서울남부지방법원 2025타경13753. 구로동 삼성에비뉴40 제2층 제201호, 전용 29.83㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·욕실·거실 및 주방·발코니·현관 구조로 이용 중이고, 건물은 2021.08.03 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다. 소유자 정덕인은 2021.07.22 매매계약을 통해 거래가 310,000,000원에 취득했고 2021.11.25 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 사건의 승부처는 단순한 “최저가 할인”이 아니라 대항력 임차인의 미배당액을 실제로 누가 부담하느냐입니다. 김광수의 주민등록·점유개시는 2021.11.25, 확정일자는 2021.10.27이고, 임차권등기는 2023.12.05에 이루어졌습니다. 말소기준으로 선언된 2025.12.08 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질 총부담이 보증금 수준에 묶이지만, 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 선순위, 특별매각조건이 핵심

등기 흐름에서 2021년 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유권은 정덕인에게 있습니다. 핵심은 을구 1번 김광수의 주택임차권입니다. 보증금 300,000,000원, 주민등록·점유개시 2021.11.25, 확정일자 2021.10.27로 확인되며 말소기준권리인 2025.12.08 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김광수는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 배당요구가 확인되며, 특별매각조건이 없었다면 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수되는 유형입니다.

③ 시세 비교 — 특별매각조건 적용 후 실질취득 236,000,000원으로 봐야 한다

대항력 인수형은 원칙적으로 최저가만 보고 시세와 비교하면 안 됩니다. 이 사건은 특별매각조건으로 김광수의 미배당 잔액 인수가 실질 0원이 되므로, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 236,000,000원입니다. 이를 제공된 거래지표와 비교하면 최근 12개월 평균 316,666,666원의 74.5%입니다. 최신 거래는 2022.08의 330,000,000원이고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +1.5%로 제공 지표상 하락 추세는 아닙니다.

전체 12건 평균은 314,250,000원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 316,666,666원과 최신 거래 330,000,000원을 우선해 보는 것이 안전합니다. 실질취득 236,000,000원은 제공된 최근 평균보다 낮습니다. 다만 표본상 최신 실거래 시점이 2022.08이므로, 2026.09.02 입찰을 앞둔 현재 가격을 판단할 때는 이 숫자를 그대로 현 시세라고 단정하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

현재 회차에서는 김광수의 보증금 중 68,104,000원이 룰상 미배당으로 남습니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없었다면 인수액은 더 커진다

대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 전형적인 특징이 드러납니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건에서는 바로 그 잔액 반환청구권을 포기하는 특별매각조건이 있으므로, 회차별 최저가 하락이 실제 취득비용 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 방2·욕실·거실 및 주방·발코니·현관 구조입니다.
• 입지. 서울신구로초등학교 북서측 인근. 주변은 업무시설·근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 근거리에 지하철 1호선 구로역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로. 남동측 왕복 5차선, 북서측 약 6~8m 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 4,988,000원/㎡, 평지·세로장방형, 토지면적 328.7㎡입니다.
• 환금성. 삼성에비뉴40은 총 16세대로 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한적입니다. 제공된 거래 12건의 가격대는 300,000,000원~330,000,000원입니다.
• 건물상태. 사용승인일 2021.08.03, 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는지 반드시 확인하세요.
• 김광수 임차권 말소 절차 확인. 룰상 인수액은 현재 68,104,000원이므로 특별조건이 실행되지 않을 경우 부담 구조가 완전히 달라집니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.25 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기와 관계기관 자료로 확인할 필요가 있습니다.
• 2026년 현재 시세 재검증. 제공된 최신 실거래가 2022.08이므로 최근 12개월 평균 316,666,666원을 2026년 현재 시세로 그대로 단정하지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 16세대 물건입니다. 동일 건물 거래빈도와 인근 유사 다세대 실거래를 함께 비교하는 편이 안전합니다.
• 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형 사건이지만, 특별매각조건이 결론을 뒤집는다”

겉으로만 보면 이 물건은 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 295,000,000원보다도 큰, 전형적인 고위험 인수형 사건입니다. 현재 최저가 236,000,000원에서 일반 원칙대로 계산하면 68,104,000원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안게 됩니다.

하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어 이 사건은 결론이 달라집니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가인 236,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균 316,666,666원의 74.5%, 최신 거래 330,000,000원보다도 낮아 가격 숫자만 놓고 보면 여유가 있습니다.

다만 삼성에비뉴40은 16세대의 소규모 다세대이고, 제공된 최신 실거래가 2022.08이라는 점은 분명한 제약입니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리 여부와 특별매각조건 이행을 반드시 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 “대항력 때문에 포기할 물건”도 아니고, “74.5%니까 바로 싸다고 볼 물건”도 아닙니다. 핵심은 특별매각조건을 원문으로 확정한 뒤, 2026년 현재의 실제 시장가격을 다시 확인하는 것입니다.