526,400,000원
인천지방법원 2025타경1318. 인천 서구 청라동 중흥에스-클래스 266동 7층 703호 아파트입니다. 감정가는 752,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 526,400,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 권리의 핵심은 2021.07.21. 설정된 옥천군산림조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고 그 뒤에 설정된 하나캐피탈·심완용 근저당과 신한카드·인천신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격도 눈에 띕니다. 비교 면적은 140.3317㎡이고 최근 거래 표본은 138.05㎡부터 140.33㎡까지입니다. 최근 12개월 평균은 688,409,090원, 최신 거래는 2026.04. 680,000,000원인데 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.5%입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 추세도 +6.2%로 나타나, 하락장 보정 때문에 할인폭을 축소해 봐야 하는 사례도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1318 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 116-4 중흥에스-클래스 266동 7층 703호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 7층 703호 |
| 비교 면적 | 140.3317㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유자 | 정인영 · 2016.11.14. 매매, 거래가액 470,000,000원 · 2017.01.20. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 752,000,000원 / 526,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 516,884,035원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2021.07.21. 옥천군산림조합 근저당입니다. 그보다 앞선 신한은행·페퍼저축은행 등의 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 선순위 부담으로 남아 있지 않습니다. 말소기준 이후의 하나캐피탈 근저당 278,400,000원, 심완용 근저당 55,000,000원, 신한카드 가압류 10,900,471원, 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2025.08.19.에는 말소기준인 12번 근저당의 확정채권이 제이비우리캐피탈주식회사에 양도돼 근저당권자가 변경됐습니다. 이는 별도의 새로운 후순위 담보가 붙은 것이 아니라 12번 근저당권의 이전입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 76.5%
청라지구중흥S-CLASS1단지는 476세대, 2010.09.30. 사용승인 단지입니다. 가격 판단은 전체 평균 685,041,666원보다 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 688,409,090원을 우선했습니다. 최신 거래는 2026.04. 140.33㎡ 11층 680,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 140.33㎡ | 11 | 680,000,000원 |
| 2026.03 | 138.05㎡ | 1 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 139.21㎡ | 1 | 620,000,000원 |
| 2026.02 | 138.05㎡ | 4 | 670,000,000원 |
| 2025.11 | 140.33㎡ | 15 | 750,000,000원 |
| 2025.10 | 140.33㎡ | 21 | 720,000,000원 |
| 2025.10 | 140.33㎡ | 19 | 725,000,000원 |
| 2025.09 | 140.33㎡ | 6 | 680,000,000원 |
| 2025.08 | 140.33㎡ | 20 | 672,500,000원 |
| 2025.06 | 140.33㎡ | 8 | 695,000,000원 |
| 2025.06 | 138.05㎡ | 9 | 790,000,000원 |
| 2025.01 | 139.21㎡ | 2 | 648,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 688,409,090원 |
전체 12건은 570,000,000원부터 790,000,000원 사이에 분포하고 전체 평균은 685,041,666원입니다. 그러나 가격 메리트 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균은 688,409,090원이고, 현재 최저가 526,400,000원은 그 평균의 76.5%입니다. 최신 거래 680,000,000원보다도 최저가 자체가 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 526,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,664,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당 · 옥천군산림조합 | 600,000,000원 | 518,736,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 278,400,000원 | 0원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 심완용 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,900,471원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 964,300,471원 중 현재 회차 예상 배당액은 518,736,000원이고, 미배당액은 445,564,471원입니다. 현재 회차 시나리오에서 신청채권 516,884,035원은 충족되는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 526,400,000원 | 518,736,000원 | 445,564,471원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 368,480,000원 | 362,521,280원 | 601,779,191원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 257,935,999원 | 253,524,895원 | 710,775,576원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권이 충족되지만 2회 유찰 시부터는 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 후순위 채권의 미배당이 커지는 것과 매수인 인수는 별개입니다. 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청라중학교 북서측 인근이며, 대단위 아파트단지·학교·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 7층이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 청라지구중흥S-CLASS1단지 · 476세대 · 2010.09.30. 준공입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 2,417,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 최신 상태로 재확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.07.21. 옥천군산림조합 근저당과 2025.08.19. 제이비우리캐피탈주식회사로의 근저당권 이전 관계를 등기 원본에서 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 526,400,000원은 최근 12개월 평균 688,409,090원의 76.5%입니다. 경매 부대비용과 내부 상태를 반영해 응찰 상한을 별도로 정하세요.
- 회차 변화. 2회 유찰 시 368,480,000원, 3회 유찰 시 257,935,999원으로 내려가지만 각 회차의 매각기일과 최저가를 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 배당 외 비용. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으므로 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 현재도 경쟁력
이 물건은 등기상으로는 비교적 정리가 명확합니다. 2021.07.21. 근저당이 말소기준이고, 이후 담보·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 가격 측면에서도 한 차례 유찰된 526,400,000원은 최근 12개월 평균 688,409,090원의 76.5%이고, 최근 거래 추세는 +6.2%입니다.
다만 권리분석에서 마지막으로 남는 체크포인트는 점유관계입니다. 임차인 신고가 없는 것과 현장 임대관계가 확인됐다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 감정평가서에는 이해관계인 부재로 임대관계가 미상이라고 적혀 있으므로, 등기상 인수 0원의 장점은 유지하되 점유·전입 관계는 입찰 직전에 반드시 다시 확인하는 접근이 적절합니다.
