서울남부지방법원 2025타경13761. 서울 강서구 화곡동 우공아파트 10층 1001호입니다. 건물 이름에는 '아파트'가 들어가지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 35.77㎡이며, 2018년 사용승인을 받은 건물의 최상층에 위치합니다.
이 물건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 소유자는 손종호이고, 등기부에는 손유미의 239,000,000원 주택임차권이 존재합니다. 임차권등기는 2024.11.12에 이루어졌고, 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.12.08에 접수됐습니다.
따라서 특별매각조건을 고려하지 않으면 손유미의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 하지만 이번 경매에는 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 보증금 239,000,000원을 무조건 인수한다고 보아서도 안 되고, 모든 임차인 위험이 사라졌다고 보아서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13761 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1001호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 42 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 35.77㎡ · 지상 10층 중 10층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 24세대 · 2018.09.19 |
| 소유자 | 손종호 |
| 감정가 | 254,000,000원 |
| 최저매각가 | 130,048,000원 (감정가의 51.2%, 3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 말소기준권리 | 2025.12.08 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 실제 임차인 신고 | 손유미 · 이송현 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부에 있었던 은평제일신용협동조합 근저당권은 채권최고액이 2,448,000,000원으로 기재되어 있지만, 2019.04.26 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 판단하거나 낙찰자가 이 금액을 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
임현식의 가처분도 2022.07.07 말소됐습니다. 반면 2022.12.06 접수된 민간임대주택등기가 확인되므로, 임대사업자 등록 및 관련 의무의 현재 상태는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 서로 다른 위험
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손유미 | 건물 전부 | 2022.11.04 | 239,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 |
조건부 실질 0원
일반 계산상 부족분 111,572,672원
|
| 이송현 | 1001호 | 2025.05.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 별도 위험 확인 |
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 확인되며, 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않았습니다. 신고된 임차인 명의자는 손유미와 이송현입니다.
현재 최저가 기준 손유미 보증금의 일반적인 미배당 인수 계산액은 111,572,672원이지만, 위 특별매각조건이 유효하게 이행되는 경우 해당 반환청구권에 따른 실질 매수인 인수액은 0원입니다.
이는 특별매각조건의 적용을 받는 보증금채권에 관한 판단이며, 다른 임차인의 독립적인 보증금이나 대항력까지 포기시키는 효력으로 해석해서는 안 됩니다.
하지만 보증금, 확정일자 및 구체적인 임대차관계가 확인되지 않으므로 대항력이 확정적으로 존재한다고 단정할 수는 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상입니다.
이송현이 독립적인 임차인으로서 대항요건을 갖췄다면, 손유미 관련 특별매각조건과 무관하게 매수인 인수위험이 남을 수 있습니다. 손유미와 이송현의 관계, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 지급 내역을 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 57.8%라는 숫자의 함정
감정가 254,000,000원 대비 최저매각가는 130,048,000원입니다. 전체 실거래 평균 226,250,000원과 비교하면 57.5%, 최근 12개월 평균으로 표시된 225,000,000원과 비교하면 57.8%입니다.
다만 이 비교를 그대로 투자수익률이나 시세 할인율로 받아들이면 위험합니다. 경매 대상의 전용면적은 35.77㎡인 반면, 확인된 실거래 사례의 전용면적은 26.36~27.00㎡로 서로 다릅니다. 거래 시점 역시 오래돼, 현재 대상 호실의 적정 시세를 직접 입증하지 못합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 27.00㎡ | 7층 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 26.36㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 26.36㎡ | 2층 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 27.00㎡ | 2층 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 226,250,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 226,250,000원 (4건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 지표 | 225,000,000원 (3건) |
| 최신 표시 거래 | 2023.05 · 175,000,000원 |
| 실거래 최저 | 175,000,000원 |
| 실거래 최고 | 260,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -2.2% |
| 최저가 / 전체 평균 | 57.5% |
| 최저가 / 최근 평균 지표 | 57.8% |
둘째, 거래 시점이 오래됐습니다. 확인된 최신 거래는 2023.05입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 지표도 거래 목록의 시점과 일치하지 않아, 현재 시세 판단에 앞서 기간과 표본을 재검증해야 합니다.
