서울남부지방법원 2025타경13757. 영등포구 당산동 리코하이빌 9층 902호, 전용 28.91㎡ 오피스텔입니다. 감정가 335,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 214,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%로 상당히 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 무임차 오피스텔이 아닙니다. 소유자 이명희의 소유권이전 이후 임차권등기가 이루어졌고, 김성대의 임차보증금 322,000,000원이 경매개시결정보다 앞서는 선순위 권리로 존재합니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 선순위 임차권 인수 구조와 특별매각조건이 적용되는 실제 매수 구조를 구분해야 합니다.
따라서 해당 조건에 따라 포기·말소가 유효하게 이행되면 김성대 보증금 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 일반 배당 시뮬레이션상 미배당액 111,401,600원은 특별매각조건을 반영하지 않은 비교용 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13757 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제9층 제902호 도로명주소: 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-7 |
| 건물명 | 리코하이빌(RICOHIGHVILL) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.91㎡ · 방2·욕실겸화장실·부엌 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상10층 중 9층 |
| 사용승인일 | 2021.07.20 |
| 소유자 | 이명희 (2022.01.20 소유권이전 · 거래가 332,000,000원) |
| 감정가 | 335,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 214,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 322,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 · 2025.12.08 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 김성대 · 보증금 322,000,000원 · 2024.01.24 임차권등기 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 과거 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 2022.01.04 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심은 을구 4번 김성대의 주택임차권과 갑구 4번 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
임차인의 전입 및 점유개시일은 2022.01.04, 확정일자는 2024.01.05, 임차권등기는 2024.01.24입니다. 모두 2025.12.08 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 김성대는 선순위 대항력을 갖춘 임차인으로, 통상적인 매각 구조라면 배당으로 회수하지 못한 보증금에 대해 매수인 인수 문제가 발생합니다.
② 임차인 분석 — 실질 인수 0원의 근거
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김성대 전유부분 전부 · 주거 |
322,000,000원 | 2022.01.04 2024.01.05 |
대항력 有
우선변제 有 선순위 임차권 특매조건 적용 시 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되며, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 김성대 |
|---|---|
| 점유 부분 | 전유부분 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.01.04 / 2022.01.05 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.01.04 |
| 확정일자 | 2024.01.05 |
| 임차권등기 | 2024.01.24 · 을구 4번 |
| 임차보증금 | 322,000,000원 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 및 점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 일반 배당 시 미배당액 | 111,401,600원 |
| 특별매각조건 적용 시 | 매수인 실질 인수 0원 |
이 사건 특별매각조건 기준: 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 조건 이행 시 해당 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
다만 포기·말소는 특별매각조건에서 정한 대상에 한정됩니다. 그 범위 밖의 별도 임대차나 점유권원이 확인된다면 별도로 판단해야 하며, 주택도시보증공사의 조건이 다른 권리까지 일괄 소멸시키는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단
리코하이빌의 전용 28.91㎡ 인근 면적대 실거래는 전체 12건 평균 339,333,333원입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 현재 시세로 그대로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 더 최근의 비교 거래는 2025.06 거래가 327,000,000원이며, 제공된 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -4.0%입니다.
특히 최근 가격 비교 표본은 1건뿐이고, 마지막 확인 거래도 2025.06이므로 현재 시점의 시세를 충분히 대표한다고 단정할 수 없습니다. 아래 비교는 최신으로 확인된 거래를 중심으로 하되, 거래 시차와 하락 추세를 함께 고려한 것입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.31㎡ | 8 | 327,000,000원 |
| 2022.08 | 29.96㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2022.02 | 29.94㎡ | 3 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 4 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 8 | 347,000,000원 |
| 2021.12 | 29.94㎡ | 5 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 26.16㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 29.31㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 2021.09 | 29.94㎡ | 6 | 337,000,000원 |
| 2021.09 | 27.72㎡ | 10 | 347,000,000원 |
| 2021.09 | 29.31㎡ | 8 | 337,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 339,333,333원 |
④ 실질취득 비교 — 특별매각조건 유무에 따라 달라진다
| 감정가 | 335,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 214,400,000원 |
| 최근 비교 실거래 | 327,000,000원 (2025.06) |
| 최근 거래 추세 | -4.0% |
| 일반 배당상 인수 추정 | 111,401,600원 |
| 조건 미적용 시 실질취득 | 325,801,600원 |
| 특별매각조건 이행 시 실질취득 | 214,400,000원 (취득 부대비용 별도) |
| 조건 이행 시 최저가 / 비교시세 | 65.6% |
즉 보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 증가하기 때문에, 단순히 감정가의 64%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실질취득 총액은 보증금 322,000,000원 안팎에 머물게 됩니다. 위 합산액에는 예상 집행비용에 따른 차이가 반영되어 있습니다.
