서울남부지방법원 2025타경13776. 화곡동 소담밸리 4층 404호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현 소유자 김지연은 2021.05.04 매매를 원인으로 거래가 268,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021.06.11 접수됐습니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 등기부상 후순위 권리보다 박혜주의 선순위 대항력 임차관계입니다. 전입 2021.06.01, 점유개시 2021.05.31, 확정일자 2021.05.06으로, 데이터상 말소기준인 2023.04.07 압류보다 앞섭니다.
통상 구조라면 보증금 268,000,000원 중 배당되지 않는 부분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 현재 최저가 228,800,000원을 기준으로 한 배당계산에서도 박혜주에게 224,796,800원이 배당되고 43,203,200원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 시세 비교도 보증금 268,000,000원이 아니라 특별조건을 반영한 실질취득 228,800,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 지상 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.04 매매 · 거래가 268,000,000원 · 2021.06.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 시세 매칭 | 소담밸리 · 16세대 · 2021.03.31 준공 · 기준면적 26.03㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 핵심
데이터상 말소기준은 2023.04.07 국의 압류입니다. 2021.04.13 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권은 2021.05.31 이미 말소됐습니다. 그 뒤 박혜주가 말소기준보다 먼저 전입·점유한 상태이므로 대항력 있는 임차인으로 판단되어 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜주 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 268,000,000원 | 2021.06.01 | 2021.05.06 | 2023.07.25 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
* 현재 회차 배당계산상 박혜주 보증금의 미배당액은 43,203,200원입니다. 특별매각조건이 없다면 인수 검토 대상이 되는 금액이지만, 본 사건에서는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 실질 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 박혜주 임차보증금 관계에만 적용되는 것으로 보며, 별도의 다른 임차관계가 확인될 경우 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 실제 임차인은 박혜주 1명이며, 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
소담밸리의 실거래 표본은 총 6건입니다. 전체 평균은 249,500,000원이지만, 2024.06·2024.01·2023.11의 278,000,000원 거래와 2021.08의 268,000,000원이 섞여 있습니다. 반면 가장 최근 거래는 2026.08의 195,000,000원, 최근 12개월 평균은 197,500,000원이며 최근 가격 추세는 -28.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 26.22㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 27.68㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 26.22㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2024.01 | 26.22㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2023.11 | 26.22㎡ | 2 | 278,000,000원 |
| 2021.08 | 27.68㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
현재 최저가이자 특별조건 반영 실질취득액인 228,800,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%입니다. 최신 거래 195,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 286,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,003,200원 |
| 1. 임차인 박혜주 보증금(우선변제) | 268,000,000원 | 224,796,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박혜주 보증금은 43,203,200원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건을 적용하면 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않은 항목이므로 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울우장초등학교 북측에 위치하며, 주위에는 아파트·다세대주택·다가구주택 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 토지면적 261.1㎡, 공시지가 3,899,000원/㎡입니다. 북서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다. 대상·용도·기간이 각각 다르게 기재되어 있으므로 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 환금성. 소담밸리는 16세대 규모의 다세대·도시형생활주택이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -28.3%인 만큼 과거 거래가보다 현재 거래층을 보수적으로 보는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 박혜주 임차권 확인. 보증금 268,000,000원, 전입 2021.06.01, 확정일자 2021.05.06, 배당요구 2023.07.25의 일치 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 최근 시세를 입찰 상한의 출발점으로. 전체 평균 249,500,000원보다 최근 12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -28.3%입니다. 감정가 286,000,000원이나 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 상태 확인. 2021.06.11 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 현재 점유·배당변수 확인. 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재되어 있고, 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 현황조사와 배당요구 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 얼핏 보면 대항력 임차보증금 268,000,000원이 감정가와 비슷해 매우 위험해 보입니다. 실제로 현재 회차 배당계산만 보면 43,203,200원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건 때문에 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 현재 확인된 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 매력이 높은 것은 아닙니다. 특별조건을 반영한 실질취득 228,800,000원은 최근 12개월 평균 197,500,000원의 115.8%이고, 최신 거래도 195,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -28.3%입니다. 1회 유찰과 감정가 대비 80%라는 할인율보다 실제 시장가격이 더 낮습니다. 권리의 큰 인수위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격은 아직 최근 시세보다 높다. 이 물건의 결론은 여기에 있습니다.
