서울남부지방법원 2025타경13761. 강서구 화곡동 우공아파트 10층 1001호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 254,000,000원, 현재 최저매각가는 203,200,000원입니다. 등기 흐름은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 2018년 설정됐던 은평제일신용협동조합 근저당권은 2019년 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 2025.12.08. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 손유미의 임차권등기와 선행 점유관계가 핵심입니다.
손유미는 2022.09.21. 임대차계약·확정일자, 2022.11.04. 주민등록·점유개시, 보증금 239,000,000원으로 등기된 임차권자입니다. 현재 회차 매각가를 전제로 한 배당표상 199,555,200원을 배당받고 39,444,800원이 남지만, 매각물건명세서에는 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건 때문에 손유미 관련 39,444,800원은 룰상 인수액과 달리 매수인의 실질 부담 0원으로 봅니다.
다만 이 특별조건을 다른 점유자에게까지 확대하면 안 됩니다. 이송현은 1001호에 2025.05.07. 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 기준권리인 2025.12.08.보다 앞선 전입이므로 선행 점유관계는 확인되지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 이송현의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득 총액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13761 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1001호 · 월정로20길 42 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 35.77㎡ · 10층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 손종호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 203,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2018.09.19 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
2018.12.20. 설정된 은평제일신용협동조합 근저당권 2,448,000,000원은 2019.04.26. 이미 말소됐습니다. 2020년 임현식 가처분 역시 2022.07.07. 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 기준은 2025.12.08. 강제경매개시결정이며, 손유미 임차권등기는 2024.11.12.로 그보다 앞섭니다. 등기부에는 2022.12.06. 민간임대주택등기도 남아 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖 위험을 분리
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손유미 | 건물 전부 · 2022.11.04. | 239,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 실질 0원 특별매각조건으로 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 |
| 이송현 | 1001호 · 2025.05.07. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 특별조건 적용 여부 확인되지 않음 |
③ 시세 비교 — 90.3%만 보고 싸다고 결론 내리면 안 된다
우공아파트 시세 지표의 전체 평균은 226,250,000원, 지표상 최근 12개월 평균은 225,000,000원입니다. 현재 최저가 203,200,000원은 최근 12개월 평균의 90.3%입니다. 표면상 할인처럼 보이지만 최신 실거래는 2023.05. 175,000,000원이고, 최근 구간 대비 이전 구간 추세도 -2.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.0㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,250,000원 |
더 중요한 문제는 거래 표본 면적입니다. 본건 대상면적은 35.77㎡인데 거래 표본은 26.36㎡·27.0㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 225,000,000원이라는 최근 평균 역시 본건과 직접 동일 조건의 시세로 보기에는 한계가 있습니다. 특히 현재 최저가 203,200,000원은 최신 거래 175,000,000원보다 높고, 실질취득은 이송현 보증금에 따라 더 올라갈 수 있으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,644,800원 |
| 1. 임차인 손유미 보증금 | 239,000,000원 | 199,555,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 손유미 보증금 부족분은 39,444,800원이지만, 특별매각조건 때문에 손유미의 해당 잔액은 매수인 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 계산은 이송현의 보증금을 포함하지 않으므로, 실제 매수인 부담 총액은 이송현 임대차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 손유미 인수는 늘지 않지만 미상 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 손유미 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 203,200,000원 | 39,444,800원 | 손유미 0원 · 이송현 미상 |
| 2회 유찰 시 | 162,560,000원 | 79,515,840원 | 손유미 0원 · 이송현 미상 |
| 3회 유찰 시 | 130,048,000원 | 111,572,672원 | 손유미 0원 · 이송현 미상 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득 총액이 쉽게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건은 손유미에 대해서는 특별매각조건이 있어 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 손유미 잔액은 각 회차에서 실질 0원으로 처리해야 합니다. 다만 이송현은 확약 대상임이 확인되지 않았으므로, 추가 유찰만으로 전체 권리위험이 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근이며, 아파트·오피스텔·숙박시설 등 상업시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 내 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1001호이며 사용승인일은 2018.09.19.입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 북측으로 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다. 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
- 환금성. 우공아파트는 24세대이며 경매 통계상 평균 유찰 9.1회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 실거래 표본도 본건 35.77㎡와 면적이 일치하지 않아 가격 판단의 오차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이송현 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금·계약관계·확정일자·점유현황을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 특별매각조건 원문 확인. 손유미 관련 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차인 중복으로 보지 않기. 현재 확인되는 실제 임차인은 손유미와 이송현 2명입니다. 손유미에 대한 특별조건이 이송현에게 자동 적용되는 것은 아닙니다.
- 시세 보수적 적용. 최저가는 최근12개월 평균의 90.3%지만 최신 거래는 175,000,000원이고 추세는 -2.2%입니다. 거래 면적도 본건과 일치하지 않으므로 단순 할인율만으로 응찰 상한을 잡지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 법률관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 하나의 위험을 없애도, 다른 임차인까지 없애지는 않는다”
이 사건은 얼핏 보면 감정가 254,000,000원에서 한 번 유찰되어 203,200,000원까지 내려온 물건입니다. 지표상 최근 12개월 평균 225,000,000원의 90.3%라는 숫자만 보면 가격 매력이 있어 보일 수 있습니다. 하지만 최신 거래는 175,000,000원이고 최근 추세는 -2.2%, 거래 표본 면적도 본건과 다릅니다.
권리에서는 더 분명한 구분이 필요합니다. 손유미의 보증금 239,000,000원은 본래 현재 회차에서 39,444,800원의 미배당이 발생하지만 특별매각조건 덕분에 그 임차인에 한해서는 실질 인수 0원입니다. 반면 이송현은 기준권리보다 앞선 전입이 확인되면서도 보증금이 미상이고, 특별조건 적용도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 인수위험은 해소됐지만, 확약 밖 미상임차인 때문에 아직 안전형으로 볼 수 없다”입니다. 가격보다 먼저 이송현의 임대차 실체를 확인해야 합니다.