조건 이행 여부에 따라 가격 판단이 완전히 달라지는 물건입니다. 다만 거래 표본이 적고 최근 거래 추세도 -4.0%이므로, 과거 실거래와의 차액을 그대로 확정적인 매각차익으로 보는 것은 경계해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 김성대 보증금(우선변제) | 322,000,000원 | 210,598,400원 |
| 2. 경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 322,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차보증금 우선배당 후 예상 미배당액은 111,401,600원이며, 특별매각조건에 따른 주택도시보증공사의 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차인 보증금을 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 예상표입니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 인수액은 특별매각조건으로 구분
| 구분 | 최저가 | 일반 배당상 인수 추정 | 특매조건 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 214,400,000원 | 111,401,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 171,520,000원 | 153,681,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 137,216,000원 | 187,505,024원 | 0원 |
일반적인 선순위 보증금 인수 구조에서는 낙찰가가 하락할수록 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건의 이행을 전제로 해당 보증금 인수가 해소되므로, 조건이 유지되는 회차에서는 낙찰가 하락이 실질취득 기준액의 하락으로 연결됩니다.
일반 인수 추정액은 각 회차 배당 시뮬레이션에 따른 비교용 수치로, 실제 배당액은 집행비용 및 배당 순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특별매각조건의 적용 범위와 이행 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영동초등학교 북측 직선거리 약 50m, 당산중학교 남측 직선거리 약 400m 지점에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 지하철 5호선 영등포시장역 직선거리 약 550m, 영중로까지 약 90m입니다.
- 건물. 2021.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하1층·지상10층 중 9층 902호입니다. 위생·급배수·급탕·개별난방·승강기·소방설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 방2·욕실겸화장실·부엌 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 이루어지지 않아 건축물현황도·외관·탐문조사를 토대로 감정됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적 233.0㎡, 공시지가 4,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래허가구역은 지정 기간과 허가대상 용도를 함께 확인해야 하며, 본건 오피스텔에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 확인된 세대수 3세대로 대단지와는 거래 구조가 다릅니다. 최신 비교거래가 2025.06이고 최근 거래 추세가 -4.0%인 만큼, 현재 매도 가능 가격과 실제 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각에 어떻게 적용되는지 집행법원에서 확인하세요.
- 임차권 말소. 을구 4번 김성대 임차권등기의 말소 주체·시점·절차와 낙찰 후 매수인에게 별도의 보증금 반환 부담이 남지 않는지 확인하세요.
- 선순위 임차인. 전입 2022.01.04, 보증금 322,000,000원, 확정일자 2024.01.05, 임차권등기 2024.01.24를 원본과 대조하세요.
- 별도 점유관계. 감정 당시 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 현재 점유자 및 별도의 임대차 존재 여부를 재확인하세요. 특별매각조건 밖의 권리는 자동으로 해소되지 않습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 3-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 등록 상태, 관련 의무 및 말소 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 최신 확인 거래 327,000,000원은 2025.06 거래입니다. 최근 거래 추세 -4.0%와 제한적인 거래 표본을 감안해 현재 매도 호가·실거래·임대 수요를 확인하세요.
- 내부 상태. 실내 미확인 상태로 감정됐으므로 누수·설비·마감·수선비 및 실제 이용상태를 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 임차권 말소와 별개로 실제 점유자의 인도·명도 절차를 확인하고, 관리비 체납 및 공용부분 미납액도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·특별매각조건·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 3.22억이지만, 특별매각조건이 핵심이다”
당산동 리코하이빌 902호는 단순히 감정가 335,000,000원에서 두 차례 유찰돼 214,400,000원이 된 물건이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인과 보증금 322,000,000원이 존재하는 만큼, 일반적인 권리분석에서는 낙찰 후 상당한 보증금 인수가 발생하는 유형입니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되면 해당 보증금 인수는 실질 0원으로 정리되며, 현재 실질취득 기준액은 최저가인 214,400,000원이 됩니다.
반대로 특별매각조건이 적용되지 않는 일반 배당 구조라면 현재 회차의 추정 실질취득은 325,801,600원으로, 최신 비교거래 327,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 특별매각조건의 적용과 이행을 확인할 수 있는지에 달려 있습니다.
조건이 확인되더라도 거래 추세 -4.0%, 적은 비교 표본, 실내 미확인, 별도 점유관계 및 오피스텔 환금성은 남는 검토 요소입니다. 권리 판단의 핵심은 특별매각조건, 가격 판단의 핵심은 조건 이행 후의 실질취득과 현재 시세입니다.
