감정가 24%까지 내려왔지만, 생활숙박시설·신탁원부 확인이 먼저 — 그랑블루인영종 801호

인천지방법원 2025타경1167. 인천 중구 중산동 하늘도시 내 ‘그랑블루인영종’ 8층 801호로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 감정가 147,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,295,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액은 배당표상 0원이지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율보다 생활숙박시설이라는 용도와 신탁등기 구조에 있습니다.

말소기준권리는 2022.04.12. 설정된 파주새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 같은 날 이승은 명의의 소유권이전, 근저당 설정, 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 연이어 접수됐습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 살펴야 한다는 주의사항도 부기돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁원부는 별도 확인

말소기준인 파주새마을금고 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 매수인에게 넘어가는 미배당액은 0원으로 계산됩니다.

② 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가 35,295,000원은 감정가 147,000,000원의 24.01%입니다. 등기에는 이승은이 2021.10.13. 매매를 원인으로 150,443,000원에 취득한 이력이 기재돼 있습니다. 현재 최저가는 이 과거 거래가액과 비교해도 크게 낮지만, 해당 거래는 현재 매각기일로부터 상당 기간 앞선 단일 거래이며 생활숙박시설의 현재 거래 시세를 그대로 나타내는 값은 아닙니다.

각 회차에서 예상 인수액은 0원으로 동일하므로 실질취득액은 매각가와 같습니다. 다만 네 차례 유찰은 낮은 가격과 동시에 반복적으로 응찰 수요가 형성되지 않았다는 신호이기도 합니다. 생활숙박시설의 이용·운영 조건과 향후 매각 가능성을 확인하지 않은 채 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,295,000원 가정)

집행비용은 매각가의 2.9% 수준으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액은 10,750,380원이지만 근저당 채권최고액 기준 예상배당은 10,000,000원으로 계산돼 신청채권 전액 만족으로 표시되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 중산동 하늘도시 내 영종별빛광장 서측 인근으로, 상업용 부동산이 주를 이루는 상업지대입니다. 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 남서측 자연대로에 접하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물 중 8층 801호이며, 외벽은 복합판넬, 내벽은 인테리어, 창호는 페어글라스샤시창호 마감입니다.
• 설비. 위생·욕실설비, 엘리베이터와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남서측 광대로, 북동측 중로, 남동측 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지. 대지 1,443.1㎡는 평지의 정방형 토지로 숙박시설·근린생활시설 등의 부지로 이용 중이며 공시지가는 4,022,000원/㎡입니다.
• 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원문. 신탁원부 제2022-17002호에서 신탁 목적, 수익자, 처분권한, 신탁재산 관리 조항을 확인하세요.
• 매각물건명세서. 생활숙박시설이라는 비고와 매수인이 부담할 권리·조건을 원문으로 대조하세요.
• 실제 점유. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐습니다. 운영자, 사용자, 숙박객 또는 제3자의 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 본건은 생활숙박시설입니다. 실제 이용상태와 관련 행정·운영 조건을 관할 기관과 관리주체에 확인하세요.
• 관리비·운영비. 관리비 체납, 운영 관련 비용, 시설 유지비와 인도 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 현재 시세. 감정가와 2021.10.13. 거래가액만으로 현재 가치를 확정하지 말고, 동일 건물·동일 용도 거래와 매물 수준을 별도로 조사하세요.
• 4회 유찰 원인. 낮은 가격만 볼 것이 아니라 반복 유찰의 원인이 용도, 점유, 관리비, 신탁관계 또는 수요 부족인지 구분해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다

현재 회차의 배당 계산만 보면 구조는 단순합니다. 최저가 35,295,000원에서 집행비용 1,035,310원과 파주새마을금고 근저당 10,000,000원을 배당하고도 24,259,690원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건은 감정가의 24.01%까지 내려온 4회 유찰 생활숙박시설입니다. 현재 소유자가 신탁회사이고 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하며, 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 배당상 인수는 0원이지만 신탁·점유·용도·환금성 확인 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵다는 것입니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은, 이 물건을 실제로 인도받아 이용하고 다시 팔 수 있는지입니다.