서울남부지방법원 2025타경13810. 강서구 공항동 ‘마곡대림밸리’ 6층 601호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자 고완석은 2020.11.27. 매매계약을 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했고, 등기는 2020.12.23. 이전됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 대항력 임차인의 미배당 보증금과 특별매각조건이 어떻게 결합되는지에 있습니다.
이지민의 전입일은 2020.10.23., 점유개시일은 2020.12.23., 확정일자는 2020.12.07.입니다. 말소기준으로 제시된 2022.09.13. 국 압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 분류되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 일반적인 계산만 하면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 일반식을 뒤집는 특별매각조건이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13810 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 공항동 673-10 마곡대림밸리 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 방화대로5다길 4-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 6층 건물 내 6층 601호 |
| 시세 매칭 면적 | 26.2㎡ |
| 사용승인 | 2019.12.04 |
| 소유자 | 고완석 (2020.11.27. 매매, 거래가액 245,000,000원 · 2020.12.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 197,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건이 핵심
등기상 과거 강서농업협동조합 근저당권은 2019.12.09. 설정됐지만 2020.12.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 말소기준으로 제시된 권리는 2022.09.13. 국 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2020.10.23 | 2020.12.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지민은 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람이 아니라 독립된 임차인으로 확인됩니다. 현재 최저가 197,600,000원을 가정하면 집행비용 3,566,400원을 제외한 194,033,600원이 임차인에게 배당되고, 단순 계산상 50,966,400원이 미배당으로 남습니다.
* 특별매각조건은 이지민 관련 미배당 보증금에 적용해 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 이 사건에서 특별매각조건 밖에 별도로 확인되는 다른 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 인수는 사라져도 가격은 싸지 않다
마곡대림밸리는 총 20세대, 사용승인일 2019.12.04의 소규모 다세대 건물입니다. 확인된 실거래 표본은 1건으로, 2023.11. 전용 27.19㎡·2층이 153,000,000원에 거래됐습니다. 시세 비교 지표도 153,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 27.19㎡ | 2 | 153,000,000원 |
| 비교 지표 | — | 1건 | 153,000,000원 |
특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질취득액은 최저가 197,600,000원 + 실질 인수 0원 = 197,600,000원입니다. 이는 실거래 비교값 153,000,000원의 129.2%입니다. 금액으로는 44,600,000원 높습니다. 따라서 감정가에서 20% 유찰됐다는 사실만 보고 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 실거래도 1건뿐인 소규모 다세대라 가격 검증 표본과 환금성 측면에서 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,566,400원 |
| 1. 임차인 이지민 보증금(우선변제) | 245,000,000원 | 194,033,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 임차인 미배당액은 50,966,400원입니다. 다만 특별매각조건을 반영한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 일반식과 특별조건을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 197,600,000원 | 50,966,400원 | 197,600,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 158,080,000원 | 89,933,120원 | 158,080,000원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 126,464,000원 | 121,106,496원 | 126,464,000원 |
특별매각조건이 없다면 대항력 있는 보증금 245,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있으므로 각 회차 실질취득은 매각가 자체로 계산합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 송정중학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 6층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·화재탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·가로장방 토지이며 토지면적은 330.1㎡, 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대이고 확인 실거래가 1건으로, 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 인수 계산을 두 겹으로 확인. 현재 회차의 일반 배당 룰상 미배당액은 50,966,400원이지만, 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 착시 금지. 감정가 대비 20% 할인보다 실질취득 197,600,000원이 실거래 153,000,000원의 129.2%라는 점을 우선해서 봐야 합니다.
- 2회 유찰도 검토. 2회 유찰가 158,080,000원은 실거래 153,000,000원보다 여전히 5,080,000원 높습니다.
- 말소기준 확인. 2022.09.13. 국 압류가 말소기준으로 제시돼 있으며, 이지민의 전입은 그보다 앞선 2020.10.23.입니다.
- 규제 확인. 공항 관련 보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역·교육환경 보호구역·토지거래허가구역 등의 적용 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 리스크는 풀렸지만, 가격 메리트까지 생긴 것은 아니다”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 일반 배당식만 적용하면 현재 회차에서 50,966,400원, 2회 유찰 시 89,933,120원, 3회 유찰 시 121,106,496원이 미배당 인수액으로 커집니다. 그러나 특별매각조건 때문에 이지민 관련 미배당 보증금은 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 특별조건을 반영한 실질취득 197,600,000원은 실거래 비교값 153,000,000원의 129.2%입니다. 1회 유찰이라는 숫자보다 실제 시장가격과의 괴리가 더 큽니다. 더구나 20세대 소규모 다세대에 확인 실거래가 1건뿐이라 환금성과 시세 검증도 보수적으로 봐야 합니다. 권리상 최대 난점은 특별매각조건으로 해소됐지만, 현재 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 인수가 아니라 실제 시장가격 아래에서 받느냐입니다.
