서울남부지방법원 2025타경13821. 서울 양천구 신월동 52-13, 혜성오피스텔 5층 503호입니다. 전용면적은 21.51㎡이며, 2022년 8월 4일 사용승인을 받은 지상 10층 규모의 건물입니다. 감정가 2억 4,300만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 2,441만 6,000원까지 내려왔습니다.

하지만 이 물건은 일반적인 무인수 오피스텔이 아닙니다. 임차인 박정선 씨의 보증금은 285,000,000원이고, 전입일은 2023년 1월 12일, 확정일자는 2022년 12월 23일입니다. 기준권리인 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권이므로 원칙적으로 매수인 인수 위험이 발생합니다.

이 사건의 핵심은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건의 적용 범위와 이행을 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 특별매각조건

이 사건의 기준권리는 2025년 1월 16일 접수된 갑구 3번 국세 압류입니다. 그 이전에 임차인 박정선 씨는 2023년 1월 12일 전입 및 점유를 개시했고, 확정일자는 2022년 12월 23일에 받았습니다. 따라서 제공된 권리 판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.

임차인 현황

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.

배당요구일 2024.10.11 · 주택임차권등기 접수일 2024.10.11 · 임차권등기 순위 을구 3번. 보증기관의 신청채권액과 임차보증금이 모두 285,000,000원으로 표시되어 있으므로 동일한 보증금을 별개의 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.

참고로 을구 1번 수협은행 근저당권은 채권최고액 4,788,000,000원으로 2022년 8월 11일 설정되었으나 2023년 1월 12일 이미 말소되었습니다. 현재의 기준권리로 보아서는 안 됩니다. 갑구 3번 압류 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 갑구 2-1번에는 민간임대주택 등록 사실이 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있으므로, 낙찰 이후 임대사업자 지위 및 관련 의무의 적용·처리 여부도 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 하락을 반영해야 한다

혜성오피스텔의 거래 자료는 전체 7건 평균과 최근 12개월 거래를 구분해야 합니다. 전체 평균은 261,714,285원이지만, 2022년 12월의 295,000,000원 거래 4건이 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.

대상 호수의 면적은 21.51㎡이고 최근 12개월 거래 표본은 23.19㎡이므로 면적 차이를 감안해야 합니다. 최신 거래는 2025년 11월 210,000,000원이며 최근 12개월 평균은 217,333,333원입니다.

현재 최저가 124,416,000원은 최근 12개월 평균의 57.2%이고, 최신 거래 210,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다. 다만 이는 특별매각조건이 정상적으로 이행되어 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 전제가 있을 때의 비교입니다.

특별매각조건이 적용되지 않는다고 가정하면 현재 명목 총취득액은 다음과 같습니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,416,000원 가정)

집행비용과 임차인 배당을 합하면 매각대금 124,416,000원입니다. 임차보증금 285,000,000원 중 121,874,176원이 배당되고 163,125,824원이 명목상 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권액과 임차보증금이 같은 금액으로 표시되어 있으므로 두 금액을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

유찰별 인수 시나리오 — 조건 불이행을 가정한 경우

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어납니다. 특별매각조건이 적용되지 않는다면 매수인 총취득액은 약 2억 8,700만원대로 거의 고정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 자료 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울금융고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 공동주택 등이 소재하며, 주거와 상업시설이 혼재하는 환경입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 규모이며 2022년 8월 4일 사용승인을 받았습니다. 전기·승강기·주차장·개별난방·위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 혜성오피스텔은 총 10세대 규모입니다. 대규모 공동주택과 비교하면 거래 표본이 제한적일 수 있으므로, 거래량과 매수 수요를 신중하게 판단해야 합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 공항소음 제3종 구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 지정 사항이 확인됩니다. 관계기관 확인이 필요한 제한사항이 중첩되어 있습니다.
• 도로·토지. 남서측으로 광대로의 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 평지의 세장형으로 주상복합건부지에 이용 중입니다. 공시지가는 4,535,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 평균은 217,333,333원이고 최신 거래는 210,000,000원입니다. 최근 추세가 -26.3%로 하락한 점과 총 10세대의 소규모 오피스텔이라는 점을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 매수인에게 어떤 범위로 적용되는지 확인해야 합니다. 임차권등기 말소까지 실제로 이행되는 조건인지 명확히 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 임차인 박정선의 보증금 285,000,000원과 임차권등기 순위 을구 3번을 대조하고, 매각 이후 말소 절차와 매수인에 대한 효력을 확인하세요.
• 명목 인수액 계산. 현재 최저가 기준 미배당액은 163,125,824원입니다. 특별매각조건이 적용되지 않을 경우 낙찰가와 합산한 총취득액은 287,541,824원입니다. 조건이 확인되기 전에는 인수액 0원만을 전제로 입찰가를 정하지 마세요.
• 말소기준권리 확인. 2025년 1월 16일 국세 압류가 기준권리입니다. 이전의 수협은행 근저당권은 2023년 1월 12일 이미 말소되었으므로 현재 유효한 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다.
• 민간임대주택 등록. 2023년 1월 12일 민간임대주택 등록이 등기되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무의 승계·말소 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 하락장 가격 검토. 전체 거래 평균 261,714,285원보다 최근 12개월 평균 217,333,333원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 최근 추세 -26.3%도 반영하세요.
• 소규모 오피스텔 환금성. 총 10세대 규모이고 단지 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 향후 매각 시 예상 매수층과 거래 가능성을 보수적으로 검토하세요.
• 토지이용 제한 확인. 공항소음 제3종 구역과 상대보호구역 등 지정사항이 있으므로 필요한 경우 관계기관에 적용 범위와 제한 내용을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 관리비 체납 및 기타 부담은 관리주체와 관련 서류를 통해 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 대조하세요. 특히 특별매각조건의 문구와 효력을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 특별매각조건이 중요하다”

서울남부지방법원 2025타경13821은 단순히 감정가의 51.2%까지 떨어진 오피스텔이 아닙니다. 보증금 285,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 배당되지 못하는 금액은 163,125,824원입니다. 일반적인 대항력 임차인 인수 구조라면 현재 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 총취득액이 약 2억 8,754만원에 이릅니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 박정선 임차권에 적용되고 실제로 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있으며, 이 경우 현재 최저가 124,416,000원은 최근 12개월 평균 217,333,333원의 57.2% 수준입니다.

그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 최근 거래 추세는 -26.3%이고, 전체 10세대의 소규모 오피스텔이며, 3회 유찰 이력도 있습니다. 특별매각조건의 효력과 말소 절차가 확인되지 않는다면 낮은 최저가는 오히려 큰 인수 위험을 가리는 숫자가 될 수 있습니다.

종합 판단: 특별매각조건이 이행되면 가격 경쟁력이 생기지만, 그 효력 확인이 선행되어야 하는 조건부 물건입니다. 대항력 임차인의 존재와 명목 미배당액을 잊지 말고, 특별매각조건을 원문으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.