서울남부지방법원 2025타경13806. 서울 구로구 개봉동 329-17 대우아트빌라 제3층 제302호, 다세대주택입니다. 감정가는 303,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 242,400,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2021.04.23. 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권 280,000,000원보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 노지수입니다. 노지수는 2020.06.19. 전입·점유했고 확정일자는 경정된 2020.05.27., 보증금은 246,000,000원입니다.
원칙만 보면 보증금 246,000,000원이 현재 최저가 242,400,000원보다 큽니다. 집행비용 4,193,600원을 먼저 차감하면 노지수에게 예상 배당되는 금액은 238,206,400원이고, 7,793,600원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 인수해 실질취득액이 약 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 구조를 바꿉니다.
* 특별매각조건이 적용되는 해당 임차권 기준. 배당표 계산상 부족분 자체는 7,793,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13806 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 329-17 제3층 제302호 · 개봉로15길 18-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 69.43㎡ · 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 사용승인 | 2002.05.13 |
| 소유자 | 주식회사나눔경영 (2020.06.30. 매매 · 거래가액 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 242,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2021.04.23. 을구 19번 주식회사페이금융대부 근저당권입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 노지수의 전입·점유는 2020.06.19.로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
등기부의 을구 20-2는 별도 임차인이 아니라 을구 20번 임차권의 확정일자를 2020.05.27.로 경정한 기록입니다. 따라서 임차권등기 관련 기록을 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노지수 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.19 | 2020.05.27 | 246,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 박경호 | 미상 | 2025.12.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박경호는 2025.12.08. 전입으로 말소기준권리인 2021.04.23. 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력은 없고 매수인 인수 대상은 아닙니다. 다만 현재 점유관계와 보증금은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 2.424억 vs 확인 실거래 2.88억
대우아트빌라(329-17)는 총 9세대, 사용승인일은 2002.05.13입니다. 전용 69.43㎡로 면적이 일치하는 확인 실거래는 2024.01 1건이며 거래가는 288,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 69.43㎡ | 1 | 288,000,000원 |
현재 최저가 242,400,000원은 이 거래가의 84.2%입니다. 노지수 임차권의 미배당 잔액은 특별매각조건으로 실질 인수 0원으로 보므로 현재 회차의 실질취득액도 242,400,000원으로 비교합니다. 수치만 보면 확인 실거래보다 45,600,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,193,600원 |
| 1. 임차인 노지수 보증금 | 246,000,000원 | 238,206,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 280,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 670,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 노지수 보증금의 부족분은 7,793,600원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 해당 임차권 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시에도 ‘총액 고정’이 아닌 이유
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 임차보증금 부근으로 고정됩니다. 실제 계산도 현재 회차 미배당 7,793,600원, 2회 유찰 시 55,594,880원, 3회 유찰 시 93,835,904원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 242,400,000원 | 7,793,600원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 193,920,000원 | 55,594,880원 | 0원* |
| 3회 유찰(51.2%) | 155,136,000원 | 93,835,904원 | 0원* |
이 사건에서는 특별매각조건이 해당 임차권의 미배당 잔액 반환청구권을 포기하도록 정하고 있어, 일반적인 대항력 인수형의 ‘총취득액 ≈ 보증금 고정’ 구조가 실질적으로 해소됩니다. 따라서 현재 회차 가격 비교 역시 최저가 242,400,000원을 실질취득액으로 사용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉중앙시장 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕, 지하1층·지상4층. 위생·급배수·개별난방·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 298.8㎡, 공시지가 3,711,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이며 확인된 동일면적 실거래도 1건이라, 아파트처럼 풍부한 비교거래를 전제로 한 가격 판단은 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 최신본을 반드시 대조해야 합니다.
- 노지수 임차권 말소 절차. 룰상 부족분은 7,793,600원이지만 특별조건 반영 시 실질 인수는 0원*입니다. 잔금납부 이후 말소 이행에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 박경호 점유 확인. 2025.12.08. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 범위가 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 임차인 예상배당과 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 시세는 1건으로 단정 금지. 288,000,000원 거래는 2024.01 한 건입니다. 현장 매물·인근 다세대 거래를 추가 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대 규모이므로 향후 매도 시 거래량과 금융조건을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금관계·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 특별조건이 승부처”
이 물건을 등기와 배당표만 보면 대항력 임차인 노지수의 보증금 246,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 배당 후에도 7,793,600원이 남는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 실질취득액은 242,400,000원입니다.
가격은 확인 실거래 288,000,000원보다 낮지만 표본이 1건뿐입니다. 또 박경호의 현실 점유, 세금 압류에 따른 실제 배당 변동, 소규모 다세대의 환금성을 함께 봐야 합니다. 결론은 특별매각조건이 권리 리스크를 크게 낮춰주지만, 원문 조건과 명도·시세를 직접 확인한 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.