셋째, 최근 거래 추세가 -2.2%입니다. 하락 추세에서는 과거 고가 거래가 포함된 평균을 기준으로 할인율을 크게 계산하면 가격 메리트가 과장될 수 있습니다.
일반적인 보증금 인수구조를 적용하면 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 130,048,000원 + 인수액 111,572,672원 = 241,620,672원입니다. 이는 보증금 239,000,000원에 집행비용 추정치가 더해진 수준으로, 최근 평균 지표 225,000,000원보다 높습니다.
다만 이 수치는 특별매각조건에 따른 채권 포기가 적용되지 않는 가정의 계산입니다. 조건이 유효하게 이행된다면 손유미 관련 인수액은 실질 0원이 되고, 해당 채권만 놓고 본 취득대금은 낙찰가 수준입니다. 그러나 이송현의 독립적인 보증금 위험은 아직 가격에 반영할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 안전한 실질취득액으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,672원 |
| 1. 손유미 보증금(우선변제) | 239,000,000원 | 127,427,328원 |
| 2. 주택도시보증공사(신청채권자) | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 표시했습니다. 손유미 보증금과 주택도시보증공사 청구액은 별도의 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 권리 승계관계, 조세채권, 집행비용 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
그러나 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하면, 해당 잔액의 실질 인수액은 0원으로 처리해야 합니다.
이 조항을 이유로 이송현의 별도 임대차관계까지 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다. 또한 보증기관의 권리 승계 범위와 포기 효력은 매각물건명세서 원본 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 인수 시뮬레이션 — 유찰돼도 총액은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 매수인이 인수하는 일반적인 구조에서는, 낙찰가가 하락할수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 룰상 인수액 | 인수 포함 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 130,048,000원 | 111,572,672원 | 241,620,672원 |
| 4회 유찰 시 | 104,038,400원 | 137,218,138원 | 241,256,538원 |
| 5회 유찰 시 | 83,230,720원 | 157,667,433원 | 240,898,153원 |
위 인수액은 특별매각조건에 따른 포기를 적용하지 않은 일반 배당 시뮬레이션 수치입니다. 집행비용 추정치 등의 영향으로 합계가 보증금 239,000,000원을 조금 웃돕니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되면 손유미 관련 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 이송현의 별도 위험은 계산에 포함되지 않았습니다.
반면 특별매각조건이 유효하게 이행되면 손유미의 보증금 인수부담은 없어지므로 낙찰가 하락이 실제 취득대금 감소로 이어질 수 있습니다. 단, 이송현의 보증금이 미상이므로 전체 취득비용의 상한은 확정되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·숙박시설 등 주거시설과 상업시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며 지하철 2호선·5호선 까치산역이 근거리에 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.09.19 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1001호입니다. 개별난방, 승강기, 주차장, 급·배수 및 위생설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며, 대지는 평탄한 가로장방형에 가깝고 북측으로 폭 8m 미만의 도로에 접합니다. 공시지가는 4,866,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 확인되므로, 입찰 시점에 오피스텔의 실제 이용형태와 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았습니다. 다만 실제 실내 상태와 수리 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물입니다. 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 8.3회, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 표본과 집계 범위에 유의해야 하지만, 매각 성사와 재매도 유동성에 신중한 판단이 필요한 지표입니다.
거래 표본도 오래됐고 대상 호실과 면적이 다릅니다. 여기에 임차인 권리관계가 복잡하다는 점을 고려하면, 매입가격뿐 아니라 실제 권리 인수액·명도비용·재매도 가능성까지 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 어떠한 효력으로 적용되는지 법원 매각물건명세서 원본을 통해 확인해야 합니다.
- 손유미 임차권 말소 확인. 보증금 239,000,000원에 대한 우선변제, 채권 승계 및 미배당 잔액 포기의 적용 범위를 확인해야 합니다. 일반 계산상 부족분은 111,572,672원이지만, 특별매각조건 이행 시 실질 인수액은 0원이라는 점을 구별해야 합니다.
