서울남부지방법원 2025타경13740. 양천구 신월동 대흥미소가 205호, 전용 29.04㎡의 다세대주택입니다. 감정가 261,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 167,040,000원입니다. 숫자만 보면 과거 실거래 평균보다 크게 낮아진 물건이지만, 이 사건은 단순한 가격 할인형 경매가 아닙니다.
등기부에는 이병문의 270,000,000원 주택임차권이 남아 있습니다. 전입과 확정일자가 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 권리입니다. 반면 과거 영등포농업협동조합의 근저당권은 이미 말소돼 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다. 이 사건의 기준권리는 2025.12.05. 강제경매개시결정입니다.
여기에 중요한 반전이 있습니다. 특별매각조건에 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있습니다. 따라서 이병문 임차권과 관련된 인수금액은 통상 계산액과 조건 적용 후의 실질 인수액을 구분해야 합니다. 동시에 특별조건의 적용 대상이 아닌 현미옥의 점유·보증금 위험은 독립적으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제205호 도로명주소: 서울특별시 양천구 곰달래로10길 21-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.04㎡ · 공부상 방2·거실·욕실겸화장실 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 이현주 (2021.09.02. 매매, 등기 거래가액 270,000,000원) |
| 사용승인 | 2021.06.07 · 철근콘크리트구조 · 총 18세대 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 167,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2025.12.05. 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 점유·임차관계 | 이병문 임차권등기 및 현미옥 전입 확인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 확인 대상 2명
임차권등기상 이병문과 현황조사·매각물건명세서상 현미옥이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재되어 있으며 별도의 실제 점유 임차인으로 추가 집계하지 않습니다. 이병문의 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액도 서로 독립된 보증금인 것처럼 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이병문 건물 전부 · 임차권등기 |
2021.08.27 2021.07.30 |
270,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 포기 조건 |
통상 계산 106,098,560원 특별조건 적용 시 해당 부분 실질 0원 |
| 현미옥 점유 부분 미상 |
2025.04.07 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확정 · 별도 조사 필요 |
이병문은 2023.09.15. 임차권등기가 접수됐으며 배당요구가 확인됩니다. 현미옥은 말소기준권리 이전 전입 사실이 있으나 보증금·계약관계·확정일자가 확인되지 않아 최종 대항력과 인수액을 단정할 수 없습니다.
“특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
따라서 특별조건의 대상인 보증금 반환채권에 대해서는 미배당액이 발생하더라도 매수인에게 실질적으로 청구하지 않는 구조입니다. 해당 조건의 적용과 이행이 확인되면 그 부분의 실질 인수액은 0원입니다. 다만 주택도시보증공사가 보유한 반환청구권의 범위, 원 임차권자 이병문의 잔존 청구권 유무, 임차권등기의 실제 말소 이행을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 64% 낙찰가만 보면 안 된다
대흥미소가의 확인된 유사 면적 실거래는 총 12건으로, 모두 2021년 9~12월 거래입니다. 평균 거래가는 264,583,333원, 마지막 확인 거래는 2021년 12월 260,000,000원입니다. 현재 매각기일과 상당한 시차가 있으므로 이 금액을 현재 시세로 단정하거나 최근 시장이 동일한 가격대를 유지한다고 가정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2021년 평균 | 유사 면적 | 12건 | 264,583,333원 |
특히 특별매각조건이 없다는 통상적인 권리 계산에서는 최저가와 이병문 보증금 미배당액을 합친 실질취득 부담이 약 270,000,000원대가 됩니다. 이 경우 최저가만 과거 실거래와 비교해 저렴하다고 평가하는 것은 잘못입니다. 특별매각조건이 적용되어 이병문 관련 인수 부담이 해소되더라도 현미옥의 별도 인수위험과 현재 시세 확인 문제가 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정 · 특별매각조건 별도 반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,138,560원 |
| 1. 이병문 임차보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 163,901,440원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 예상배당 계산을 표시한 것으로, 이병문 보증금과 주택도시보증공사의 청구금액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현미옥의 미상 보증금·배당순위는 산정되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인도 별도 확인이 필요합니다.
이 사건 특별매각조건: 주택도시보증공사가 해당 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 조건의 대상인 부분은 실질 인수 0원으로 봅니다.
