서울남부지방법원 2025타경13842. 구로동 ‘마인드에코프라움’ 제4층 제401호 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 등기상 권리의 개수보다 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 김영민은 2021.12.26 임대차계약, 2021.12.27 확정일자, 2022.02.03 전입 및 점유를 갖췄고, 말소기준인 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 최저매각가 298,400,000원에서 배당표상 김영민에게 배당되는 금액은 293,422,400원이고, 보증금 369,000,000원과의 차액인 75,577,600원은 원칙적으로 매수인에게 인수될 구조입니다. 이 원칙만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔-방, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실 등) |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 298,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 규모 참고 | 마인드에코프라움 · 45세대 · 2019.01.29 준공 · 대상면적 51.57㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 특별조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김영민의 임차권등기는 2024.02.22로 말소기준 뒤이지만, 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 기존 전입·점유를 봐야 합니다. 김영민의 전입·점유는 2022.02.03으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 확정일자 2021.12.27 및 배당요구도 확인돼 우선변제권도 행사합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김영민 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 369,000,000원 | 2022.02.03 / 2021.12.27 배당요구 2024.02.22 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 판단 기준은 최저가가 아니라 ‘특별조건 반영 실질취득’
마인드에코프라움의 확인된 실거래는 3건이며, 대상면적 51.57㎡에 대응하는 최신 거래는 2026.06 360,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 364,000,000원이고, 전체 3건 평균은 371,000,000원입니다. 가격 메리트 판단에서는 과거 2023.05 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.57㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 54.65㎡ | 5 | 368,000,000원 |
| 2023.05 | 54.65㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 364,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차 실질취득은 298,400,000원으로, 최근 12개월 평균 364,000,000원의 82.0%입니다. 최신 거래 360,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 명목상 할인 폭이 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균이 그보다 오래된 거래 대비 -5.5%로 하락했고, 감정가 373,000,000원도 최근 12개월 평균보다 높은 구간이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,977,600원 |
| 1. 임차인 김영민 보증금 (우선변제) | 369,000,000원 | 293,422,400원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김영민 보증금 중 75,577,600원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있으므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상·감정평가상 업무시설 오피스텔이며, 방·거실 겸 주방·욕실·다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 구로중학교 북측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 지하철 2·7호선 대림역과 노선 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물의 제4층 제401호이며, 승강기와 기본적인 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 마인드에코프라움은 45세대, 2019.01.29 준공 오피스텔입니다. 최근 확인 거래는 3건이고 최근 12개월 거래는 2건으로, 가격 할인뿐 아니라 거래 표본과 매수층의 폭도 함께 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 투자판단은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 직전 매각물건명세서의 특별매각조건을 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 명도 상태 확인. 김영민은 건물 전부에 관한 임차권등기와 대항력이 확인됩니다. 반환청구권 포기와 별개로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균 364,000,000원과 최신 거래 360,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 과거 거래가 포함된 전체 평균 371,000,000원만으로 가격 메리트를 확대 해석하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -5.5%이므로 현재 82.0% 수준의 가격 차이가 실제 안전마진인지 보수적으로 판단해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 45세대 규모와 최근 거래 표본 수를 감안해 향후 재매각 기간과 매수층을 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 실제 배당에서 당해세 등이 달라질 수 있고, 체납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 부분도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 369,000,000원”만 보고 끝내면 이 사건을 잘못 읽는다
표면적으로는 보증금 369,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 배당만 계산하면 75,577,600원을 매수인이 떠안는 위험형 물건입니다. 하지만 특별매각조건이 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기시키고 임차권등기까지 말소하도록 해, 실질 인수는 0원이 됩니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 298,400,000원입니다.
가격 측면에서는 이 금액이 최근 12개월 실거래 평균 364,000,000원의 82.0%이고 최신 거래 360,000,000원보다 낮아 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 시세가 과거 대비 -5.5% 하락하고 있고, 45세대 오피스텔이라는 환금성 요소도 있습니다. 결국 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 무조건 위험한 물건”도 아니고, “감정가보다 20% 낮으니 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 특별매각조건의 효력을 원문으로 확인하고, 최근 하락 시세와 오피스텔 환금성까지 반영해 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
