🏷️ 65.6% 💰 인수 0원 📉 -5.5% 🏢 2회 유찰
서울남부지방법원 2025타경13842. 구로동 마인드에코프라움 제4층 제401호 오피스텔입니다. 전용면적은 51.57㎡이고, 감정평가상 업무시설(오피스텔-방, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실 등)로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 등기 말소가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다.
임차인 김영민은 2022.02.03 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.12.27입니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2023.08.30이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서는 보증금 369,000,000원 중 배당 후 남는 134,422,080원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 실질적인 매수인 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 51.57㎡ · 지하1층/지상14층 내 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔-방, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실 등) |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 238,720,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 369,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영민 | 건물 전부 | 369,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.02.03 | 우선변제 有 확정 2021.12.27 · 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건 적용 |
실제 임차인은 김영민 1명입니다. 보증금 369,000,000원, 전입 2022.02.03, 확정일자 2021.12.27로 말소기준권리보다 선순위 대항력을 갖습니다. 을구 1번 임차권등기는 2024.02.22 접수됐고 배당요구도 확인됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 할인폭이 크다
마인드에코프라움의 확인된 실거래는 3건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 2026.06의 360,000,000원과 368,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 364,000,000원입니다. 최신 거래는 360,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -5.5% 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.57㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 54.65㎡ | 5 | 368,000,000원 |
| 2023.05 | 54.65㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 364,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 238,720,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 364,000,000원의 65.6%입니다. 감정가 373,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 2회 유찰 뒤 현재 가격은 크게 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -5.5%인 만큼 과거 전체 평균 371,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,142,080원 |
| 1. 임차인 김영민 보증금 | 369,000,000원 | 234,577,920원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 369,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 134,422,080원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 북측 인근으로, 주위는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 지하철 2,7호선 대림역 및 노선 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔-방, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실 등)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 마인드에코프라움은 45세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 364,000,000원, 최신 거래 360,000,000원이며 최근 추세는 -5.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔액 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 입찰 전 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 존재. 김영민의 전입 2022.02.03은 말소기준 가압류 2023.08.30보다 빠릅니다. 특별매각조건을 제외하면 인수 위험이 있는 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 예상 배당 후 임차보증금 미배당액은 134,422,080원입니다. 룰상 인수액과 특별매각조건 적용 후 실질 인수액을 구분해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 371,000,000원보다 최근 12개월 평균 364,000,000원과 최신 거래 360,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다. 최근 추세는 -5.5%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 369,000,000원과 최저매각가 238,720,000원입니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 134,422,080원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 그 조건을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 238,720,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 364,000,000원 대비 65.6%이어서 가격 차이는 분명하지만, 최근 거래 추세가 -5.5%이고 45세대 규모·평균 유찰 2.5회·매각률 12.5%라는 점까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 대항력 자체가 아니라 특별매각조건의 정확한 적용 여부입니다.
