전주지방법원 2024타경1652. 정읍시 산내면 종성리 일대 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건의 용도 표기는 연립주택 + 토지이고, 감정평가상 건물은 동·식관련시설인 축사·퇴비사로 이용 중이며 지붕 등에 태양광발전설비가 소재합니다. 소유자는 농업회사법인주식회사아이앤지피플이고, 현재 등기의 말소기준권리는 2019.12.27 설정된 주식회사전북은행 근저당권 84,000,000원입니다.
등기 순서만 보면 말소기준 뒤의 전북은행 추가 근저당 360,000,000원·384,000,000원, 오주리 명의 소유권이전청구권가등기, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계와 매각조건을 먼저 확인해야 합니다. 현황조사에 “아이앤지피플 태양광발전소 정경애”가 2017.06.09 전입한 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경1652 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 산내면 종성리 483 · 전북특별자치도 정읍시 산내면 산호수길 226 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 동·식관련시설 · 축사·퇴비사 · 태양광발전설비 소재 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사아이앤지피플 |
| 감정가 / 최저가 | 747,193,200원 / 747,193,200원 |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 청구액 | 450,629,848원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 말소기준권리 | 2019.12.27 주식회사전북은행 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
② 임차·점유 — 선순위 전입이지만 보증금 미상
| 점유자 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아이앤지피플 태양광발전소 정경애 | 축사 및 태양광발전소 | 2017.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
전입일은 말소기준권리인 2019.12.27보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 현 단계에서는 대항력 가능성이 있으나 구체적인 인수금액은 알 수 없는 상태로 보는 것이 안전합니다. 매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있지만, 선순위 전입 점유자의 실제 임대차관계와 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 747,193,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,871,932원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사전북은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사전북은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 주식회사전북은행 | 384,000,000원 | 293,321,268원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 828,000,000원 중 737,321,268원이 배당되고, 90,678,732원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상의 선순위 전입 점유자에 대한 금액도 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 매각조건 — 법정지상권·분묘·농취증을 함께 본다
- 일괄매각. 기계기구를 포함하며 제시외 건물 중 감정평가서상 ㉠은 매각 제외, ㉡·㉢은 매각 포함입니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·6·7·8·9·12·14는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 맹지. 목록1은 지적도상 맹지이며 남동측으로 개설된 소폭 도로를 이용해 접근합니다. 목록13도 지적 및 현황상 맹지입니다.
- 매각 제외 수목. 목록1 지상 식재 소나무 집단은 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1·5·6·7·8·9는 공부상 전 및 임야이나 현황은 목장용지, 목록12는 공부상 전이나 현황은 창고용지입니다.
- 기계기구. 기계기구 감정가액은 221,000,000원이며, 일부가 매각 제외 건물 “2-가” 상부에 있습니다. 해당 기계기구가 철거될 경우 잔존 기계기구 감정가액은 153,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상종성마을 남서측 인근에 위치하며 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 산간 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근은 가능하나 정읍시 중심지까지 차량으로 약 25분 거리이며 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 이용. 건물은 동·식관련시설인 축사·퇴비사로 이용 중이고 지붕 등에 태양광발전설비가 소재합니다.
- 토지. 보전관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·공장설립승인지역·역사문화환경보존지역 등이 포함되며 일부 토지는 준보전산지와 관련됩니다.
- 기준 토지. 토지면적 2,317㎡, 공시지가 3,170원/㎡, 지목 전, 토지이용상황 전축사, 완경사·사다리형, 도로접면 세로한면(불)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 점유자 확인. 정경애의 점유 원인, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 가등기 원문 확인. 2022.09.23 오주리 소유권이전청구권가등기의 성격을 확인하세요.
- 법정지상권. 매각 제외 제시외 건물 “2-가”의 소유관계와 토지·건물 소유관계를 대조해야 합니다.
- 분묘. 목록13의 분묘 위치와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 농취증. 목록1·6·7·8·9·12·14의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 기계기구 범위. 221,000,000원 평가 기계기구 중 매각 제외 건물 상부 설비의 철거 여부와 잔존가액 153,000,000원의 전제를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 747,193,200원의 시장가격 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 등기보다 현장·점유·매각조건이 더 중요하다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 거기에 있지 않습니다. 말소기준보다 앞선 2017.06.09 전입 점유자의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았고, 목록13 분묘의 분묘기지권 가능성, 매각 제외 제시외 건물을 위한 법정지상권 가능성, 여러 필지의 농지취득자격증명, 맹지, 매각 제외 수목, 기계기구 철거 문제가 한꺼번에 얽혀 있습니다.
현재 배당 시나리오상 전북은행 채권에는 90,678,732원의 미배당이 발생하지만, 그 자체가 매수인 인수액을 의미하는 것은 아닙니다. 반대로 명세서에 명시된 인수권리가 없다는 이유만으로 선순위 전입 점유자의 보증금 위험까지 0원으로 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 점유자의 보증금·계약관계와 법정지상권·분묘·농취증 조건을 원문과 현장에서 모두 확인해야 하는 검증형 물건입니다.
