서울남부지방법원 2025타경13780. 서울 금천구 독산동 해리움팰리스투 6층 601호, 오피스텔 경매입니다. 감정가는 2억 7,200만원이며 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 3,926만 4,000원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사(HUG), 청구금액은 2억 9,500만원입니다.

이 사건은 일반적인 저가 경매로 접근하면 안 됩니다. 핵심은 권리 자체보다 대항력 있는 임차인의 보증금과 매수인 인수금액입니다. 권지은은 보증금 2억 9,500만원, 전입일 2021년 10월 15일, 확정일자 2021년 9월 13일로 확인됩니다. 현재 회차에서 배당 가능한 금액은 집행비용 차감 후 1억 3,651만 4,304원이고, 나머지 1억 5,848만 5,696원이 미배당됩니다.

또한 이재민이 2025년 9월 22일 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 임차관계는 대항력 확정으로 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상인 별도 위험으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차보증금이 남는다

등기부상 을구 1번 시흥새마을금고 근저당권은 2021년 8월 31일 설정되었으며 채권최고액은 18억원입니다. 그러나 2021년 10월 15일 일부포기로 근저당권설정등기가 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 유효한 인수 권리로 취급하지 않습니다.

현 자료상 말소기준은 2025년 12월 9일 갑구 3번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025년 12월 18일 HUG 가압류, 2026년 4월 14일 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 미상 임차인 별도 주의

임차인 조사상 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 확인된 별도 임차인은 없습니다. 다만 두 임차인의 권리관계는 동일하지 않습니다.

권지은의 경우 전입일과 확정일자, 임차권등기 및 배당요구가 확인되므로 현재 배당표를 기준으로 인수 위험을 산정합니다. 이재민은 전입일이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 유무를 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 권지은의 배당으로 이재민의 권리까지 해결되는 것은 아닙니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가가 내려가도 부담은 줄지 않는다

현재 최저매각가 139,264,000원에서 집행비용 약 2,749,696원을 차감하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 136,514,304원입니다. 권지은의 보증금 295,000,000원에서 이를 차감하면 158,485,696원이 미배당됩니다.

위 실질취득액은 각 회차의 매각가격에 권지은의 매수인 인수 추정액을 더한 값입니다. 권지은 보증금의 미배당분이 낙찰가격 하락에 따라 증가하기 때문에 총취득 부담은 약 2억 9,700만원대로 거의 고정됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 139,264,000원 가정)

배당표상 채권자 청구액 합계는 1,202,000,000원이며, 해당 채권자 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 임차인 권지은의 보증금 배당은 별도로 계산했습니다. HUG 청구권과 임차인 보증금 사이의 권리승계 관계 및 특별매각조건의 효력은 원본 서류로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 서울문성초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 기본적인 교통여건은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물의 6층 오피스텔입니다. 위생·급배수 설비 및 승강기가 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등을 갖춘 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(문성생활권)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 단독·다가구·아파트·연립·다세대 대상 지정 및 아파트 대상 지정이 별도로 기재되어 있으므로 실제 적용 대상과 지정기간을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 2021년 10월 26일 민간임대주택 등기가 기재되어 있습니다. 임대사업자 등록과 임대의무 관련 사항, 매각 이후의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 호실 특정 문제. 매각물건명세서에 따르면 등기상 601호 건물이 건축물현황도에는 602호로 표시되어 있습니다. 다만 출입문 표시가 601호이고 601호와 602호의 면적이 동일하여 현황도 오류로 추정하고 등기상 601호를 매각 대상으로 판단한 내용입니다. 실제 출입문·현황도·등기부·점유 호실을 반드시 대조해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 호실 표시 불일치는 별도로 해결해야 할 목적물 특정 문제입니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 권지은 특별매각조건 확인. HUG의 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 임차권자 권지은의 권리에도 유효하게 적용되는지 확인하세요. 확인 전에는 158,485,696원의 인수 위험을 반영해야 합니다.
• 이재민 임차관계 확인. 2025년 9월 22일 전입 사실이 있으므로 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미상 보증금은 현재 실질취득 계산에 포함되지 않았습니다.
• 601호와 602호 대조. 건축물현황도상 표시와 등기부상 호실이 다릅니다. 출입문 표시, 건물 내부 구조, 실제 점유 상태, 현황도 및 등기상 목적물의 동일성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 확인. 권지은 명의 임차권등기의 말소 조건과 실제 말소 절차, 말소 주체를 확인하세요.
• 근저당 말소 확인. 시흥새마을금고 채권최고액 18억원의 근저당권은 2021년 10월 15일 말소된 것으로 기재되어 있으므로 최신 등기부에서 말소 상태를 재확인하세요.
• 민간임대주택 확인. 2021년 10월 26일 등록된 민간임대주택의 임대의무 및 등록 관련 사항을 관할 기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저매각가만 기준으로 입찰가를 정하지 마세요. 권지은의 미배당 보증금 인수와 이재민의 미상 임차위험을 반영한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 51% ≠ 취득가 51%”

이 물건은 감정가 2억 7,200만원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 1억 3,926만원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가의 절반 수준입니다. 하지만 권지은의 보증금 2억 9,500만원 중 현재 회차에서 1억 5,848만원가량이 미배당되므로, 이를 매수인이 인수한다고 가정하면 실질취득액은 약 2억 9,775만원입니다.

4회, 5회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수 추정액이 함께 늘어나 실질취득액은 약 2억 9,700만원대로 유지됩니다. 유찰이 거듭된다고 자동으로 저렴해지는 물건이 아닙니다.

여기에 보증금 미상인 이재민의 임차관계, HUG 특별매각조건과 권지은 임차권의 관계, 601호와 602호의 표시 불일치라는 세 가지 확인사항이 남습니다. 특히 특별매각조건의 효력이 권지은에게까지 미치는지 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.

결론: 최저가는 낮지만 실질취득 부담은 높고, 임차권 및 목적물 특정 위험도 남아 있습니다. 권리포기 효력과 추가 임차관계가 명확히 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 물건입니다.