213,600,000원
서울남부지방법원 2025타경13785. 양천구 신월동 보노하우스 제2층 제201호, 전용 29.86㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차인이 있다”가 아니라 대항력 있는 임차인과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 김성민의 주민등록일은 2020.10.22., 확정일자는 2020.08.31.이고, 말소기준권리인 2022.04.04. 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가 213,600,000원으로 배당하면 집행비용 3,790,400원을 먼저 제외한 뒤 김성민에게 209,809,600원이 배당되고, 보증금 235,000,000원 중 25,190,400원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액 때문에 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 하지만 매각물건명세서 비고에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시되어 있어, 이 사건에서는 그 잔액을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 103-5 보노하우스 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 29.86㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2020.02.03. |
| 소유자 | 권영만 · 2020.10.14. 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 213,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별조건이 핵심
말소기준권리는 2022.04.04. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임차권등기, 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김성민은 등기 시점이 아니라 주민등록 2020.10.22. 및 점유개시 2020.10.20.을 기준으로 보면 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자 2020.08.31.과 배당요구도 있어 우선변제권도 행사합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성민 | 건물 201호 전부 주거 (임차권등기) | 235,000,000원 | 전입 2020.10.22. 확정 2020.08.31. 배당요구 2022.11.14. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계·대위에 따른 임차인 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월과 최신 거래를 우선
보노하우스 전용 29.86㎡·29.89㎡ 거래 중 최근 12개월 표본은 3건이고, 평균은 250,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.07. 전용 29.86㎡ 6층 240,000,000원입니다. 현재 실질취득 213,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.4%로 최근 거래가격대 아래에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.86㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 29.89㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 29.89㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 250,000,000원 |
전체 12건 평균 258,333,333원은 2022년 315,000,000원 거래까지 포함하므로 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 지표는 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 240,000,000원, 그리고 최근 거래 흐름 -4.3%입니다. 즉 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 시장 자체가 내려온 흐름이므로 과거 전체 평균을 근거로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,400원 |
| 1. 임차인 김성민 보증금 | 235,000,000원 | 209,809,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 임차보증금 부족분은 25,190,400원입니다. 특별매각조건이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 연결되어 실질취득은 238,790,400원이 됩니다. 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원, 실질취득 213,600,000원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 6층 건물 내 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2020.02.03.입니다.
- 주위환경. 감정요항표상 월정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 132.9㎡, 공시지가 2,385,000원/㎡입니다. 소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 보노하우스는 13세대 규모이며 전용 29.86㎡대 거래는 확인되지만, 최근 거래 흐름이 -4.3%이고 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건인지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 산식 구분. 현재 회차 배당만 보면 25,190,400원이 부족합니다. 특별조건이 없다면 실질취득은 238,790,400원으로 올라갑니다.
- 최근 시세 기준. 과거 전체 평균 258,333,333원보다 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 240,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -4.3%이므로 현재 85.4% 수준의 할인만으로 향후 매도가격을 낙관하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 13세대 규모와 평균 유찰 1.6회, 낙찰률 0.0%를 감안해 아파트와 같은 환금성을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 말소기준권리가 국의 압류인 사건인 만큼 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 실질 인수는 0원”
이 사건은 표면만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 213,600,000원보다 보증금이 커서 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 산식도 미배당 25,190,400원을 만들어냅니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어 매수인 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 실질취득 213,600,000원이 최근 12개월 평균 250,000,000원의 85.4%이고 최신 거래 240,000,000원보다 낮아 신건 감정가 단계보다는 분명 개선됐습니다. 다만 최근 시세 추세가 -4.3%이고 13세대 다세대라는 환금성 제약, 평균 1.6회 유찰이라는 경매 이력을 함께 봐야 합니다. 특별매각조건 확인이 끝난다는 전제에서는 권리 부담은 낮고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 환금성까지 감안하면 종합적으로 B 수준의 조건부 접근형 물건입니다.
