서울남부지방법원 2025타경13776. 서울 강서구 화곡동 소담밸리 제4층 제404호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.04.07. 국의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 을구의 고흥군수산업협동조합 근저당은 2021.05.31. 이미 말소됐습니다. 임차인 박혜주는 전입 2021.06.01., 확정일자 2021.05.06., 점유개시 2021.05.31.로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
따라서 특별매각조건이 없다면 보증금 268,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조여서, 현재 회차의 배당계산상 부족액 88,322,560원이 남고 낙찰가를 낮춰도 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 주택도시공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건을 적용하면 박혜주 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13776 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 26.03㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.04. 매매 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 183,040,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박혜주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 268,000,000원 | 2021.06.01 / 2021.05.06 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 박혜주는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 확인되는 임차인입니다. 배당요구도 2023.07.25. 접수되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보되 하락 추세 확인
소담밸리는 16세대, 2021.03.31. 준공이며 비교대상 면적은 26.03㎡입니다. 확인된 실거래는 7건이고 전체 평균은 252,142,857원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 221,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 27.68㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2026.08 | 26.22㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 27.68㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 26.22㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2024.01 | 26.22㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2023.11 | 26.22㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2021.08 | 27.68㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 221,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득은 183,040,000원으로 최근 12개월 평균의 82.8%입니다. 최근 실거래 최저 195,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 19.8% 낮은 추세이므로, 과거 전체 평균 252,142,857원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,560원 |
| 1. 임차인 박혜주 보증금 | 268,000,000원 | 179,677,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 88,322,560원이지만, 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 북측에 위치하며 주위는 아파트·다세대주택·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 4층 404호입니다.
- 도로·토지. 세장형 평지이며 북서측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 흐름. 확인된 실거래 7건의 범위는 195,000,000원~278,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -19.8% 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 배당 부족액 자체가 아니라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 박혜주는 전입·확정일자가 말소기준보다 앞섭니다. 특별매각조건이 적용되지 않는 상황이라면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어나는 인수형이 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 252,142,857원보다 최근 12개월 평균 221,000,000원과 최신 거래 268,000,000원을 우선 비교하고, -19.8%의 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 2회 유찰 상태. 현재 최저가는 감정가의 64%인 183,040,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 특별매각조건, 현황조사와 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 특별매각조건
겉으로만 보면 보증금 268,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가가 183,040,000원이어서 전형적인 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 부족분 88,322,560원이 발생합니다. 하지만 이번 사건에는 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교도 보증금 268,000,000원이 아니라 특별매각조건을 반영한 실질취득 183,040,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 221,000,000원의 82.8%입니다. 다만 최근 거래가 이전 거래보다 19.8% 낮아진 흐름이 확인되므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 차이를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
