서울남부지방법원 2025타경13753. 구로동 삼성에비뉴40 제2층 제201호, 전용 29.83㎡의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태는 방2·욕실·거실 및 주방·발코니·현관 등으로 확인됩니다. 소유자 정덕인은 2021.11.25 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권과 특별매각조건의 조합입니다.
김광수의 임차권등기는 2023.12.05 등기됐지만 임대차계약일과 확정일자는 2021.10.27, 주민등록일과 점유개시일은 2021.11.25입니다. 반면 말소기준으로 제시된 강제경매개시결정은 2025.12.08입니다. 따라서 김광수는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인이고, 특별조건이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 이 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 112-40 삼성에비뉴40 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.83㎡ · 지상5층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 방2 · 욕실 · 거실 및 주방 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 정덕인 · 2021.11.25 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 188,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 특별조건이 끊는다
등기상 2021.08.18 우리자산신탁주식회사 앞으로 소유권이전신탁이 있었으나 2021.10.22 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 현재 소유자 정덕인의 소유권이전 뒤 2021.11.25 민간임대주택등기가 추가됐고, 그 다음 핵심 권리인 김광수의 주택임차권이 존재합니다. 말소기준은 2025.12.08 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 승계는 특별조건으로 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 300,000,000원 | 2021.11.25 | 2021.10.27 | 2023.12.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0 |
김광수는 주민등록과 점유가 2021.11.25에 시작됐고 확정일자는 2021.10.27입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 보증금 전체가 배당되지 못하므로 원칙적으로는 잔액 승계가 발생하지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 그 승계 부담을 실질 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 188,800,000원’
가격 판단에서는 전체 실거래 평균 314,250,000원보다 최근 12개월 평균 316,666,666원과 최신 거래 330,000,000원을 우선해 봅니다. 현재 실질취득 188,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 59.6%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 1.5%로 집계돼 하락 추세 수치는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 29.73㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2022.08 | 29.73㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 29.83㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 29.83㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 29.83㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 29.83㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2021.08 | 29.83㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2021.08 | 29.73㎡ | 4 | 318,000,000원 |
| 2021.08 | 29.73㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2021.08 | 29.92㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2021.08 | 29.87㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2021.08 | 29.83㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.83㎡ | 6건 | 316,666,666원 |
실질취득 188,800,000원은 확인된 최근 12개월 평균 316,666,666원의 59.6%이고, 전체 실거래 평균 314,250,000원과 비교하면 60.1% 수준입니다. 다만 가장 최신으로 확인되는 거래가 2022.08인 만큼, 이 숫자를 그대로 2026.10.13의 현재 시세라고 단정하기보다는 입찰 전 인근 호가와 최근 계약 사례를 다시 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 김광수 보증금 | 300,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김광수 보증금 중 114,643,200원이 미배당되어 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 특별매각조건상 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 김광수 관련 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신구로초등학교 북서측 인근이며 업무시설·근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 근거리에 지하철 1호선 구로역과 간선·지선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 2021.08.03입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약 허가구역 표시도 있습니다.
- 토지. 토지면적 328.7㎡, 공시지가 4,988,000원/㎡이며 인접도로 대비 평탄한 세장형 토지입니다.
- 환금성. 삼성에비뉴40은 16세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 김광수의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당표상 미배당은 114,643,200원이지만 특별조건 반영 시 김광수 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 별도 확인. 2021.11.25 등기된 민간임대주택 관련 사항은 임차권 말소 조건과 구분해 검토해야 합니다.
- 시세 최신성 확인. 최근 12개월 평균은 316,666,666원으로 집계돼 있으나 최신 확인 거래월은 2022.08입니다.
- 점유·현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 특별매각조건
이 사건을 등기 순서만 보면 경계해야 할 물건입니다. 김광수의 보증금 300,000,000원은 대항력과 우선변제권을 갖고 있고, 현재 회차 예상배당만으로는 114,643,200원이 남기 때문입니다. 하지만 특별매각조건이 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 결과가 달라집니다. 김광수 관련 실질 인수는 0원, 실질취득은 188,800,000원으로 보는 구조입니다.
가격만 놓고 보면 실질취득액은 최근 12개월 평균 316,666,666원의 59.6%이고 최신 거래 330,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최신 확인 실거래가 2022.08에 머물러 있고 현재까지 2회 유찰됐으며, 삼성에비뉴40의 경매 통계도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 특별매각조건의 정확한 적용 여부와 현재 시세의 재확인입니다.
