서울남부지방법원 2025타경13835. 강서구 화곡동 까사지오 5층 501호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가장 먼저 등장하는 근저당이 아니라 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 임차인 도유나는 그보다 앞선 2022.06.17. 주민등록과 2022.05.06. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현재 최저매각가 171,200,000원을 전제로 하면 집행비용 3,196,800원 다음으로 도유나에게 168,003,200원이 배당되고, 보증금 229,900,000원 중 61,896,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 낙찰자에게 넘어가 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 보증금에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13835 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제501호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 가로공원로76가길 84-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건 내 제5층 제501호 |
| 대상면적 | 16.26㎡ |
| 사용승인일 | 2020-07-07 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.07.02. 매매 · 거래가액 221,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 171,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2024.07.10. 접수됐지만, 도유나의 주민등록일자는 2022.06.17., 점유개시일자는 2022.06.18., 확정일자는 2022.05.06.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 대항력과 특별매각조건을 같이 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도유나 | 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022-06-17 | 229,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원 |
| MURUGARAJ SO ODIATHEVAR | 미상 | 2025-06-04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 대항력 기준 없음 |
도유나는 보증금 229,900,000원, 확정일자 2022.05.06., 전입 2022.06.17.로 배당요구도 확인됩니다. 반면 MURUGARAJ SO ODIATHEVAR의 전입일은 2025.06.04.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 시점 기준 매수인에게 대항할 수 있는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 214,000,000원의 80%인 171,200,000원입니다. 그러나 현재 시세 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
등기상 소유자 허은미의 2020.07.02. 매매 거래가액은 221,000,000원입니다. 다만 이는 현재 시점의 최근 시세가 아니라 과거 취득가격이므로, 현재 최저가 171,200,000원과 단순 비교해 가격 가점을 주는 근거로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,800원 |
| 1. 임차인 도유나 보증금 | 229,900,000원 | 168,003,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 도유나 보증금 중 61,896,800원이 미배당됩니다. 그러나 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수가 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 구조상 미배당 보증금 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 171,200,000원 | 61,896,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 136,960,000원 | 95,657,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 109,568,000원 | 122,665,952원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 대항력 있는 보증금 229,900,000원이므로 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 그러나 이번 사건은 그 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 포함돼 있어 낙찰가 하락이 곧 매수인 인수액 증가로 연결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남측 인근이며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2020-07-07이며, 승강기·개별난방·도시가스·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 완경사지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중이고 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,630,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 까사지오(350-17)는 18세대이며 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 도유나 권리순서 확인. 임차권등기 접수일은 2024.07.10.이지만 전입 2022.06.17.·확정일자 2022.05.06.이므로 선순위 대항력 임차인이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 현 점유자 확인. 현황조사상 MURUGARAJ SO ODIATHEVAR가 2025.06.04. 전입했으며 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유·인도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 재조사. 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세가 없으므로 감정가 대비 80%만 보고 싸다고 판단하지 말고 현재 화곡동 다세대 매매가를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표의 규제사항을 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면만 보면 보증금 229,900,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 171,200,000원 기준 배당 후에는 61,896,800원이 남습니다. 하지만 이 사건은 그 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 특별매각조건이 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격 확인입니다. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 최근 12개월 시세, 최신 거래, 가격 추세가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리 구조는 특별조건 덕분에 정리되지만, 가격은 현 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
