서울남부지방법원 2025타경13785. 양천구 신월동 보노하우스 2층 201호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 권영만은 2020년 10월 14일 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득했고 2020년 10월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 그보다 앞서 계약·점유를 시작한 김성민 임차인입니다.
김성민의 임대차계약일은 2020년 8월 15일, 확정일자는 2020년 8월 31일, 점유개시는 2020년 10월 20일, 전입일은 2020년 10월 22일입니다. 반면 말소기준권리는 2022년 4월 4일 국의 압류입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 일반적인 계산만 보면 낙찰대금에서 전액 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 조건이 적용되는 김성민 임차보증금의 미배당분은 매수인에게 실질 승계되지 않으므로 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 103-5 보노하우스 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 29.86㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 6층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2020.02.03 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.10.14 매매 · 거래가액 235,000,000원 · 2020.10.21 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 170,880,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022년 4월 4일 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 540,000,000원, 2025년 국 압류, 강제경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 반면 김성민은 2020년 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 등기 순서만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기 자체는 2022년 11월 14일이지만 대항력 판단의 핵심인 전입과 점유는 이미 2020년에 갖춰져 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 특별조건으로 승계 0
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성민 | 건물 201호 전부 | 235,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 김성민은 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 집계되며, 보증금은 235,000,000원 한 건만 반영합니다. 확정일자 2020.08.31, 점유개시 2020.10.20, 전입 2020.10.22이고 임차권등기는 2022.11.14입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’으로 본다
이 사건은 특별매각조건으로 현재 확인된 임차인 인수가 실질 0원이므로, 최저가 기준 실질취득액은 170,880,000원입니다. 가격 판단은 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래, 최근 추세를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.86㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 29.89㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 29.89㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 250,000,000원 |
최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 240,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액 170,880,000원은 최근 12개월 평균의 68.4%입니다. 가격 격차 자체는 분명하지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -4.3%로 내려가고 있다는 점을 함께 반영해야 합니다.
전체 12건 평균은 258,333,333원이지만 2022년 315,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 전체 평균 대비 66.1%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가하지 않고, 최근 12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 240,000,000원을 주된 기준으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,192,320원 |
| 1. 임차인 김성민 보증금 | 235,000,000원 | 167,687,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 김성민 보증금 부족분 67,312,320원이 발생합니다. 다만 특별매각조건을 적용하면 이 부족분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 3회 유찰 시 계산상 미배당은 101,009,856원, 4회 유찰 시 127,967,885원으로 증가하지만, 같은 특별매각조건이 적용되는 김성민 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 6층 건물 내 2층 201호입니다. 사용승인일은 2020.02.03입니다.
- 주위환경. 감정평가 요항상 월정초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·교육환경보호구역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 132.9㎡, 공시지가 2,385,000원/㎡, 평지·가로장방 형태이고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 보노하우스는 13세대이고 최근 12개월 동일 면적대 거래는 3건입니다. 최근 가격 추세 -4.3%와 현재 2회 유찰을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 임차인 기준일 재확인. 김성민은 계약 2020.08.15, 확정일자 2020.08.31, 점유 2020.10.20, 전입 2020.10.22로 말소기준 2022.04.04보다 빠릅니다.
- 배당액과 실질 인수를 구분. 현재 회차 계산상 미배당 67,312,320원이 보이더라도 특별조건 적용 시 이를 매수인 인수액으로 그대로 더하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 258,333,333원보다 최근12개월 평균 250,000,000원과 최신 거래 240,000,000원, 최근 추세 -4.3%를 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 이후 시나리오. 3회 유찰 시 136,704,000원, 4회 유찰 시 109,363,200원으로 내려가며 계산상 임차보증금 미배당은 각각 101,009,856원, 127,967,885원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 특별매각조건을 읽어야 한다
표면만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가 170,880,000원보다 보증금이 커 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 미배당분 67,312,320원이 발생합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 주택도시공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 현재 확인된 김성민 보증금의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 최저가 기준 실질취득액은 170,880,000원으로 유지되고, 최근 12개월 실거래 평균 250,000,000원의 68.4% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 -4.3%이고 보노하우스는 13세대 소규모 도시형생활주택이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “최저가가 싸다”가 아니라, 특별매각조건이 실제로 적용되는지 원본에서 확인한 뒤 최근 하락 추세와 환금성을 함께 보는 것입니다.
