서울남부지방법원 2025타경13771. 서울 구로구 개봉동 거창빌라다동 지층 02호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 권영만으로, 2021년 10월 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 등기부상 거래가액은 89,000,000원입니다. 이 사건은 단순히 압류와 근저당권을 말소하는 구조로 이해하면 안 됩니다. 말소기준권리는 2022년 4월 4일 국의 압류이지만, 임차인 홍인기는 그보다 앞선 2021년 10월 15일 전입·점유했고 확정일자도 갖추고 있습니다. 따라서 임차인의 대항력과 배당 후 남는 보증금이 권리분석의 출발점입니다.

특히 일반적인 대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 별도의 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건의 실제 적용 범위가 입찰 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다

말소기준은 2022.04.04 국의 압류입니다. 이후 2023년 구로구 압류와 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 다만 홍인기의 전입·점유일은 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 말소 대상이라는 이유만으로 미배당 보증금의 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,900만원과 특별매각조건

확인된 실제 임차인은 홍인기 1명입니다. 을구 17번 주택임차권등기가 있으며, 배당요구와 우선변제권 행사 내역이 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 실거주 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않고, 신청채권자 및 특별매각조건의 권리 포기 주체로 구분합니다.

③ 시세 비교 — 지상층 평균과 지층 거래를 구분해야 한다

거창빌라다동(46-9)은 8세대 규모이며, 준공일은 1991.01.28입니다. 동일 전용면적 41.91㎡의 확인된 실거래는 2021~2022년 거래입니다. 집계 평균은 133,833,333원이지만, 이 평균에는 지상층 거래가 다수 포함돼 있습니다. 더욱이 최신 확인 거래도 2022년 7월이므로 이를 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.

제시된 전체 실거래 평균 대비 최저매각가 비율은 56.4%입니다. 그러나 이 수치만으로 지층 물건이 시세의 절반 수준이라고 해석하는 것은 부적절합니다. 동일 지층의 확인 거래는 2021년 10월 89,000,000원이며, 지상층은 135,000,000원~154,000,000원에 거래됐습니다. 층별 가격 차이가 뚜렷하므로 현재 지층의 가격 메리트는 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 75,520,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 임차보증금과 별도의 실거주 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 통상 배당 계산상 홍인기 보증금 부족분은 15,239,360원이나, 공사의 미배당 청구권 포기 및 임차권 말소 특별매각조건을 별도로 적용해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 함께 봐야 한다

일반적인 대항력 인수형 물건은 유찰로 최저가가 내려가면 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 이 사건 역시 통상 배당 계산에서는 그러한 구조가 나타납니다. 다만 특별매각조건에 따른 공사의 반환청구권 포기와 임차권 말소가 적용되면 해당 공사 측 미배당 잔액은 매수인의 실질 인수액에서 제외됩니다.

* 특별매각조건의 동일한 적용과 이행을 가정한 공사 측 실질 인수액입니다. 통상 계산상 인수액은 회차별 추정 집행비용이 반영된 미배당 계산값입니다. 다른 권리자의 독립적인 잔존 청구권이 확인되면 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 개봉중학교 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기와지붕, 지하 1층·지상 3층 건물의 지층 제02호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 마감이며 위생·급배수·난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 규정은 대상 유형과 지정기간을 구분하여 확인해야 합니다.
• 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대이며 대상은 지층입니다. 지상층 실거래와 가격 차이가 커 지층 자체의 거래 가능 가격 및 재매각 수요를 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 홍인기 잔존 청구권 확인. 공사의 포기가 임차보증금 반환채권 전부에 적용되는지, 홍인기에게 별도로 남는 반환청구권이 있는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 을구 17번 주택임차권등기의 말소 절차와 이행 주체를 확인하세요. 매각조건만으로 말소 절차가 이미 완료됐다고 판단해서는 안 됩니다.
• 시세 비교. 2021~2022년 지상층 거래를 현재 지층 시세로 사용하지 말고, 지층의 매매 가능 가격을 별도로 확인하세요.
• 지층 물리적 상태. 현장 방문 시 채광·환기·습기·누수·배수·침수 흔적과 실제 실내 상태를 점검하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유 상황을 확인하고 인도·명도 절차에 필요한 비용을 검토하세요.
• 세금·관리비. 국 및 구로구의 압류와 관련된 체납세액, 당해세 배당 영향과 미납 관리비를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일의 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “7,552만원보다 중요한 것은 특별매각조건”

이 사건은 감정가 118,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 75,520,000원까지 내려온 지층 다세대입니다. 대항력 있는 홍인기의 보증금은 89,000,000원으로 최저가보다 크며, 통상 배당 계산상 미배당액도 15,239,360원 발생합니다.

하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 그 조건의 적용·이행과 별도 잔존 청구권 없음이 확인된다면 공사 측 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득금액은 최저가인 75,520,000원으로 볼 수 있습니다.

다만 지상층 거래가 다수 포함된 과거 평균 133,833,333원을 현재 지층 시세로 적용해 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 확인된 동일 지층 거래는 2021년의 89,000,000원으로, 현재 환금성과 실내 상태에 대한 추가 검증이 필요합니다. 권리상 핵심은 공사의 포기 조건과 원임차인의 잔존 권리 확인, 가격상 핵심은 지층의 현재 시장가치입니다. 이 두 조건을 모두 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.