- 이송현 임대차관계 조사. 2025.05.07 전입한 이송현의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성이 있지만 현재는 미상입니다.
- 두 임차인의 관계 확인. 손유미는 건물 전부에 대한 임차권등기가 있고 이송현은 같은 1001호에 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 사람의 임대차·점유관계가 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 중복 계산이나 독립적인 인수위험 누락을 피할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 접수된 민간임대주택등기와 관련해 임대사업자 등록 상태 및 매각 후 적용되는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 동일 면적 실거래 재확인. 대상은 35.77㎡이지만 확인된 거래는 26.36~27.00㎡입니다. 동일 면적 또는 유사한 실사용 면적의 최근 거래를 확보하기 전에는 225,000,000원을 확정적인 적정 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 명도 및 점유 확인. 실제 거주자와 점유권원을 확인하고, 낙찰 후 인도 절차와 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납, 관리비 정산, 세금 및 기타 비용이 실질 취득비용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 입찰가격 상한 설정. 특별매각조건의 이행과 이송현의 권리관계를 확인하기 전에는 현재 최저가 130,048,000원만을 기준으로 안전한 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 감정평가서 및 실거래 원본을 최종 대조해야 합니다.
종합 판단 — 조건부로 풀린 보증금, 아직 남은 임차인 위험
- 감정가 254,000,000원 대비 현재 최저매각가는 130,048,000원으로 낮아졌습니다.
- 과거 은평제일신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다.
- 주택도시보증공사의 특별매각조건이 유효하게 이행되면 손유미의 미배당 보증금 인수부담이 실질 0원이 됩니다.
- 까치산역과 버스정류장 접근이 가능한 도심 입지입니다.
- 이송현의 보증금과 확정일자가 미상이며, 말소기준권리 이전 전입으로 별도 대항력 위험이 남아 있습니다.
- 손유미의 일반 계산상 인수액은 111,572,672원으로, 특별매각조건의 적용 여부가 취득비용 판단을 크게 바꿉니다.
- 비교 실거래의 전용면적이 경매 대상과 달라 시세 비교의 신뢰도가 낮습니다.
- 최근 거래 추세가 -2.2%로 하락 방향입니다.
- 24세대 소규모 건물이며, 경매 평균 유찰 8.3회와 낙찰률 0.0%라는 환금성 경고 지표가 있습니다.
- 민간임대주택등기의 현재 효력 및 관련 의무 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 “누구의 보증금이 남는가”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 51.2%라는 가격이 아닙니다. 진짜 핵심은 손유미의 보증금 인수위험을 특별매각조건으로 해소할 수 있는지, 그리고 이송현의 별도 대항력과 보증금이 존재하는지입니다.
특별매각조건을 적용하지 않는 일반적인 배당 구조라면 130,048,000원에 낙찰받아도 인수액 111,572,672원이 더해져 실질취득액은 241,620,672원이 됩니다. 이는 최근 평균으로 표시된 225,000,000원보다 높고, 추가 유찰되더라도 보증금 부족분이 늘어나 총액이 크게 줄지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되면 손유미 관련 실질 인수액은 0원입니다. 이 경우 최저매각가 자체의 가격 경쟁력을 검토할 여지는 있습니다. 그러나 그 효력은 이송현의 독립적인 권리까지 자동으로 없애지 못합니다.
게다가 비교 거래의 면적 차이, 오래된 실거래 시점, -2.2%의 하락 추세와 낮은 환금성을 고려하면 현재 가격을 확실한 저가 매수 기회라고 판단하기 어렵습니다.
최종 결론: 조건부 보증금 위험은 해소 가능하지만, 전체 인수위험은 미확정입니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적입니다.
종합 평가는 C등급(42점)입니다. 특별매각조건이라는 중요한 긍정 요소가 있지만, 별도 미상 임차인과 시세 비교의 불확실성, 낮은 환금성 때문에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다. 이송현의 권리관계 확인이 이 사건의 최우선 과제입니다.
