서울남부지방법원 2025타경13798. 강서구 화곡동 영진팰리스 6층 601호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 345,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 276,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 “임차권이 선순위인가”가 아닙니다. 임송희의 전입일은 2022.07.13, 확정일자는 2022.06.23이고 임차보증금은 410,000,000원입니다. 강제경매개시결정일 2025.12.15보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
현재 회차의 배당 추정만 보면 매각대금 276,000,000원에서 집행비용 4,664,000원을 제외한 271,336,000원이 임차보증금에 배당되고, 미배당 보증금 138,664,000원이 남습니다. 원칙대로라면 매수인이 이를 인수해 최저가가 낮아져도 총 부담은 보증금 수준으로 다시 올라가는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 이 결론을 뒤집습니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 임송희 임차권에 관한 인수액은 실질 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.82㎡ · 안방·방2·거실·주방/식당·화장실·발코니2·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 6층 · 사용승인일 2021.12.24 |
| 소유자 | 박윤점 (2022.07.13 소유권 이전 · 거래가액 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 276,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 핵심
등기부에 있던 수협은행 근저당권 2건은 2022.02.07 이미 말소돼 이번 경매의 인수 기준이 아닙니다. 이후 박윤점이 2022.07.13 소유권을 취득했고, 같은 날짜에 임송희의 주민등록과 점유가 시작됐습니다. 임송희는 2024.05.28 410,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 2024.08.28에는 그 임차권의 계약일자를 경정했습니다. 이 4-2번 기록은 4번 임차권의 경정기록이므로 별도의 보증금을 추가 합산하지 않습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.12.15 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞서 있어 원칙상 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그 뒤 2026.01.15 삼성카드의 가압류 23,665,159원이 붙었지만 이는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임송희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.13 | 2022.06.23 | 410,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 ‘최저가’가 아니라 특별조건 반영 실질취득가
이 사건은 특별매각조건 때문에 현재 회차의 실질취득이 276,000,000원으로 정리됩니다. 시세 지표상 최근 12개월 평균금액은 336,666,666원, 최신 거래는 2022.01 · 340,000,000원입니다. 현재 실질취득가는 최근 12개월 평균 지표의 82.0%입니다. 따라서 특별조건이 실제 매각조건대로 적용된다는 전제에서는 가격 자체는 평균 지표보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 29.14㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2022.01 | 29.46㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.01 | 29.05㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.20㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.01 | 29.89㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.31㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.92㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2022.01 | 28.84㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 336,666,666원 |
거래 범위는 285,000,000원~360,000,000원이고 평균은 336,666,666원입니다. 현재 실질취득가 276,000,000원은 표본 최저 거래 285,000,000원보다도 낮습니다. 다만 표에 잡힌 9건의 거래월이 모두 2022.01이고 최신 거래 역시 2022.01이므로, 이 숫자를 2026년 현재의 즉시 매도 가능가격으로 그대로 등치시키는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,664,000원 |
| 1. 임차인 임송희 보증금 | 410,000,000원 | 271,336,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,665,159원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임송희의 보증금 부족분은 138,664,000원입니다. 다만 이 금액은 특별매각조건이 없을 때의 룰상 인수액이며, 이번 사건에서는 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없다면 ‘싸질수록 인수가 늘어난다’
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 276,000,000원 | 138,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 220,800,000원 | 193,091,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 176,640,000원 | 236,632,960원 | 0원 |
이 표가 대항력 임차인 사건의 함정을 잘 보여줍니다. 특별조건이 없다면 최저가가 276,000,000원에서 220,800,000원, 다시 176,640,000원으로 내려갈수록 임차보증금 미배당분은 138,664,000원 → 193,091,200원 → 236,632,960원으로 커집니다. 결국 최저가만 보고 “더 싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 이번 사건은 바로 그 인수분을 특별매각조건으로 제거했기 때문에 회차별 실질취득가가 매각가 자체로 내려가는 예외입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·5호선 까치산역 북동측 인근이며, 소형 아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2021.12.24, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 6층 601호이며 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m, 북서측 약 3m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 영진팰리스는 16세대이며 경매 통계상 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 7.14%로 나타납니다. 소규모 다세대 특성상 매도 시 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 수익성과 권리안전성을 바꾸는 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 낙찰 이후 해당 임차권등기가 특별조건대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 인수형 판단 금지. 특별조건이 없었다면 현재 회차조차 138,664,000원의 미배당 인수금이 생기는 구조입니다. 조건의 적용 여부가 곧 실질취득가를 결정합니다.
- 시세 최신성 점검. 거래 표본 9건이 모두 2022.01로 표시돼 있으므로 276,000,000원이 현재도 실제 매도 가능한 가격인지 별도의 현장 호가·최근 거래 확인이 필요합니다.
- 환금성 점검. 16세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰이 2.9회, 낙찰률이 7.14%입니다. 재매각 기간과 매수자층을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 시점을 매각 전후로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙은 인수형, 이번 매각은 특별조건으로 구조가 달라진다”
이 물건을 최저가 276,000,000원만 보고 분석하면 결론이 틀어집니다. 임송희의 보증금은 410,000,000원이고 현재 배당 추정상 138,664,000원이 부족하므로, 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 매수인이 그 부족분을 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 총 부담은 다시 보증금 수준으로 수렴합니다.
하지만 이번 사건은 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 해당 임차권의 인수는 실질 0원, 현재 회차의 실질취득은 276,000,000원으로 봅니다. 이 금액은 시세 지표상 최근 12개월 평균 336,666,666원의 82.0%입니다.
다만 가격 표본이 모두 2022.01로 표시된다는 점, 16세대 소규모 다세대라는 점, 경매 평균 유찰 2.9회·낙찰률 7.14%라는 낮은 환금성 지표가 동시에 존재합니다. 권리 리스크는 특별조건이 크게 낮췄지만, 시세의 최신성과 환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 결론은 “인수형이라 무조건 제외”도 아니고 “82%니까 무조건 싸다”도 아닙니다. 특별매각조건의 실제 적용을 원문으로 확정한 뒤, 현재 매도 가능한 시세를 다시 확인하는 것이 승부처입니다.
