2023.04.10, 전입·점유개시일 2023.04.21로 말소기준인 2024.03.12 가압류보다 앞섭니다. 보증금은 387,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 배당계산에서는 집행비용 4,303,360원을 제외한 245,936,640원이 임차인에게 배당되고 141,063,360원이 남습니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안아 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 다만 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 있습니다. 비고에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 그 조건이 실제로 이행되는 전제에서 해당 미배당액의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제4층 제403호 · 목동로23길 21-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 전용 29.09㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2022.03.18 |
| 공유자 | 김민수 3분의 1 · 김민애 3분의 1 · 장선미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 250,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
2022.03.31 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권은 2023.04.21 일부포기로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 말소기준은 2024.03.12 토스뱅크 가압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현일 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.21 | 2023.04.10 | 387,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 판단 — 감정가 대비 64%, 시세 평가는 별개
현재 최저매각가는 250,240,000원으로 감정가 391,000,000원의 64%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 200,192,000원(51%), 4회 유찰 시 160,153,600원(41%)입니다.
다만 유니크7차의 비교 가능한 최근 실거래 가격은 이 분석에 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 36% 낮아졌다는 사실과 실제 시장가격보다 싸다는 판단은 동일하지 않습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,303,360원 |
| 1. 임차인 김현일 보증금 | 387,000,000원 | 245,936,640원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,828,974원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 774,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당산식상 임차보증금 부족분은 141,063,360원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 전제에서는 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정값 4,303,360원이 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목동역(지하철 5호선) 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 목동역이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2022.03.18입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규모. 유니크7차는 총 14세대이며, 대상 전용면적은 29.09㎡입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 259.2㎡, 평지·세로장방형이며 공시지가는 4,315,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매수인에게 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 재확인하세요.
- 선순위 임차권 확인. 김현일의 전입 2023.04.21·확정일자 2023.04.10·보증금 387,000,000원 및 배당요구 사실을 등기부와 명세서에서 함께 대조하세요.
- 가격과 시세 분리. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 감정가 할인율만으로 실제 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 200,192,000원, 4회 유찰 시 160,153,600원으로 내려가지만 일반 산식상 미배당 보증금은 각각 190,410,688원·229,888,550원으로 증가합니다.
- 등기 말소 확인. 2022.03.31 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당은 2023.04.21 말소된 권리이므로 현재 말소기준권리와 혼동하지 마세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수를 확정하면 안 된다
이 물건의 핵심은 선순위 대항력 임차인과 특별매각조건이 동시에 존재한다는 점입니다. 일반 원칙대로라면 현재 회차에서 김현일의 보증금 미배당액 141,063,360원이 남고, 유찰될수록 그 부족분은 더 커집니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차 기준 실질취득은 250,240,000원입니다. 다만 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 권리의 승부처가 특별매각조건의 적용·이행 여부, 가격의 승부처가 실제 현지 시세 확인에 있는 물건입니다.
