인천지방법원 2025타경968. 인천 연수구 연수동 599-5의 6층1호로, 감정평가상 판매 및 영업시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 정세진이고, 2022년 10월 24일 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당 162,000,000원이 말소기준이며, 이후 설정된 계원휘 근저당, 국·연수구 압류, 계양농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 대항력 있는 임차보증금을 추가 부담하는 구조가 아닙니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 판매 및 영업시설이고, 현황은 ‘연수미래포럼’으로 기재돼 있습니다. 따라서 권리만으로 판단하기보다 실제 점유·사용 상태와 상업용 부동산으로서의 수요를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경968 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 599-5 6층1호 · 인천광역시 연수구 청능대로 109 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 판매 및 영업시설 (현 ‘연수미래포럼’) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하6층~지상12층 중 6층1호 |
| 소유자 | 정세진 · 2022.10.24. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 145,041,731원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 임차인 없음. 매수인이 인수하는 임차보증금도 0원입니다. 말소기준은 2022.10.24. 설정된 농협은행 근저당 162,000,000원이며, 2024.02.23. 계원휘 근저당 117,647,760원, 2024.03.20. 국 압류, 2024.04.30. 연수구 압류, 2024.09.05. 계양농업협동조합 가압류 3,228,981,074원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2025.06.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.08.06. 등기됐습니다. 근저당의 귀속 주체가 바뀐 것이므로 말소기준 자체의 순위가 새로 생긴 것은 아닙니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 233,000,000원, 현재 최저매각가는 114,170,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정가격은 3회 유찰 시 79,919,000원, 4회 유찰 시 55,943,300원입니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 114,170,000원 | 3,396,857,214원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 79,919,000원 | 3,430,548,376원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 55,943,300원 | 3,454,092,513원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 162,000,000원 | 111,771,620원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 계원휘 | 117,647,760원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 계양농업협동조합 | 3,228,981,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,170,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,398,380원을 제외한 111,771,620원이 선순위 근저당 배당에 사용되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당되지 않습니다. 총 채권 미배당액은 3,396,857,214원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매 및 영업시설로 이용 중이며 현황은 ‘연수미래포럼’입니다.
- 입지. 연수고등학교 북서측 인근이며 공동주택, 공원, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 연수역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 남서측 약 30미터, 남동측 약 12미터, 북서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 지역·지구. 중심상업지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조이며 공용부분에 위생·급배수·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·사용 상태 확인. 감정평가상 현 ‘연수미래포럼’으로 이용 중입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상업시설 수요 확인. 판매 및 영업시설은 주거용과 수요층이 다릅니다. 같은 건물과 인근 상업시설의 공실·임대·매매 상황을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2025.06.24. 확정채권양도로 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전된 내역까지 등기부 원본에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 부담을 혼동하지 마세요.
- 매각기일 확인. 현재 매각기일은 2026.10.14이며 최저매각가는 114,170,000원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상업시설의 실제 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.24. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 233,000,000원에서 두 번 유찰돼 114,170,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건은 판매 및 영업시설입니다. 이미 2회 유찰된 만큼 감정가 대비 할인율보다 실제 점유·이용 가능성, 상업시설 수요와 현장 상태를 확인해 현재 가격의 적정성을 판단하는 것이 핵심입니다.
