206,720,000원
서울남부지방법원 2025타경13745. 목동트라움시티 제6층 제604호로, 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 사형택은 2020.10.26. 매매를 원인으로 285,000,000원에 취득했고, 현재 경매의 핵심은 근저당이 아니라 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류와 그보다 앞선 임차인의 전입·확정일자 관계입니다.
임차인 황선미는 2022.07.07. 확정일자를 받고 2022.07.29. 전입·점유를 시작했습니다. 이는 말소기준권리인 2023.08.30. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 구조라면 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 실제 현재 최저가 206,720,000원을 기준으로 한 배당계산에서도 보증금 309,000,000원 중 203,025,920원만 배당되고 105,974,080원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13745 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 621-5 목동트라움시티 제6층 제604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 사형택 · 2020.10.26. 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 206,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2020.04.14. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 2023.11.01. 국 압류, 2024.08.06. 황선미 임차권등기, 2025.12.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기의 등기일 자체보다 중요한 것은 임차인의 전입일과 확정일자입니다. 황선미의 전입일 2022.07.29.과 확정일자 2022.07.07.은 말소기준보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황선미 | 건물의전부 | 309,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.07.29. | 우선변제 有 확정 2022.07.07. · 배당요구 | 0원 통상 계산 부족분 105,974,080원이나 특별매각조건으로 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 감정가 할인율만 확인
현재 최저매각가는 206,720,000원으로 감정가 323,000,000원의 64%입니다. 두 차례 유찰된 상태입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 이 64%라는 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 단정할 수는 없습니다.
| 감정가 | 323,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 206,720,000원 |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가의 64% |
| 3회 유찰 시 | 165,376,000원 · 감정가의 51% |
| 4회 유찰 시 | 132,300,800원 · 감정가의 41% |
| 단지 규모 | 16세대 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
중요한 것은 회차가 내려가도 특별매각조건이 동일하게 적용된다는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원이라는 점입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 206,720,000원, 3회 유찰 시 165,376,000원, 4회 유찰 시 132,300,800원으로 각각 낙찰가와 동일하게 움직입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,694,080원 |
| 1. 임차인 황선미 보증금 | 309,000,000원 | 203,025,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 105,974,080원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 매수인 관점의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 목동 소재 등촌역 남측 인근. 주변은 다세대·아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 등촌역 및 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 제6층 제604호이며, 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 준공. 사용승인일은 2020.04.14.입니다.
- 도로. 토지는 2필 일단의 부정형 주상용 건부지로 이용 중이며 서측 및 동측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 7,128,000원/㎡.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 목동트라움시티 16세대이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 대항력 자체는 존재. 황선미의 전입 2022.07.29.은 말소기준 2023.08.30.보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 인수형이 되는 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 회차의 계산상 미배당 보증금은 105,974,080원이지만, 특별조건 적용 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 16세대 규모이고 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 실제 매매·임대 수요와 금융조건을 별도로 확인하세요.
- 배당 외 변수. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “매수인 인수”는 이 사건에서 같은 말이 아니다
황선미의 보증금 309,000,000원, 전입 2022.07.29., 확정일자 2022.07.07.만 놓고 보면 전형적인 대항력 있는 임차인 사건입니다. 현재 최저가 206,720,000원에서는 배당 후 105,974,080원이 남아 일반적인 경우라면 그만큼을 매수인이 떠안게 됩니다.
하지만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득은 206,720,000원입니다. 다만 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 특별매각조건의 유효성 확인과 실제 시장가격 검증을 분리해서 보는 것입니다.
