인천지방법원 2025타경1287. 인천 남동구 간석동 ‘코쿠닝60’ 5층 503호, 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 박금식이 2017년 5월 29일 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신한카드·국민행복기금·서민금융진흥원의 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 201,000,000원의 70%인 140,700,000원입니다. 배당 계산상 집행비용을 제외한 매각대금은 수협은행 근저당에도 전액 미치지 못해, 후순위 가압류권자들은 배당을 받지 못합니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이고, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1287 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 617-112 코쿠닝60 5층 503호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 경원대로978번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 5층 503호 |
| 소유자 | 박금식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 154,237,371원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2017.05.29 수협은행 근저당권입니다. 신한카드 가압류 14,359,676원, 국민행복기금 가압류 8,506,590원, 서민금융진흥원 가압류 9,663,775원 및 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가 140,700,000원은 감정가 201,000,000원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 저렴”이라는 결론은 성립하지 않습니다. 가격 메리트는 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물 수준을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 168,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,359,676원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 8,506,590원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,663,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 200,530,041원 중 예상 배당 137,930,200원, 미배당은 62,599,841원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 62,599,841원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 104,212,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 133,228,015원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석정중학교 서측 인근이며, 주위는 오피스텔과 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 북측 도로를 통해 경원대로에 연계되고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용. 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 토지도 업무용으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 도시가스공급설비, 기계식 주차장설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 중로에 접하며 토지는 사다리형·평지입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,040.0㎡, 공시지가 1,688,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 유사 오피스텔의 최근 거래와 비교하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 임대차계약, 전입 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 확인하세요.
- 수협은행 채권. 현재 회차에선 수협은행 근저당 채권최고액 168,000,000원 중 137,930,200원이 배당되는 구조입니다.
- 후순위 가압류. 신한카드·국민행복기금·서민금융진흥원 가압류는 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 오피스텔 환금성. 실수요·임대수요와 관리비, 기계식 주차장 이용 여건 등을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤이어 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 더구나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 결론은 등기 권리는 양호하되, 시세와 점유 확인이 끝나기 전에는 가격 가점을 주기 어려운 물건입니다.
