서울남부지방법원 2025타경13821. 양천구 신월동 남부순환로 323, 혜성오피스텔 제5층 제503호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층, 사용승인일은 2022.08.04입니다. 현재 소유자 김윤상은 2022.12.05 매매를 원인으로 2023.01.12 소유권을 취득했고, 등기 거래가액은 295,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”가 아닙니다. 박정선의 임대차계약일은 2022.12.06, 확정일자는 2022.12.23, 주민등록·점유개시일은 2023.01.12이고, 2024.10.11 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준으로 제시된 2025.01.16 압류보다 앞선 점유라 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 다만 이번 매각에는 그 미배당 보증금 청구를 매수인에게 하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 일반 권리순위와 실제 매수인 부담의 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특별매각조건이 결론을 바꾼다

2022.08.11 수협은행 근저당권 채권최고액 4,788,000,000원이 설정됐지만 2023.01.12 일부포기를 원인으로 등기상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.01.16 국 압류이고, 그 뒤 2025.12.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 문제는 말소기준보다 앞선 박정선 임차권입니다. 보증금 285,000,000원, 주민등록·점유개시 2023.01.12, 확정일자 2022.12.23으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 박정선은 배당요구를 했고, 현재 최저가 194,400,000원 가정 배당에서는 집행비용 이후 190,878,400원을 배당받는 계산입니다. 따라서 일반 원칙으로는 94,121,600원이 남아 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 싸기는 하지만, 시장은 -26.3% 하락 중

혜성오피스텔 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 261,714,285원이지만, 2022.12 거래가 295,000,000원에 집중돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 217,333,333원, 최신 거래는 2025.11 210,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 차이는 -26.3%로, 가격 흐름은 명확한 하락 추세입니다.

현재 최저가 194,400,000원은 최근 12개월 평균 217,333,333원의 89.4%이고 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 특별매각조건으로 실질 인수액을 0원으로 보면 실질취득 기준 역시 현재 최저가와 같아, 현 시세 대비 할인 구간인 것은 맞습니다. 다만 -26.3% 하락 추세가 이어진 만큼 “최근 평균보다 낮다”는 사실만으로 가격 안전마진이 충분하다고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 194,400,000원 가정)

일반 배당 계산상 박정선 보증금의 미배당액은 94,121,600원입니다. *다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박정선 보증금의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 일반 원칙을 그대로 매수인 실질취득비용에 더하지 않습니다. 따라서 가격 비교 역시 현재 회차에서는 194,400,000원을 실질취득 기준으로 사용합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울금융고등학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 이용상태. 오피스텔로서 방, 거실겸주방, 화장실, 다용도실 형태로 이용 중입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상10층 건물로, 전기·승강기·자주식 및 기계식 주차장·개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 광대로의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 공시지가는 4,535,000원/㎡입니다.
• 규제. 공항소음 관련 제3종 구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 오피스텔이며, 최근 실거래 표본과 경매 매각 사례가 많지 않아 가격 검증 범위가 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서 원문을 재확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 박정선 보증금의 일반 계산상 미배당액은 94,121,600원입니다. 실질 인수 0원 판단은 특별매각조건 이행을 전제로 합니다.
• 최근 시세를 우선. 전체 평균 261,714,285원보다 최근 12개월 평균 217,333,333원과 최신 거래 210,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -26.3%이므로 현재 최저가가 최근 평균의 89.4%라는 사실만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 마세요.
• 소규모 단지 환금성. 총 10세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.7회입니다. 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 함께 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.01.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 경매 이후 정리 여부를 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 특별매각조건이 승부처”

보증금 285,000,000원의 박정선 임차권은 말소기준보다 앞서고 대항력·우선변제권이 있어, 일반적인 경매라면 현재 최저가 194,400,000원에서 발생하는 94,121,600원의 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.

가격은 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 89.4%로 내려와 있어 신건 감정가보다 분명 나아졌습니다. 다만 최근 거래 추세가 -26.3%이고, 총 10세대 오피스텔의 환금성 부담도 있습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 피해야 할 물건”도, “1회 유찰됐으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 특별매각조건은 긍정적, 최근 가격 추세와 환금성은 보수적으로. 그 두 축을 함께 확인해야 하는 사건입니다.