서울남부지방법원 2025타경13757. 영등포구 당산동 리코하이빌 제9층 제902호 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 오피스텔(방2, 욕실겸화장실, 부엌 등)이고, 내부는 폐문과 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못한 채 집합건축물대장상 현황도·외관·탐문조사를 토대로 평가됐습니다. 현재 소유자는 이명희이며 2021.12.30 매매를 원인으로 332,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 인수”라고 끝낼 수 없다는 점입니다. 김성대의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.01.04, 보증금은 322,000,000원이고 임차권등기는 2024.01.24 접수됐습니다. 경매의 말소기준은 2025.12.08 강제경매개시결정이므로 임차권은 그보다 앞서 있어 원칙적인 배당 계산상 미배당분이 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 이 사건에는 그 인수 위험을 해소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건

현재 등기상 실제 임차인은 김성대 1명입니다. 보증기관 승계나 대위 신고로 표시된 임차인 항목은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김성대는 전입·점유가 2022.01.04로 말소기준일 2025.12.08보다 빠르고, 확정일자 2024.01.05와 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.

등기부에는 2022.01.20 접수된 민간임대주택등기가 남아 있습니다. 반면 앞선 2021.07.22 민간임대주택등기는 2022.01.20 말소됐고, 2021.08.02 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권 2건도 2022.01.04 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리판단의 중심은 과거 근저당이 아니라 임차권과 특별매각조건입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 268,000,000원을 기준으로 본다

가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래·최근 평균·최근 추세를 우선합니다. 최신 거래는 2025.06 327,000,000원, 최근12개월 평균 역시 327,000,000원이며, 현재 실질취득가 268,000,000원은 이 최근 시세의 82.0%입니다. 따라서 특별매각조건이 그대로 이행된다는 전제에서는 현재 회차에 가격 차이가 존재합니다.

전체 12건 평균은 339,333,333원이지만, 이 수치는 2021년·2022년 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래 327,000,000원과 최근12개월 평균 327,000,000원을 우선합니다. 특히 최근 구간은 이전 거래군보다 -4.0% 흐름이므로, 과거 전체 평균만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)

배당 계산상 김성대 보증금 중 58,552,000원이 미배당됩니다. 일반 규칙상 이 금액은 매수인 인수로 산출되지만, 본건은 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건이 핵심

특별매각조건이 없다면 보증금 322,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 하지만 본건은 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 각 회차에서 표에 나타나는 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울영동초등학교에서 북측으로 직선거리 약 50m, 당산중학교에서 남측으로 직선거리 약 400m 지점입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 영등포시장역에서 직선거리 약 550m, 영중로까지 직선거리 약 90m입니다.
• 이용상태. 오피스텔(방2, 욕실겸화장실, 부엌 등)로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 내부 확인은 불가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층/지상10층 중 9층이며 사용승인일은 2021.07.20입니다.
• 설비. 급배수·급탕, 개별난방·도시가스보일러, 승강기, 소방설비가 되어 있는 것으로 탐문됐습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 평지·세로장방형이며 공시지가는 4,544,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 본건의 투자 판단은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 사실상 달려 있습니다.
• 임차권등기 말소 확인. 김성대의 임차권등기가 매각조건대로 말소되는 구조인지 매각물건명세서 원문과 법원 조건을 다시 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.01.20 접수된 민간임대주택등기가 현재 등기부에 남아 있으므로 존속 상태를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했습니다. 방2·욕실겸화장실·부엌 등의 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 339,333,333원보다 최신 거래와 최근 평균 327,000,000원을 우선하고, -4.0% 추세를 함께 반영하세요.
• 환금성 점검. 총 3세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 1.3회·낙찰률 0.0%이므로 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 조건부로 인수가 사라진다”

표면만 보면 보증금 322,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 268,000,000원이어서 매수인이 58,552,000원을 추가 인수하는 사건처럼 보입니다. 그 경우라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에서 고정되므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

하지만 본건은 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 룰상 58,552,000원의 미배당이 있더라도 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 따라서 현재 실질취득가는 268,000,000원이며, 최신 거래와 최근 평균 327,000,000원의 82.0%입니다.

결론은 권리는 조건 확인이 핵심이고, 가격은 현재 회차부터 검토 가능한 구간입니다. 다만 최근 추세가 -4.0%이고 소규모 오피스텔의 환금성 지표가 강하지 않으므로, 과거 전체 평균을 기준으로 낙관하기보다는 특별매각조건의 법원 원문·임차권 말소 절차·내부 상태와 최신 거래 수준을 함께 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.