158,080,000원
서울남부지방법원 2025타경13810. 서울 강서구 공항동 마곡대림밸리 6층 601호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권을 단순히 “매각으로 소멸”이라고 읽어서는 안 된다는 점입니다. 실제 임차인 이지민의 주민등록일은 2020.10.23, 점유개시는 2020.12.23, 확정일자는 2020.12.07이며, 말소기준권리로 제시된 국의 압류일 2022.09.13보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
현재 최저가 158,080,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,013,120원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 155,066,880원이 배당되고, 보증금 245,000,000원 중 89,933,120원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 부족분이 매수인에게 이어져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.11.27 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 158,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2019.12.04 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2022.09.13 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2019.12.09 강서농업협동조합 근저당은 2020.12.07 이미 말소됐습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체의 등기일은 2023.01.02이지만, 이지민의 전입일 2020.10.23과 점유개시일 2020.12.23이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 이지민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
전입 2020.10.23 · 확정일자 2020.12.07 · 점유개시 2020.12.23 · 배당요구 2023.01.02. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
② 특별매각조건 — 계산상 인수와 실질 인수를 구분해야 한다
현재 회차의 배당표만 보면 임차인 보증금 245,000,000원 중 155,066,880원이 배당되고 89,933,120원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반 사건이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 미배당 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 158,080,000원 | 89,933,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 126,464,000원 | 121,106,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 101,171,200원 | 146,045,197원 | 0원 |
위 미배당 인수액은 특별매각조건을 적용하지 않은 배당 계산상의 금액입니다. 이 사건은 해당 임차인에 대해 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
마곡대림밸리는 20세대, 사용승인일 2019.12.04이며 비교된 면적은 26.2㎡입니다. 확인된 실거래는 2023.11, 전용 27.19㎡, 2층, 153,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 153,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 27.19㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.2㎡ | 1건 | 153,000,000원 |
현재 최저가 158,080,000원은 최근 12개월 평균 153,000,000원의 103.3%입니다. 특별매각조건 때문에 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 역시 158,080,000원입니다. 따라서 2회 유찰됐다는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없고, 제공된 최근 실거래 기준으로는 오히려 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,013,120원 |
| 1. 임차인 이지민 보증금 | 245,000,000원 | 155,066,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 미배당액은 89,933,120원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이지민 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 송정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물의 제6층 제601호이며 사용승인일은 2019.12.04입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 330.1㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 서측으로 약 6미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 단지 규모. 마곡대림밸리 20세대이며, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 이지민은 전입 2020.10.23, 확정일자 2020.12.07, 점유개시 2020.12.23으로 말소기준권리보다 앞선 실제 임차인 1명입니다.
- 가격 비교. 최저가 158,080,000원은 최근 실거래 153,000,000원의 103.3%입니다. 현재 회차를 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 거래가 1건이므로 전용면적·층·상태 차이를 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.22 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기와 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 공항 관련 보호구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 제한사항을 해당 기관 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 특별조건으로 해소, 가격은 별도 판단”
이 사건은 표면적으로는 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서 89,933,120원의 미배당액이 발생하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건에서 보증금 245,000,000원을 실질취득액으로 잡아 시세를 비교하는 것은 맞지 않습니다.
그 대신 가격을 따로 봐야 합니다. 현재 최저가 158,080,000원은 확인된 최근 거래 153,000,000원의 103.3%입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 247,000,000원의 64%까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준으로는 아직 시세 이하가 아닙니다. 권리상 핵심 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 현재 회차의 가격 메리트는 제한적인 사건입니다.
