인천지방법원 2024타경11308. 대상은 인천 서구 가좌동 아르테크주안 10층 1020호입니다. 감정 이용상태는 제조형 지식산업센터입니다. 등기상 소유자는 김이랑이고, 말소기준권리는 2020.06.29 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 620,400,000원이며 공동담보로 같은 건물 3층 317호가 기재돼 있습니다.
말소기준 이후인 2024.07.04 인천신용보증재단 가압류와 2024.08.21 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 68,428,000원으로 감정가 285,000,000원의 24% 수준까지 내려왔지만, 동일 물건군 실거래 자료가 없으므로 이 수치만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 오히려 4회 유찰 자체가 수요와 환금성을 보수적으로 볼 근거입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11308 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 백범로 611(가좌동), 10층1020호 (가좌동,아르테크주안) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 제조형 지식산업센터 |
| 소유자 | 김이랑 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 68,428,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 508,496,684원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.29 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 620,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020.06.23 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.06.29 김이랑에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 인천신용보증재단의 17,614,965원 가압류와 국민은행 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 호수 불일치를 반드시 확인
| 성명 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔케이피, 김이랑 | 316호,317호 | 2020.10.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 주식회사 엔케이피, 김이랑이 316호·317호 점유자로 기재돼 있습니다. 분석 대상은 1020호이므로 호수 자체가 일치하지 않습니다. 전입신고일 2020.10.21은 말소기준권리 2020.06.29보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 본건 1020호의 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,631,704원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 620,400,000원 | 66,796,296원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 17,614,965원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 638,014,965원 중 예상 배당액은 66,796,296원이고, 미배당액은 571,218,669원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가보다 환금성을 먼저 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 68,428,000원 | 66,796,296원 | 571,218,669원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,899,600원 | 46,637,407원 | 591,377,558원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 33,529,719원 | 32,526,184원 | 605,488,781원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제조형 지식산업센터로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 제조형 지식산업센터로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동, 인천지하철2호선 주안국가산단역 북동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장·지식산업센터·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 주안국가산단역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트 합성구조 및 철근콘크리트지붕 10층 건물이며, 공용부분에 위생·급배수·승강기·화물승강기 설비가 있고 전층 드라이브인시스템입니다.
- 토지. 일반공업지역, 산업시설구역, 과밀억제권역에 포함되고 대로1류에 접합니다. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업기타이며 공시지가는 1,476,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 4회 유찰 상태이므로 권리소멸 여부와 별개로 실제 매수수요·재매각 가능성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1020호 실제 점유자 확인. 현황조사 기재는 316호·317호이므로 대상 호수와 일치하지 않습니다. 현장과 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 같은 건물 3층 317호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 말고 제조형 지식산업센터의 실제 거래·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 권리 인수액은 0원이므로 반복 유찰의 원인이 권리 외 요소인지 물리적 상태·수요·이용제한 등을 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부를 실제 취득·사용 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성이 먼저다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.06.29 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건은 일반 주거용 아파트가 아니라 제조형 지식산업센터이고 이미 4회 유찰됐습니다.
현재 최저가 68,428,000원은 감정가 285,000,000원의 24%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 이를 시세 할인으로 해석할 근거는 부족합니다. 더구나 현황조사 점유 기재가 본건 1020호가 아닌 316호·317호로 나타나 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다. 권리 인수는 낮지만, 반복 유찰과 제조형 용도의 환금성 및 점유 확인이 핵심인 사건입니다.
