서울남부지방법원 2025타경13847. 강서구 화곡동 더클래식101동 502호는 전용 28.63㎡의 다세대주택입니다. 감정가 212,000,000원에서 두 차례 유찰됐고, 현재 최저매각가격은 135,680,000원(감정가의 64%)입니다.

이 사건에서 가장 중요한 부분은 낙찰가격이 아니라 임차보증금의 최종 인수 여부입니다. 임차인 이진희는 2021년 3월 전입신고를 마쳤고, 말소기준권리인 2023년 9월 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항력을 확보했습니다. 보증금도 210,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.

그런데 명세서에는 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 해당 조건이 정상적으로 이행되면 미배당 보증금의 매수인 인수 부담이 실질적으로 해소되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 특별매각조건이 있다

말소기준권리는 2023.09.05 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 강서구 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이진희의 전입일은 2021.03.29로, 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.10억, 특별매각조건 확인이 핵심

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 별도의 임차인이 아니라 동일 사건의 채권관계입니다. 임차보증금 210,000,000원에 주택도시보증공사의 청구금액을 추가 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.

※ 77,019,520원은 특별매각조건을 적용하지 않은 일반 배당상 부족분입니다. 실제 인수액과 구별해야 합니다. 주택도시보증공사의 권리승계 범위, 원임차인의 별도 잔존 청구권 유무, 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소의 효력은 매각조건 원문과 법원 서류로 확인해야 합니다. 해당 포기 조건의 적용 범위 밖에 독립된 임차권 또는 청구권이 존재한다면 별도로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 조건이 이행되면 가격 차이가 크다

더클래식은 28세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 전용면적대의 실거래 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 201,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 12개월 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저가 135,680,000원은 최근 평균의 68.7%에 해당합니다.

단, 이 수치가 의미하는 가격 메리트는 특별매각조건에 따라 매수인 인수가 실질 0원으로 해소된다는 전제가 있어야 성립합니다. 해당 조건이 적용되지 않고 일반 배당상 부족분을 인수한다면 현재 최저가와 부족분을 합친 실질취득금액은 212,699,520원이 됩니다. 이는 최근 실거래 평균 197,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 모두 웃도는 금액입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 135,680,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당 추정치입니다. 집행비용 2,699,520원과 임차인 우선배당액 132,980,480원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구와 경매신청 청구는 동일 채권관계의 중복 가능성을 고려해야 하며, 각각을 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세 등 실제 우선순위 채권에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울화일초등학교 남측에 위치하며 주변에는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남측으로 차량통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 2018.11.14 사용승인된 28세대 규모의 더클래식입니다. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물로, 위생·급배수시설과 난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 5필 일단의 완경사지 토지를 도시형생활주택 및 단지형다세대 건물 부지로 이용하고 있습니다. 공시지가는 2,794,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래허가 관련 사항은 입찰 및 취득 시점의 적용 대상과 지정기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 임대차 종료 후 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 최근 거래 추세가 -2.9%로 하락하고 있으므로, 전체 실거래 평균보다는 최근 거래가격을 기준으로 매도 가능성과 보유기간을 검토하는 것이 적절합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 배당받지 못한 보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 보증금 반환채권의 승계 범위. 주택도시보증공사의 권리승계 내용 및 원임차인 이진희의 별도 잔존 청구권 유무를 대조해야 합니다. 특별매각조건은 명시된 반환청구권에 관한 것이므로 그 적용 범위 밖의 독립된 권리까지 일괄 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소 절차와 낙찰자에게 추가 보증금 반환의무가 남지 않는지를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 현재 실제 점유 여부와 인도 가능 시점, 명도에 필요한 비용 및 절차를 현황조사서와 현장에서 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등기부 갑구 4-1번 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임대의무기간 및 경매 매수 이후의 행정상 처리 사항을 관계기관에 확인하세요.
• 시세 하락 보정. 최근 실거래 평균 197,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선 참고하세요. 전체 평균 201,000,000원만을 근거로 수익성을 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 관리비·세금·원본 대조. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 및 배당순위 변동 가능성을 확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘보증금 포기 조건’

화곡동 더클래식 502호는 감정가 212,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 135,680,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래 평균 197,500,000원과 비교하면 최저가가 상당히 낮습니다.

다만 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재합니다. 특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 미배당되는 77,019,520원을 인수할 가능성이 있고, 이 경우 실질취득금액은 212,699,520원이 되어 최근 시세를 초과합니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원이고, 최저가 135,680,000원을 기준으로 최근 실거래 평균 대비 68.7% 수준에서 취득가격을 검토할 수 있습니다.

따라서 최종 판단의 핵심은 특별매각조건의 효력과 권리승계 범위, 임차권등기 말소 및 실제 점유 상태입니다. 조건이 확인된다면 가격 차이를 검토할 여지가 있으나, 최근 거래 추세가 -2.9%로 하락하고 있고 28세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점도 고려해야 합니다. 단순히 두 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.