인천지방법원 2025타경1253. 미추홀구 숭의동 소재, 통칭 “수봉아파트A동” 5층 502호입니다. 감정가 102,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가격은 34,986,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.11.22. 신한은행 근저당권 66,000,000원이고, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 남동구·부천시 압류, 이광순 근저당권 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 100,000,000원과 비교해 상당히 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수가 3.0회, 매각률은 25.0%입니다. 최근 거래도 과거 거래보다 9.3% 낮은 추세라, “싸니까 곧바로 잘 팔린다”는 식의 판단은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1253 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-79 5층 502호 · 수봉로33번길 102-94 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 502호 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지하1층 지상5층 · 제5층 제502호 |
| 소유자 | 강신주 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 34,986,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 44,873,725원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 10분의 2 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 경매의 말소기준권리는 2017.11.22. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국민건강보험공단 압류 2건, 남동구 압류, 부천시 압류, 이광순 근저당권 42,500,000원과 2025.06.20. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대차관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유관계를 임의로 단정하지 말고, 실제 점유 상태와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세·환금성을 함께 본다
수봉 단지의 확인된 거래는 5건이며, 대상 면적은 64.79㎡로 매칭됩니다. 전체 평균 거래가는 108,200,000원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월에는 2025.11. 100,000,000원 거래 1건이 있고, 현재 최저가 34,986,000원은 그 가격의 35.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 67.33㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 64.79㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2023.03 | 64.79㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2022.07 | 64.79㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 67.33㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 108,200,000원 |
최신 거래 100,000,000원은 그 이전 거래를 포함한 평균 108,200,000원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세 지표 역시 -9.3%입니다. 따라서 전체 평균 108,200,000원만 기준으로 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 34,986,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균의 35.0%라 가격 간격 자체는 분명히 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,029,748원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 66,000,000원 | 33,956,252원 |
| 2. 근저당 · 이광순 | 42,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 108,500,000원 중 33,956,252원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 74,543,748원입니다. 신청채권자 청구액은 44,873,725원이며 현재 회차 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 74,543,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,490,200원 | 23,649,376원 | 84,850,624원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17,143,140원 | 16,434,563원 | 92,065,437원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권 미회수액을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라, 실제 점유·세금·물건 상태와 향후 환금성을 얼마의 가격에 감수하느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구 숭의동 수봉공원 서측 인근이며, 주변은 저층 아파트와 다세대주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 성숙된 주택지대로 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상5층 아파트의 최상층인 5층 502호입니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 창호는 섀시창호입니다.
- 도로. 서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·지구단위계획구역(수봉 지구단위계획)·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,423,000원/㎡입니다.
- 규모·연식. 수봉 단지는 52세대, 1978.12.29. 준공입니다.
- 거래. 확인된 실거래는 5건이며 89,000,000원~130,000,000원 범위입니다. 최신 거래는 2025.11. 100,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 보증금이 최저가의 20%입니다. 현재 기준 6,997,200원을 준비해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대차관계는 미상입니다. 현장 점유와 매각물건명세서를 재확인하세요.
- 세금 확인. 압류 4건과 관련해 당해세가 있는 경우 배당순서가 달라질 수 있으므로 체납 세금 관계를 확인하세요.
- 노후도 확인. 1978년 준공 건물인 만큼 내부 상태·공용부·설비 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 확인. 52세대 규모, 단지 경매 평균 3.0회 유찰·매각률 25.0%, 최근 거래 추세 -9.3%를 매도계획에 반영하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 108,200,000원보다 최신 거래 100,000,000원과 최근 12개월 평균 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
맺으며 — “싸게 내려왔지만, 3회 유찰의 이유도 가격에 넣어야 한다”
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 2017년 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·근저당·경매개시결정은 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 감정가 102,000,000원에서 34,986,000원까지 내려와 최신 실거래 100,000,000원의 35.0% 수준입니다.
다만 이것을 가격 할인만으로 평가하면 부족합니다. 이미 3회 유찰됐고, 단지 경매 평균도 3.0회 유찰, 매각률 25.0%입니다. 1978년 준공·52세대 규모이고 최근 거래 추세는 -9.3%입니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형, 가격 간격은 크지만 환금성과 현장 확인이 승부처입니다. 재매각 보증금 20%, 실제 점유, 세금 관계, 노후 상태를 확인한 뒤 현재 최저가가 그 위험을 충분히 보상하는지 판단해야 합니다.
