서울남부지방법원 2025타경13767. 강서구 등촌동 더자하 제10층 제1003호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김지연은 2021년 5월 3일 매매를 원인으로 거래가액 354,000,000원에 취득했고, 2021년 6월 7일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2021년 12월 21일 국가 압류가 말소기준으로 선언돼 있다는 점, 그리고 김단아의 전입·점유가 그보다 앞선 2021년 6월 7일이라는 점입니다.
따라서 김단아는 단순 후순위 임차인이 아닙니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 5월 3일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021년 6월 7일이고, 2023년 7월 21일 임차권등기와 배당요구까지 이뤄졌습니다. 보증금은 354,000,000원으로 현 최저매각가 345,600,000원보다 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조지만, 이 사건은 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제10층 제1003호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 등촌로 81 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 제10층 제1003호 · 사용승인 2021.02.18 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.03 매매 · 거래가액 354,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 345,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2021.12.21 국가 압류입니다. 그보다 앞서 김단아가 2021.06.07 전입·점유를 시작했으므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자도 2021.05.03에 갖췄고 배당요구도 했으므로 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 2023.07.21 임차권등기 역시 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김단아 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.07 | 2021.05.03 | 354,000,000원 | 2023.07.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 김단아 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아니라, 김단아 자체가 임차인으로 확인되는 구조이므로 보증금을 중복 합산할 이유가 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
현재 회차는 감정가 432,000,000원에서 1회 유찰된 최저매각가 345,600,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당액까지 함께 봐야 하지만, 이 사건은 김단아 관련 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 345,600,000원입니다.
다만 이를 곧바로 “시세보다 싸다”라고 해석하면 안 됩니다. 가격 메리트는 최근 실거래와 대조해 판단해야 하는데, 이 사건에서는 그 비교를 근거로 할인 여부를 단정하지 않습니다. 대신 확인 가능한 시장성 지표는 더자하(TheZAHA)가 16세대이고, 사용승인일이 2021.02.18이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 1.8회라는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당·인수 가능액 | 특별매각조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 345,600,000원 | 14,038,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 276,480,000원 | 82,190,720원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 221,184,000원 | 136,712,576원 | 실질 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 345,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,638,400원 |
| 1. 임차인 김단아 보증금 (우선변제) | 354,000,000원 | 339,961,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 계산상 김단아 보증금 부족분은 14,038,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 광대로인 등촌로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 10층이며, 난방·위생·급배수·소화전·화재감지기·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 5,914,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. TheZAHA는 16세대이고 사용승인은 2021.02.18, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건 권리분석의 결론은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
- 김단아 임차권 처리 확인. 임차권등기는 2023.07.21 접수됐습니다. 매각 후 실제 말소 절차가 특별매각조건대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 미배당액과 실질 인수를 구분. 현재 회차 미배당액은 14,038,400원이지만 특별매각조건 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 현재 효력과 관련 행정사항을 원본 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·내부상태 확인. 감정 당시 현 거주인 부재와 폐문·시건으로 내부구조와 이용상황을 외부관찰·탐문 등에 의존했으므로 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 345,600,000원이 감정가 432,000,000원보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
이 사건은 첫인상과 최종 결론이 다른 유형입니다. 김단아는 2021.06.07 전입·점유로 2021.12.21 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금도 354,000,000원이라 일반적인 경매라면 분명한 대항력 인수 위험을 검토해야 합니다. 현 회차 배당만 놓고 보면 14,038,400원이 미배당으로 남습니다.
그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각 조건으로 두고 있습니다. 따라서 김단아 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득 기준은 345,600,000원입니다. 다만 더자하는 16세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 1.8회이므로, 권리 문제가 풀렸다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 단정해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 특별매각조건 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
