217,600,000원
서울남부지방법원 2025타경13780. 금천구 독산동 해리움팰리스투 제6층 제601호, 감정평가상 오피스텔로 방2·거실 겸 주방·욕실 등으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 272,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 217,600,000원입니다. 권리 구조에서 가장 중요한 것은 2023년 등기된 권지은의 주택임차권 295,000,000원과 현재 별도 점유자로 조사된 이재민입니다.
등기상 시흥새마을금고 근저당권 1,800,000,000원은 2021.10.15. 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 제공된 말소기준은 2025.12.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 권지은은 2021.10.15. 전입·점유했고 확정일자는 2021.09.13.이므로 그보다 앞서며, 임차권등기도 2023.08.31. 완료됐습니다. 따라서 원래 구조만 보면 미배당 보증금 인수형이지만, 이번 매각에는 이를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로101길 44(독산동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·거실 겸 주방·욕실 등 · 지하1층/지상7층 내 제6층 |
| 소유자 | 정소진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
시흥새마을금고의 1,800,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.12.09. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 권지은의 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상 구조입니다. 이후 주택도시보증공사의 907,000,000원 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권지은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 | 2021.09.13 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 이재민 | 미상 | 2025.09.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
권지은은 임대차계약일 2021.09.12., 확정일자 2021.09.13., 주민등록·점유개시 2021.10.15.이며 2023.08.31. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 보증금은 295,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 반면 이재민은 전입일 외 핵심 금액이 확인되지 않으므로, 이 물건의 실질취득비용을 217,600,000원으로 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 권지은 보증금 | 295,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 907,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 권지은 보증금 중 배당되지 않는 금액은 81,246,400원입니다. 다만 특별매각조건 때문에 이 잔액은 매수인에게 실질적으로 인수되지 않는 것으로 반영합니다*. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 내려가도 권지은 인수는 0원*, 미상 점유는 그대로
| 회차 | 매각가 | 권지은 룰상 미배당 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 217,600,000원 | 81,246,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 174,080,000원 | 124,157,120원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 139,264,000원 | 158,485,696원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 총취득비용이 낮아지지 않습니다. 이 사건도 권지은만 보면 그 구조지만, 특별조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 요구하므로 권지은 부분은 회차와 무관하게 실질 인수 0원*으로 평가합니다. 따라서 향후 회차의 핵심 변수도 이재민의 임대차 실체와 보증금입니다.
⑤ 목적물 특정 — 601호와 602호 표시 확인
이 문구는 단순한 호수 표기 오타로 넘기기보다 현장에서 실제 출입문, 건축물현황도, 등기 도면, 점유 세대를 서로 대조해야 하는 사안입니다. 특히 점유관계 확인과 동시에 진행해야 명도 대상의 착오를 줄일 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울문성초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 방2·거실 겸 주방·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하1층/지상7층 내 제6층이며 승강기와 기본 위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 권지은 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 이재민 보증금 확인. 전입 2025.09.22.만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 계약서·보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 상한. 현재 확인되는 권지은 인수는 0원*이지만 이재민 부담이 미상이므로 최저가 217,600,000원만을 총취득비용으로 보지 마세요.
- 601호·602호 현장 대조. 출입문 표시 601호와 건축물현황도 602호의 대응관계를 현장에서 직접 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.26. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 사항을 원본 기준으로 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 국 압류가 있고 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당과 인수 범위를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “81,246,400원 인수”만 보고 끝내면 틀린 물건
이 사건의 표면적인 숫자는 간단합니다. 감정가 272,000,000원, 현재 최저가 217,600,000원, 권지은 보증금 295,000,000원, 현재 회차 미배당 81,246,400원입니다. 일반적인 선순위 임차권 경매라면 이 81,246,400원이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 있습니다. 따라서 권지은의 미배당 인수는 실질 0원*으로 보는 것이 핵심입니다. 그렇다고 권리가 깨끗해진 것은 아닙니다. 별도 점유자 이재민의 보증금·확정일자가 미상이고, 601호와 602호의 도면 표시도 현장 확인이 필요합니다. 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 미상 점유와 목적물 특정이 남은 C등급 확인형 물건입니다.
