서울남부지방법원 2025타경13806. 서울 구로구 개봉동 대우아트빌라 제3층 제302호입니다. 소규모 다세대주택으로, 감정가 303,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저매각가는 193,920,000원입니다. 숫자만 보면 상당히 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 전입일이 2020.06.19인 노지수의 임차보증금은 246,000,000원이고, 말소기준인 페이금융대부 근저당권은 그보다 늦은 2021.04.23에 설정됐습니다.
그럼에도 이 사건을 일반적인 선순위 보증금 인수형과 똑같이 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있습니다. 따라서 확약을 반영하지 않은 배당 계산과 특별매각조건 이행 후의 실질 인수액을 구별하는 것이 이번 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 329-17 대우아트빌라 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 구로구 개봉로15길 18-14 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교대상 전용면적 69.43㎡ · 지하1층 / 지상4층 중 제3층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 · 철근콘크리트평스라브지붕 · 2002.05.13 |
| 소유자 | 주식회사나눔경영 (2020.07.02 소유권이전 · 거래가 246,000,000원) |
| 감정가 | 303,000,000원 |
| 최저매각가 | 193,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.23 · 을구 19번 · 주식회사페이금융대부 근저당권 · 채권최고액 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기상 말소기준권리는 2021.04.23 접수된 페이금융대부 근저당권입니다. 근저당권 자체와 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행 및 다른 대부업체의 근저당권과 전세권은 이미 등기부에서 말소됐습니다.
문제는 노지수의 임차권입니다. 임차권등기일은 2022.07.27로 말소기준보다 늦지만, 실제 전입과 점유는 2020.06.19로 더 빠릅니다. 임차권등기 순위만 보고 후순위 임차인이라고 판단할 수 없습니다. 확정일자는 최초 기재된 2020.05.25에서 2022.10.26 경정등기로 2020.05.27로 정정됐습니다.
“특별매각조건 : 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이 조건에 따라 주택도시보증공사가 포기하는 잔액은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 다만 공사의 권리 취득·승계 범위와 노지수 명의 임차권의 말소 이행 여부는 원본으로 확인해야 합니다. 이 조건을 박경호 등 다른 점유자에게까지 적용할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인된 인물과 권리 구분
확인된 인물은 노지수와 박경호입니다. 노지수는 선순위 임차권자이고, 박경호는 후순위 전입 점유자입니다. 임차권등기 경정은 노지수의 확정일자를 수정한 것으로 별도의 임차인이 아닙니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 역시 별도 거주 임차인으로 계산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 노지수 건물전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2020.06.19 확정 2020.05.27(경정) |
246,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
조건부 승계 해소 전입이 말소기준보다 빠름. 특별매각조건의 적용 범위 확인 필요. |
| 박경호 점유 부분 미상 |
전입 2025.12.08 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인 확인된 전입일은 말소기준 이후. 실제 점유·계약 및 보증금 확인 필요. |
노지수의 최종 확정일자는 경정등기 기준입니다. 박경호는 확인된 전입일 기준 후순위이나, 계약 및 보증금이 확인되지 않았으므로 독립된 인수보증금이 있다고 가정하지 않습니다.
특별매각조건이 없다면 최저가 193,920,000원에 이 부족액을 합산한 249,514,880원을 실질취득 기준으로 살펴야 합니다. 입찰가가 내려가더라도 배당 부족액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 고정되는 선순위 임차권 구조입니다. 여기서는 집행비용 추정액이 더해진 계산입니다.
다만 노지수 개인에게 남는 별도 반환청구권이 없는지, 공사의 승계 범위가 어디까지인지, 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지를 확인해야 합니다. 박경호의 점유·보증금 및 명도 문제는 이 특별매각조건으로 자동 해결되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 67.3%라는 숫자의 한계
대우아트빌라(329-17)는 9세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용면적 69.43㎡ 거래는 한 건 확인되며, 거래 시점은 2024년 1월입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 69.43㎡ | 1층 | 288,000,000원 |
| 확인 표본 평균 | 69.43㎡ | 1건 | 288,000,000원 |
현재 최저매각가 193,920,000원은 해당 거래가 288,000,000원의 67.3%입니다. 두 금액의 차이는 94,080,000원입니다. 특별매각조건이 유효하게 이행된다면 이러한 비교는 실질취득가 기준으로도 동일합니다.
