서울남부지방법원 2025타경13767. 강서구 등촌동 ‘더자하’ 10층 1003호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2021.02.18이고 건물은 철근콘크리트구조 14층이며, 대상 호실은 10층입니다. 현재 소유자는 김지연으로 2021.05.03 매매계약을 거쳐 2021.06.07 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 354,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰되어 64%까지 내려왔다”는 데 있지 않습니다. 임차인의 대항력과 특별매각조건을 함께 봐야 실제 매수인 부담이 보입니다. 임차인 김단아는 2021.06.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.03입니다. 말소기준인 2021.12.21 압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다. 특별조건이 없다면 현재 회차에서 배당되지 않는 82,190,720원이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 14층 건물 내 10층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.02.18 · 16세대 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.03 매매 · 거래가액 354,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 276,480,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 특별매각조건
말소기준은 2021.12.21 국가 압류입니다. 이후 2023.05.15 압류와 2025.12.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김단아의 임차권등기 자체는 2023.07.21 접수되어 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.06.07로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖고 있으며, 확정일자 2021.05.03과 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김단아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 354,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.06.07 | 우선변제 有 확정 2021.05.03 · 배당요구 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김단아는 보증기관의 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금 354,000,000원은 한 번만 계산합니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 276,480,000원으로 감정가 432,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 다세대 물건은 개별 호실의 층·면적·내부상태와 소규모 건물의 거래 빈도에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
이 사건에서는 특별매각조건 때문에 현재 회차의 실질취득액이 최저가와 동일한 276,480,000원으로 정리됩니다. 반대로 특별조건을 제거한 통상 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당액이 증가해 매수인 부담이 커집니다. 즉 유찰 자체가 권리비용까지 함께 낮춰주는 구조가 아니며, 이번 사건은 그 부담을 특별조건이 제거한 예외적 형태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 276,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,670,720원 |
| 1. 임차인 김단아 보증금(우선변제) | 354,000,000원 | 271,809,280원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김단아 보증금의 미배당액은 82,190,720원입니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 잔액이 매수인 인수로 이어질 수 있으나, 본건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시되어 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대일고등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 광대로인 등촌로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물, 사용승인일 2021.02.18이며 난방·위생·급배수·소화전·화재감지기·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,914,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 하자 표기. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현 거주인 부재·폐문·시건으로 내부구조와 인테리어 등은 외부관찰·건축물대장·현황도 등을 토대로 평가됐으므로 실제 상태 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 이해. 김단아의 전입·점유는 2021.06.07로 말소기준 2021.12.21보다 앞섭니다. 특별조건이 없으면 현재 회차 미배당 82,190,720원이 인수 위험이 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.10 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등록·말소 처리 여부를 원본과 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율 대신, 등촌동 인근의 유사 다세대 실거래와 실제 매물 가격을 별도로 대조해 응찰가를 정해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 내부 상태·수리비·점유 현황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 특별조건이 인수 위험을 끊는다”
이 물건은 처음 보면 보증금 354,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 현재 최저가 276,480,000원으로 계산하면 배당 후 82,190,720원이 남기 때문입니다. 하지만 이번 매각의 핵심은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시되어 있다는 점입니다. 그 조건을 기준으로 보면 김단아 관련 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가인 276,480,000원으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 자동으로 매력적인 것은 아닙니다. 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않고, 더자하는 16세대 다세대이며 본건은 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 특별매각조건의 원문 확인과 실제 시세 검증입니다. 권리분석의 큰 위험은 특별조건으로 해소되지만, 가격 판단은 별도로 보수적으로 해야 합니다.