남는 위험: 현미옥의 보증금 및 독립된 대항력·인수관계가 미상입니다. 그러므로 물건 전체의 최종 실질취득비용은 아직 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하가 곧 총취득비용 인하는 아니다
| 회차 | 매각가 | 통상 계산상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰(64%) | 167,040,000원 | 106,098,560원 | HUG 포기 대상 부분 실질 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 133,632,000원 | 139,038,848원 | 동일한 포기 조건 적용 여부 확인 |
| 4회 유찰(41%) | 106,905,600원 | 165,391,078원 | 동일한 포기 조건 적용 여부 확인 |
통상적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 하락할수록 보증금 미배당액이 증가하므로 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 위 시나리오의 통상 인수액에는 예상배당상 집행비용 등의 영향이 포함되어 있습니다. 이 사건은 특별매각조건에 의해 주택도시보증공사의 해당 잔액 포기가 예정된 점이 다르지만, 현미옥의 별도 권리까지 해결되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신강초등학교 북서측 직선거리 약 450m, 신원초등학교 남동측 약 600m 지점입니다. 주변은 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 지하철 2·5호선 까치산역까지 약 900m, 대중교통 이용이 가능한 월정로까지 약 150m 거리입니다.
- 건물. 2021.06.07. 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 기본 위생·급탕·도시가스 난방설비와 승강기설비가 있습니다.
- 내부 확인 제한. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않아 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 근거로 감정평가됐습니다. 내부 상태와 보수비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 접도. 서측 노폭 약 4m의 막다른 포장도로에 접합니다. 해당 도로의 소유관계 및 통행·사용 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 건축허가·착공제한지역, 공항소음 관련 제3종 구역, 진입표면·수평표면구역 및 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역의 적용 대상과 지정기간은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대주택으로, 확인 가능한 거래가 2021년에 집중돼 있습니다. 현재 거래가격과 환금성을 판단하려면 인근 유사 면적·연식의 실제 거래 및 매물과 비교해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기, 그 적용 범위와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 이병문 권리관계 확인. 등기상 보증금 270,000,000원에 관해 주택도시보증공사가 보유한 채권 범위와 원 임차권자의 잔존 권리 여부를 확인해야 합니다.
- 현미옥 조사. 2025.04.07. 전입자 현미옥의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 이병문과의 관계를 확인해야 합니다. 별도 대항력과 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 실질취득비용 구분. 통상 계산상 미배당 보증금과 특별조건 적용 후 실질 인수를 구분하고, 미상 점유자의 별도 인수액을 확정하기 전에는 총취득금액을 단정하지 마세요.
- 시세 재확인. 기존 12건은 모두 2021년 거래입니다. 현재 거래사례와 비교하지 않은 채 과거 평균 대비 할인율만으로 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
- 내부 상태·명도. 내부 미확인 물건이므로 실제 점유, 수리 필요사항, 명도 가능성과 비용을 확인하세요.
- 관리비·접도·규제. 미납 공용관리비, 막다른 도로의 사용관계, 토지이용 규제 및 경매 취득에 영향을 주는 허가사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 특별매각조건 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 재확인하세요.
맺으며 — “보증금 포기 조건이 있어도, 다른 점유자까지 해결된 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순히 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 64%까지 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 선순위 임차권자의 보증금 270,000,000원이 존재하고, 통상 배당 계산상 106,098,560원의 미배당액이 발생한다는 점입니다.
다만 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 해당 조건의 대상이 되는 인수 부담은 실질적으로 해소되는 구조입니다. 이 부분을 누락하면 매수인 부담을 과대평가하게 되고, 반대로 특별조건을 다른 점유자에게까지 확대 적용하면 위험을 과소평가하게 됩니다.
특히 현미옥은 말소기준 이전 전입 사실이 있으면서 보증금과 점유관계가 확인되지 않았습니다. 여기에 현재 시세를 판단할 만한 최신 실거래도 부족합니다. 따라서 현미옥의 권리관계, HUG 포기 조건의 정확한 적용 범위, 현재 시세가 확인되기 전에는 가격 메리트와 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 이 사건은 할인율보다 특별매각조건의 범위와 미상 점유자의 권리 확인이 우선인 물건입니다.
