서울남부지방법원 2025타경13771. 개봉중학교 인근의 다세대주택, 전용 41.91㎡ 지층 제02호입니다. 현재 소유자는 권영만으로, 2021.10.15 매매를 원인으로 89,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 홍인기가 전입하고 점유를 개시했으며, 확정일자는 그보다 앞선 2021.07.20입니다. 말소기준은 2022.04.04 안산세무서장 명의의 국 압류로, 임차인의 전입·점유가 이보다 앞서 대항력은 인정되는 구조입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 사건과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다고 기재되어 있습니다. 따라서 홍인기 보증금 89,000,000원 중 배당으로 충당되지 않는 금액이 계산상 발생하더라도, 그 임차인과 관련한 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13771 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 46-9 제지층 제02호 · 고척로21나길 98-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.91㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상3층 중 지층 제02호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.10.15 매매, 거래가액 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 94,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 인수 위험을 끊는다
실제 임차인은 홍인기 1명입니다. 보증금 89,000,000원, 임대차계약일 2021.07.15, 확정일자 2021.07.20, 전입·점유 2021.10.15입니다. 말소기준인 2022.04.04 압류보다 전입·점유가 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2023.10.25 임차권등기명령에 따른 주택임차권이 등기되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍인기 건물전부 · 주거(임차권등기) | 89,000,000원 | 2021.10.15 | 2021.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘지층’은 따로 봐야 한다
거창빌라다동(46-9)은 총 8세대이고 1991.01.28 준공됐습니다. 전용 41.91㎡로 면적이 일치하는 확인 실거래는 6건이며, 거래금액은 89,000,000원부터 154,000,000원까지 분포합니다. 전체 평균이자 최근 12개월 평균은 133,833,333원, 최신 거래는 2022.07의 154,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 41.91㎡ | 1 | 154,000,000원 |
| 2022.04 | 41.91㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2022.04 | 41.91㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2022.04 | 41.91㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2022.04 | 41.91㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 41.91㎡ | -1 | 89,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 133,833,333원 |
현재 최저가이자 특별조건을 반영한 실질취득액은 94,400,000원입니다. 집합 실거래 평균 133,833,333원의 70.5%이고 최신 거래 154,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 물건은 지층입니다. 같은 면적의 지층 실거래가 2021.10에 89,000,000원으로 존재하며, 현재 최저가는 그 금액의 약 106.1%입니다. 따라서 상층 거래가 섞인 평균값만 보고 “29.5% 싸다”고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,099,200원 |
| 1. 임차인 홍인기 보증금(우선변제) | 89,000,000원 | 89,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 89,000,000원 | 3,300,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 94,400,000원에서는 임차인 보증금 89,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 3,300,800원이 배당되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 인수 시나리오 — 계산상 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 94,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 75,520,000원 | 15,239,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 60,416,000원 | 30,071,488원 | 0원 |
2·3회 유찰 시 표의 “계산상 인수”는 대항력 임차인의 미배당액을 기계적으로 계산한 금액입니다. 그러나 특별매각조건에서 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 홍인기 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기와지붕 지하1층·지상3층 건물의 지층 제02호입니다.
- 입지. 개봉중학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 사다리형·완경사, 지목 대, 토지면적 216.0㎡이며 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 사건의 권리 안전성은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 지층 가격으로 비교. 실거래 평균 133,833,333원보다 동일면적 지층 거래 89,000,000원이 본건의 층 특성을 더 직접 반영합니다.
- 현재 가격 상한 검토. 현재 최저가 94,400,000원은 지층 거래 89,000,000원보다 5,400,000원 높습니다. 집합 평균 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제 이행되는 절차를 확인해야 합니다.
- 지층 환금성. 8세대 소규모 다세대의 지층 물건이므로 향후 매도 시 상층보다 수요층이 제한될 가능성을 가격에 반영할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 지층 특성상 채광·환기·습기·누수 여부와 실제 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 특별조건이 해소하지만, 가격은 지층 기준으로”
이 사건의 첫인상은 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 홍인기는 2021.10.15 전입·점유했고, 말소기준은 2022.04.04이므로 대항력이 분명하며 보증금도 89,000,000원입니다. 하지만 특별매각조건이 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 홍인기 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 94,400,000원은 전체 실거래 평균 133,833,333원보다 낮지만, 이 물건과 같은 전용 41.91㎡ 지층 거래 89,000,000원보다는 높습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대·지층이라는 특성을 더하면, “평균 시세 대비 70.5%니까 싸다”는 접근보다 지층 실거래를 기준으로 보수적으로 응찰가를 정하는 사건입니다. 권리는 특별조건 확인을 전제로 정리되지만, 가격 메리트는 현재 최저가만으로 단정하기 어렵습니다.
