서울남부지방법원 2025타경13798. 강서구 화곡동 영진팰리스 제6층 제601호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 임송희의 임차권은 전입일 2022.07.13, 확정일자 2022.06.23, 보증금 410,000,000원으로 경매개시결정인 2025.12.15보다 앞서 있고, 원칙적인 배당 계산에서는 매각대금으로 전액 회수되지 못합니다. 현재 최저가 220,800,000원을 기준으로 집행비용 3,891,200원을 제외한 216,908,800원이 임차보증금에 배당돼 193,091,200원의 부족분이 생깁니다.
다만 매각물건명세서의 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 임송희 임차권과 관련해 배당 계산상 남는 193,091,200원은 룰상 인수액으로 나타나지만, 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13798 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 29.82㎡ · 안방·방2·거실·주방/식당·화장실·발코니2·현관 · 지상6층 중 6층 |
| 소유자 | 박윤점 · 2022.07.13 소유권 이전 · 거래가액 410,000,000원 |
| 사용승인 | 2021.12.24 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 220,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건이 핵심
등기부상 수협은행 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.12.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.05.28 임송희의 주택임차권등기는 보증금 410,000,000원, 전입 2022.07.13, 확정일자 2022.06.23으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 2024.08.28 등기는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 계약일자를 경정한 등기입니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임송희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 410,000,000원 | 2022.07.13 | 2022.06.23 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 가격 할인은 크지만 거래 표본의 시점 확인 필요
영진팰리스는 16세대, 사용승인일 2021.12.24의 다세대주택입니다. 비교 실거래 표본은 29㎡ 안팎 면적의 9건이며 평균 336,666,666원, 최저 285,000,000원, 최고 360,000,000원입니다. 현재 최저가 220,800,000원은 이 평균의 65.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 29.14㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2022.01 | 29.46㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.01 | 29.05㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.2㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2022.01 | 29.89㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2022.01 | 29.93㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.31㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.92㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2022.01 | 28.84㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 평균 | 29.82㎡ | 9건 | 336,666,666원 |
특별매각조건을 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 220,800,000원입니다. 이는 비교 실거래 평균 336,666,666원의 65.6%이고, 표본 최저가 285,000,000원보다도 낮습니다. 다만 위 9건의 거래월이 모두 2022.01이므로, 이 수치만으로 2026.10.13 매각기일의 최신 시장가격을 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 임송희 보증금 | 410,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 23,665,159원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임송희 보증금 부족분은 193,091,200원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 금액의 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 특별조건상 실질 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 배당계산상 임차보증금 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 220,800,000원 | 193,091,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 176,640,000원 | 236,632,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 141,312,000원 | 271,466,368원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형 경매라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건으로 해당 잔액 청구권을 포기하도록 정했기 때문에, 임송희 임차권에 한해서는 회차가 내려가도 실질 인수 0원이라는 점이 가장 중요한 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·5호선 까치산역 북동측 인근으로, 소형 아파트·도시형생활주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상6층 건물의 제6층 제601호이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m 내외, 북서측 약 3m 내외의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,673,000원/㎡, 토지면적 158.9㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 입찰 전 원본을 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 임송희 임차권등기의 말소 시점과 필요한 서류·절차를 확인해 명도 및 소유권 정리 일정에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.20 등기된 민간임대주택 관련 의무의 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 비교 실거래 9건은 모두 2022.01 거래이므로 매각기일 2026.10.13 기준의 실제 매매가·호가를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 6.67%이므로 매수 후 재매각 가능성도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 특별매각조건을 먼저 봐야 한다
이 사건은 표면만 보면 보증금 410,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 인수 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 현재 최저가 220,800,000원에서는 실제로 배당 계산상 193,091,200원이 미배당으로 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 임송희 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 특별조건을 전제로 한 현재 실질취득은 220,800,000원이고, 비교 실거래 평균 336,666,666원의 65.6%입니다. 가격 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 실거래 표본이 2022.01에 집중돼 있고 영진팰리스 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.0회인 만큼, 최종 판단의 핵심은 특별매각조건의 원문 확인, 민간임대주택등기의 효력 확인, 그리고 2026.10.13 기준 최신 시세 검증입니다.
