서울남부지방법원 2025타경13740. 신월동 ‘대흥미소가’ 2층 205호, 전용 29.04㎡의 다세대주택입니다. 사용승인일은 2021.06.07이고, 공부상 방2·거실·욕실겸화장실 등의 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가 261,000,000원의 80%인 208,800,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “선순위 임차권 2.70억이 있으니 위험하다”로 끝나지 않습니다. 이병문은 2021.08.27 주민등록·점유, 2021.07.30 확정일자, 2023.09.15 임차권등기까지 갖춘 임차권자이고 보증금은 270,000,000원입니다. 현재 회차 배당표대로라면 205,076,800원을 배당받고 64,923,200원이 남습니다. 원칙만 보면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에는 그 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
따라서 이병문 부분은 룰상 미배당액이 존재하더라도 실질 인수 0원*으로 보는 것이 핵심입니다. 문제는 그 밖입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 현미옥이 2025.04.07 전입자로 나타나는데, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다뤄야 하며, 특별매각조건은 이병문 관련 임차권 문제를 해소할 뿐 현미옥의 미상 보증금까지 없애 주는 조건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.04㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 이현주 (2021.09.02 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 208,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 사용승인일 | 2021.06.07 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건, 별도 점유자는 미상
등기부상 2021.06.17 영등포농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐으나 2021.08.11 일부포기로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.12.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이병문의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서 있으므로 본래 매수인 인수 검토 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병문 | 건물전부 · 2021.08.27 | 270,000,000원 | 2021.07.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 현미옥 | 미상 · 2025.04.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
* 이병문의 룰상 현재 회차 미배당액은 64,923,200원이지만, 특별매각조건상 해당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 현미옥의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 78.9% 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
대흥미소가는 18세대이며, 비교 가능한 실거래 표본은 2021년 9월부터 12월까지 12건입니다. 표본 평균은 264,583,333원, 최신 거래는 2021.12의 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 208,800,000원은 이 실거래 표본 평균의 78.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
숫자만 놓고 보면 최저가 208,800,000원은 실거래 표본 평균보다 낮습니다. 그러나 최신 표본 자체가 2021.12이므로 2026년 9월 입찰가와 직접 동일선상에서 보기에는 시차가 큽니다. 더 중요한 것은 현미옥의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 208,800,000원을 확정적인 실질취득가로 단정할 수 없고, 실거래 표본 대비 78.9%라는 수치만 근거로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,723,200원 |
| 1. 임차인 이병문 보증금 | 270,000,000원 | 205,076,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이병문 보증금 부족분은 64,923,200원입니다. 다만 특별매각조건을 반영하면 이병문 관련 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현미옥의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 이병문 미배당 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 208,800,000원 | 64,923,200원 | 이병문 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 106,098,560원 | 이병문 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 133,632,000원 | 139,038,848원 | 이병문 실질 인수 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 방2·거실·욕실겸화장실 등의 구조입니다. 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 확인하지 못해 건축물현황도·외관·탐문조사에 의한 평가입니다.
- 입지. 신강초등학교에서 북서측 약 450m, 신원초등학교에서 남동측 약 600m 지점이며, 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 2·5호선 까치산역에서 약 900m, 월정로까지 약 150m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물의 2층 205호이며, 사용승인일은 2021.06.07입니다. 위생·급탕·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 주거용 건부지이며, 서측으로 폭 약 4m 내외 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이병문 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 직전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 현미옥 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 이 세 가지가 이 사건의 실질취득가를 좌우하는 핵심입니다.
- ‘78.9%’만 보고 응찰 금지. 208,800,000원은 실거래 표본 평균 264,583,333원의 78.9%지만, 실거래 최신 표본은 2021.12이고 미상임차인 위험도 남아 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 불가능했습니다. 방2·거실·욕실겸화장실 등의 상태는 현장과 별도 자료로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.07 민간임대주택 등록 관련 등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련된 원문을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건·실거래 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격 확정은 아직 아니다”
이 사건의 첫인상은 270,000,000원 선순위 임차권 때문에 위험한 물건처럼 보이지만, 특별매각조건을 적용하면 이병문의 룰상 미배당액 64,923,200원은 매수인 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 이 점만 보면 큰 장애물이 해소됐습니다.
그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 현미옥이 2025.04.07 전입해 있고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 및 인수액 미상 상태가 남습니다. 여기에 비교 실거래의 최신 시점이 2021.12라는 점까지 겹쳐, 최저가 208,800,000원이 실거래 표본 평균의 78.9%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 주된 임차권은 조건부 해소, 미상임차인은 미해소. 이 물건은 현미옥의 임대차관계를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
