서울남부지방법원 2025타경13847. 강서구 화곡동 더클래식101동 502호, 전용면적 비교대상 기준 28.63㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 212,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 169,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 대항력 임차인과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다.
임차인 이진희의 전입신고일은 2021.03.29, 점유개시일은 2021.03.28, 확정일자는 2021.02.22입니다. 말소기준으로 정리된 주택도시보증공사 가압류의 접수일 2023.09.05보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 210,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13847 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식101동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교대상 전용 28.63㎡ · 지상6층 내 제5층 |
| 소유자 | 김완태 · 소유권이전 등기 2019.04.29 · 매매 원인 2018.09.10 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 169,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.09.05 주택도시보증공사 가압류 275,000,000원입니다. 이후 강서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 임차권등기는 2023.12.07 접수됐지만, 이진희의 실제 전입신고와 점유는 2021년으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수 순서만 보고 후순위 임차인으로 보면 안 됩니다.
갑구에는 2021.12.29 민간임대주택등기도 존재합니다. 담보권이나 압류와 성격이 다른 등기이므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본에서 매각 후 정리 관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있지만 특별조건이 인수위험을 끊는다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.03.29 | 2021.02.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 169,600,000원 기준
이 사건은 특별매각조건 적용을 전제로 매수인 인수액이 0원이므로, 가격 비교 기준은 현재 최저가이자 실질취득액 169,600,000원입니다. 더클래식 비교대상 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 85.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.43㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 29.38㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2025.07 | 29.38㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2025.05 | 27.88㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2024.09 | 29.43㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 197,500,000원 |
전체 5건 평균은 201,000,000원이지만 가격 메리트 판단은 더 최근 자료를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 197,500,000원이고 최신 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저가 169,600,000원은 두 기준보다 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -2.9%로 하락 방향이므로, 단순히 과거 평균과의 격차만 보고 높은 가격 점수를 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 이진희 보증금 | 210,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 임차보증금 중 43,574,400원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건상 해당 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰될수록 ‘룰상 미배당’은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 169,600,000원 | 43,574,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 135,680,000원 | 77,019,520원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 108,544,000원 | 103,775,616원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 커지므로 총부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 이 사건은 그 일반 원칙을 특별매각조건이 끊어 주는 사례입니다. 따라서 회차별 전략을 세울 때도 “낙찰가 + 룰상 미배당”이 아니라 특별조건 적용 후의 실질 인수 0원 여부를 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 남측에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,794,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항)·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있으므로 적용 대상과 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐습니다.
- 거래 표본. 더클래식은 28세대이며 비교대상 실거래는 5건입니다. 최근12개월 평균은 197,500,000원, 최근 가격 추세는 -2.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심입니다. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 특별조건상 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있으므로 매각 이후 말소 이행 관계를 확인하세요.
- 대항력 자체는 존재. 이진희의 전입 2021.03.29가 말소기준 2023.09.05보다 빠릅니다. 특별조건을 빼고 분석하면 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 201,000,000원보다 최근12개월 평균 197,500,000원과 최신 거래 200,000,000원을 우선해 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -2.9%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 향후 가격 하락 위험을 무시하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기에 대해 매각 후 정리 관계를 등기부·명세서 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 특별조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 169,600,000원이므로 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 43,574,400원이 미배당됩니다. 그런데 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다.
따라서 그 특별조건의 적용을 전제로 하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가인 169,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 197,500,000원의 85.9%로 가격상 여유가 있습니다. 다만 최근 시세 추세가 -2.9%라는 점, 그리고 이 물건의 안전성이 특별매각조건의 정확한 적용에 달려 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 권리의 핵심은 특별조건 확인, 가격의 핵심은 하락 추세를 감안한 응찰가 관리입니다.
