서울남부지방법원 2025타경13835. 강서구 화곡동 까사지오 5층 501호에 대한 강제경매입니다. 주택도시보증공사가 신청했으며 청구금액은 229,900,000원입니다. 이 물건은 표면상 할인율보다 선순위 임차권과 특별매각조건의 관계가 중요한 사건입니다. 도유나의 전입일은 2022년 6월 17일로, 말소기준인 2023년 6월 2일보다 앞섭니다. 반면 임차권등기는 2024년 7월 10일에 접수됐습니다. 등기 순위만 보고 임차권이 후순위이므로 보증금도 전부 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
또한 현황조사에는 임차권자와 별도로 MURUGARAJ SO ODIATHEVAR의 전입이 확인됩니다. 이 사람의 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 공사의 반환청구권 포기 조건을 이 별도 전입자에게까지 확대 적용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제5층 제501호 도로명주소: 서울특별시 강서구 가로공원로76가길 84-18 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 16.26㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2020.07.07 |
| 소유자 | 허은미 (2020.07.29 소유권이전, 거래가액 221,000,000원) |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 136,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,900,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.02 · 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 850,000,000원) |
| 선순위 임차보증금 | 도유나 / 229,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 임차인의 전입은 그 이전
말소기준은 2023년 6월 2일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 도유나는 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차권자이므로, 등기상 임차권이 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.299억과 별도 전입자
임차권자 도유나 1명과 현황조사에서 확인된 별도 전입자 1명이 있습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 특별매각조건의 권리자로서, 별도의 실제 거주 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 도유나 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.06.17 확정 2022.05.06 점유개시 2022.06.18 |
229,900,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능 임차권등기 2024.07.10 배당요구 확인 |
| MURUGARAJ SO ODIATHEVAR 점유·계약관계 미상 |
전입 2025.06.04 확정일자 미상 |
미상 |
후순위 전입 제공된 전입일 기준 대항력 없음. 실제 점유와 계약관계 확인 필요 |
특별매각조건이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조이고, 최저가와 미배당액의 합계는 232,617,440원입니다. 따라서 입찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득액이 저렴해지는 것은 아닙니다.
“주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”
이에 따라 공사가 포기하는 반환청구권에 대해서는 계산상 부족분이 발생하더라도 매수인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 다만 특별매각조건의 권리자는 공사이고 등기상 임차권자는 도유나이므로, 공사가 해당 반환청구권을 승계한 범위와 도유나의 잔존 청구권 유무, 임차권등기 말소의 이행 절차를 반드시 확인해야 합니다.
계산상 미배당액 95,657,440원은 특별매각조건 적용 전의 금액입니다. 공사가 포기하는 청구권의 실질 인수액과 혼동해서는 안 됩니다. 또한 공사의 포기 조건은 별도 전입자에게 적용되는 것이 아닙니다.
③ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 136,960,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,717,440원 |
| 1. 임차인 도유나 보증금 | 229,900,000원 | 134,242,560원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 229,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 136,960,000원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 동일 공사의 서로 다른 절차상 청구 표시이므로, 이를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당순위 및 금액은 법원 배당절차에서 확정됩니다.
④ 유찰이 반복돼도 보증금 인수 위험은 자동으로 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 일반적인 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액은 보증금 부근에서 유지됩니다. 이 사건의 계산상 회차별 결과는 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 계산상 미배당액 | 합산 취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 64% |
136,960,000원 | 95,657,440원 | 232,617,440원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 51.2% |
109,568,000원 | 122,665,952원 | 232,233,952원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 40.96% |
87,654,400원 | 144,223,379원 | 231,877,779원 |
위 표의 합산 취득액은 각 회차의 매각가와 제시된 미배당액을 합한 것으로, 특별매각조건이 없을 때의 위험 구조를 보여줍니다. 보증금 229,900,000원과의 차이는 배당 시뮬레이션상 집행비용 등의 영향입니다. 후속 회차의 미배당액은 각각의 추정값을 사용했으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격·환금성 — 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없다
감정가 214,000,000원 대비 현재 최저가는 136,960,000원으로 64% 수준입니다. 다만 이 할인율은 감정가를 기준으로 산출한 수치일 뿐, 현재 거래 가능한 가격과의 차이를 뜻하지 않습니다.
까사지오는 총 18세대 규모의 다세대주택으로, 같은 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 동일 면적의 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 최근 12개월 평균가격이나 최신 거래가격에 근거한 시세 할인율을 산출하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
특별매각조건 적용 후: 공사가 포기하는 청구권의 인수가 해소된다면 해당 부분의 낙찰대금 기준은 136,960,000원이지만, 도유나의 잔존 권리관계와 별도 전입자에 관한 확인이 필요합니다. 또한 비교 실거래가 없어 현재 가격의 시장 경쟁력은 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화원중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.07.07 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층입니다. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지입니다. 동측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 사항은 입찰 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 면적 최근 실거래 비교가 어려워 매수·매도 시 적정가격 검증에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각에 적용되는지 확인하세요.
- 도유나와 공사의 권리관계. 등기상 임차권자는 도유나입니다. 공사의 대위·승계 범위, 도유나 명의 임차권등기 말소 절차와 잔존 청구권 유무를 반드시 대조해야 합니다.
- 별도 전입자 확인. MURUGARAJ SO ODIATHEVAR의 임대차계약 여부, 보증금, 점유 형태 및 명도 가능성을 조사하세요. 공사의 포기 조건이 이 사람의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.
- 배당표 검증. 집행비용과 선순위 보증금 배당액은 추정치입니다. 당해세 등 법정 우선채권의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 등록임대주택 관련 등기의 말소 및 의무 승계 여부를 원본 서류와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 거래와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
- 명도·관리비. 현 점유자와의 인도 협의, 미납 관리비 및 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 인수 권리의 범위”
이 물건은 두 차례 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔지만, 선순위 임차보증금 229,900,000원이 존재합니다. 일반적인 인수형으로 계산하면 현재 회차의 미배당액이 95,657,440원이며, 매각가와 이를 합한 금액은 232,617,440원입니다. 따라서 단순히 최저가가 낮다는 이유로 가격상 유리하다고 볼 수 없습니다.
다만 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 특별매각조건은 중요한 예외입니다. 공사가 포기하는 청구권에 대해서는 매수인의 실질 인수 부담이 0원으로 해소되는 구조입니다.
그럼에도 등기상 임차권자 도유나와 공사의 권리 승계 범위, 별도 전입자의 점유관계는 각각 확인해야 합니다. 특별매각조건 밖의 권리까지 모두 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 또한 동일 면적의 최근 실거래 비교가 어려우므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것도 아닙니다.
이 사건의 핵심은 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 별도 전입자의 권리 확인입니다. 두 사항을 해소한 뒤 실질취득액을 기준으로 적정 입찰가격을 판단해야 합니다.
