163,100,000원
인천지방법원 2025타경968. 인천 연수구 연수동 599-5, 청능대로 109 소재 집합건물의 6층 1호입니다. 감정평가상 이용상태는 ‘판매 및 영업시설’이며 현재 ‘연수미래포럼’으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 정세진이고, 2022.10.24. 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 162,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 본 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 설정된 국세 압류, 연수구 압류, 계양농업협동조합 가압류, 계원휘 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 농협은행 근저당은 2025.06.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 현재 회차 배당표에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경968 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 599-5 6층 1호 · 도로명주소 인천광역시 연수구 청능대로 109 |
| 용도 / 이용상태 | 판매 및 영업시설 · 현 ‘연수미래포럼’ |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하6층~지상12층 중 6층 1호 |
| 소유자 | 정세진 · 2022.10.24. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 145,041,731원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.10.24. 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 162,000,000원)입니다. 그 뒤의 2024.02.23. 계원휘 근저당, 2024.03.20. 국 압류, 2024.04.30. 연수구 압류, 2024.09.05. 계양농업협동조합 가압류, 2025.04.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 시세 자료는 없다
감정가는 233,000,000원, 현재 최저매각가는 163,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 이 물건과 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
따라서 “감정가에서 30% 내려왔으니 싸다”는 접근은 피해야 합니다. 특히 감정평가상 이용상태가 주거용이 아니라 판매 및 영업시설이고, 임대관계도 미상인 만큼 실사용 가능성·임대수익·공실 위험과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 163,100,000원 | 160,016,600원 | 3,348,612,234원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 3,396,857,214원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 3,430,548,376원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 162,000,000원 | 160,016,600원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 계원휘 | 117,647,760원 | 0원 |
| 4. 갑구 18번 가압류 · 계양농업협동조합 | 3,228,981,074원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 163,100,000원 기준으로 집행비용 3,083,400원과 선순위 근저당에 160,016,600원이 배당돼 매각대금이 소진됩니다. 후순위 근저당과 가압류에는 미배당이 발생합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연수고등학교 북서측 인근이며 주변은 공동주택, 공원, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 연수역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 ‘판매 및 영업시설’이며 현 ‘연수미래포럼’으로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하6층~지상12층 건물의 6층 1호입니다.
- 설비. 공용부분에 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30미터, 남동측 약 12미터, 북서측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 현 ‘연수미래포럼’으로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 주체와 점유 근거를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 233,000,000원에서 1회 유찰돼 163,100,000원이 됐지만, 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 판매 및 영업시설입니다. 실제 영업 가능 업종과 관리규약, 건축물 이용상 제한 여부를 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부에서 권리자 표시를 재확인하세요.
- 세금·배당 확인. 등기상 국·연수구 압류가 있고 배당 시뮬레이션은 당해세 등을 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 세액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2022.10.24. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 압류·가압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난점은 권리보다 물건의 사용·점유와 가격에 있습니다. 판매 및 영업시설로 이용 중이고 임대관계는 미상이며, 시세를 비교할 실거래 자료도 없습니다. 감정가의 70%라는 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론내리기보다, 현 점유자와 실제 수익성·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
