서울남부지방법원 2025타경13745. 목동트라움시티 6층 604호로, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 사형택이며 2020.10.26. 매매를 원인으로 2020.11.03. 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 285,000,000원입니다. 현재 경매의 핵심 권리는 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류이며, 그보다 앞선 2022.07.29. 전입·점유를 갖춘 임차인 황선미가 존재합니다.
통상 구조만 보면 주의가 필요합니다. 황선미의 임차보증금은 309,000,000원이고, 현재 회차 매각가 258,400,000원을 기준으로 집행비용 4,417,600원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 253,982,400원입니다. 계산상 남는 보증금은 55,017,600원입니다. 하지만 이번 매각은 그 부족분을 그대로 매수인이 떠안는 일반적인 선순위 임차인 인수형과 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13745 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 621-5 목동트라움시티 제6층 제604호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 건물 내 제6층 · 사용승인일 2020.04.14. |
| 소유자 | 사형택 · 2020.10.26. 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 258,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권 | 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류 1,279,000,000원입니다. 황선미는 임대차계약 2022.07.07., 확정일자 2022.07.07., 주민등록 및 점유개시 2022.07.29.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
그 뒤 2024.08.06. 임차보증금 309,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 2025.12.08. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 2023.11.01. 국의 압류와 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 규칙상 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황선미 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 309,000,000원 | 전입·점유 2022.07.29. 확정일자 2022.07.07. | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 황선미는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금은 309,000,000원 한 건입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 80%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 323,000,000원이고 현재 최저매각가는 258,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 1회 유찰된 회차입니다. 하지만 감정가 할인율은 시세 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 실제 거래가격과의 비교 없이 단순히 “20% 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
등록된 단지 정보상 목동트라움시티는 16세대, 사용승인일은 2020.04.14.입니다. 현재 확인되는 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이고 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 따라서 현재 회차 가격이 곧 시장에서 검증된 적정가라고 단정하기보다 실제 응찰 경쟁과 주변 거래가격을 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,417,600원 |
| 1. 임차인 황선미 보증금 | 309,000,000원 | 253,982,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 소진됩니다. 임차인 보증금의 규칙상 미배당액은 55,017,600원이지만 특별매각조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 등촌역 남측 인근으로, 주변에는 다세대·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 등촌역과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 6층 604호이며 사용승인일은 2020.04.14.입니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 서측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 7,128,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차인 황선미. 전입·점유 2022.07.29., 확정일자 2022.07.07.로 말소기준 2023.08.30.보다 빠른 대항력 임차인입니다.
- 규칙상 부족액 구분. 현재 회차 기준 부족액은 55,017,600원이지만 특별조건을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 206,720,000원, 3회 유찰 시 165,376,000원입니다. 할인폭만 보고 시세 대비 저평가라고 단정하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%입니다. 감정가 할인율과 실제 시장가 할인율을 구분해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 사건은 아니다
표면만 보면 보증금 309,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 현재 최저가 258,400,000원보다 보증금이 크고, 일반적인 배당 계산에서는 55,017,600원의 부족분이 남습니다. 그러나 이번 사건에는 바로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
따라서 권리분석의 결론은 단순히 “보증금이 낙찰가보다 크니 3.09억을 떠안는다”가 아닙니다. 황선미 임차인에 대해서는 특별조건을 반영해 실질 인수 0원, 현재 회차의 실질취득은 258,400,000원으로 봅니다. 다만 현재 가격이 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 특별조건 확인, 가격의 핵심은 시장가격 검증입니다.