하지만 이 거래는 매각기일인 2026.10.13보다 상당히 앞선 2024.01 거래이며, 비교 표본도 한 건뿐입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 288,000,000원 역시 실제 확인된 거래월이 2024.01이므로 2026년의 최신 실거래나 현재 시장가격으로 취급해서는 안 됩니다. 더구나 비교 거래는 1층이고 경매 대상은 3층이므로 개별 물건의 층·향·상태 차이도 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 193,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,514,880원 |
| 1. 노지수 임차보증금 관련 우선배당 | 246,000,000원 | 190,405,120원 |
| 2. 페이금융대부 근저당권 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 670,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청 청구 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,514,880원과 임차보증금 관련 우선배당 190,405,120원으로 매각대금이 전액 배분되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 채권은 실제 동일 채권 또는 승계채권이 중첩된 부분이 있는지 확인해야 하며, 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당권리자와 배당액은 권리승계 서류 및 배당절차에 따릅니다. 국세·지방세 등 당해세의 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이
일반적인 선순위 임차권 인수형이라면 최저가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다. 이번 사건 역시 확약을 반영하지 않은 회차별 계산에서 같은 현상이 나타납니다.
| 구분 | 최저가 | 확약 미반영 인수액 | 특별매각조건 이행 시 해당 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 193,920,000원 | 55,594,880원 | 0원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 155,136,000원 | 93,835,904원 | 0원 |
| 4회 유찰(40.96%) | 124,108,800원 | 124,428,723원 | 0원 |
회차별 인수액은 특별매각조건을 적용하기 전의 기계적 배당 추정치입니다. 조건 이행 시 0원은 주택도시보증공사가 포기하는 반환청구권에 한정되며, 다른 권리자의 독립적인 청구권까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구 개봉동 개봉중앙시장 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2002.05.13 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 위생·급배수설비, 개별난방 및 도시가스설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 접도. 서측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역의 지정 대상·기간·적용 여부는 실제 취득 조건에 맞춰 확인해야 합니다.
- 환금성. 9세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 비교 가능한 거래가 2024.01의 한 건뿐이므로, 과거 거래가만으로 현재의 매도 가능 가격이나 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 노지수 임차권의 권리 귀속 확인. 공사의 보증금 반환채권 취득·승계 범위, 노지수 명의 잔존채권 및 임차권등기 말소 이행 여부를 확인해야 합니다.
- 박경호 점유관계. 전입일은 말소기준 이후이지만, 보증금·계약 내용·실제 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 현황조사 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 및 공과금. 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 특히 당해세의 실제 우선배당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한 검증. 과거 288,000,000원 거래는 2024.01 한 건입니다. 2026년 기준의 최근 실거래와 유사 다세대주택 거래를 확인한 후 판단해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자와 인도 협의, 미납 관리비 중 승계 가능 부분을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 특별매각조건의 실효성이 먼저”
이 물건은 감정가 303,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 193,920,000원으로 낮아졌습니다. 노지수의 보증금 246,000,000원은 말소기준 근저당권보다 앞선 대항력을 갖춘 채권이므로, 원칙적으로는 미배당 잔액의 매수인 인수를 검토해야 합니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되고 해당 반환청구권 전부에 적용된다면, 배당 계산에서 나타나는 55,594,880원은 매수인이 실질적으로 부담하는 금액이 아닙니다. 해당 권리의 실질 인수액은 0원입니다.
그렇지만 박경호의 점유관계는 별도로 확인해야 하며, 시세 비교에 사용된 거래도 2024년의 한 건뿐입니다. 따라서 특별매각조건의 적용 범위·이행 가능성, 잔존 임차권, 점유관계, 최신 시세를 확인하기 전에는 최저가가 과거 거래의 67.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
결론은 특별매각조건이 주된 보증금 인수 위험을 해소하는 구조이지만, 권리 승계·말소의 확실성과 현재 시세에 대한 추가 검증이 필요한 물건이라는 것입니다.
