21,609,000원
인천지방법원 2025타경1393. 인천 미추홀구 주안동 하나맨션 4층 403호, 전용 39.90㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 가격은 감정가 63,000,000원에서 세 차례 유찰된 21,609,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 판단이 완전히 뒤집히는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 문힘찬은 2021.04.06 확정일자를 받고 2021.04.19 전입했으며, 2021.04.25 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023.06.26 대구광역시 서구 압류보다 전입이 앞서 대항력이 있습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가에서는 보증금 75,000,000원 중 20,820,038원만 배당되고, 나머지 54,179,962원은 매수인이 인수합니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 이 물건의 총부담이 함께 내려가지는 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차인 미배당액이 늘어나는 구조로, 4회 유찰 시 총부담은 75,672,273원, 5회 유찰 시에도 75,590,591원입니다. 유찰이 가격 메리트로 연결되지 않는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1393 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1358-19 하나맨션 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 신기길71번길 2-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.90㎡ · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이동민 (2021.06.29. 거래가 75,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 21,609,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문힘찬 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 준공 / 세대수 | 2001.06.26 / 15세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차보증금 잔액은 인수
2001년 설정된 한국주택은행 근저당권 54,600,000원은 국민은행으로 이전됐다가 2021.04.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.06.26 접수된 대구광역시 서구 압류입니다. 이후의 인천광역시 계양구 압류, 서울특별시 양천구 압류, 강제경매개시결정과 2024.09.04 주택임차권등기는 매각으로 등기상 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 계약·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문힘찬 제4층 제403호 39.90㎡ 전부 | 계약·확정 2021.04.06 전입 2021.04.19 점유 2021.04.25 | 75,000,000원 | 2024.09.04 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 54,179,962원 인수 |
문힘찬은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 같은 문힘찬이 이 사건의 강제경매 신청채권자로도 등재돼 있습니다. 임차보증금 채권과 경매 신청채권을 별개의 75,000,000원 채권 두 건으로 합산해서는 안 되며, 임대차의 실제 성립과 점유관계는 계약서, 전입세대확인서, 보증금 지급자료를 통해 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
하나맨션 전용 39.90㎡의 확인 가능한 비교 거래는 2021.06 거래 1건이며, 거래가는 75,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 2021.06이므로 현재 시세를 확정하기에는 제한이 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 39.90㎡ | 4층 | 75,000,000원 |
최저가 21,609,000원만 비교하면 실거래의 28.8%처럼 보이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제로는 최저가 21,609,000원에 임차보증금 잔액 54,179,962원을 더한 75,788,962원이 매수인의 총부담입니다. 이는 비교 실거래 75,000,000원의 101.1%로, 오히려 788,962원 높습니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 21,609,000원 | 20,820,038원 | 54,179,962원 | 75,788,962원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 15,126,299원 | 14,454,026원 | 60,545,974원 | 75,672,273원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 10,588,409원 | 9,997,818원 | 65,002,182원 | 75,590,591원 |
매각가가 21,609,000원에서 10,588,409원까지 내려가도 총부담은 75,788,962원에서 75,590,591원으로 소폭만 줄어듭니다. 임차보증금 75,000,000원은 사실상 고정되고, 집행비용이 더해지는 구조이기 때문입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,962원 | - |
| 1. 임차인 문힘찬 보증금 | 75,000,000원 | 20,820,038원 | 54,179,962원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 문힘찬 | 75,000,000원 | 0원 | 별도 합산 금지 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 3.7%로 추정됐습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 강제경매 신청채권자와 임차인이 같은 문힘찬이므로 두 75,000,000원 채권을 서로 다른 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 39.90㎡의 4층 403호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 학익여자고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2001.06.26 준공, 15세대 규모이며 확인 가능한 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 21,609,000원이 아니라 매수인 인수액을 합친 75,788,962원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 매각물건명세서상 문힘찬의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당표와 명세서 원문을 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 동일인 채권 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 문힘찬입니다. 임대차계약서, 보증금 이체자료, 전입 및 실제 점유를 확인하세요.
- 추가 유찰 착시. 4회·5회 유찰 시에도 총부담은 각각 75,672,273원과 75,590,591원으로 큰 차이가 없습니다.
- 현재 시세 재조사. 비교 거래가 2021.06 한 건뿐이므로 인근 다세대 매매사례와 현재 호가를 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 실제 점유자, 명도 가능성을 현장 및 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수액을 보라”
이 물건은 감정가 63,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 21,609,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 75,000,000원이 매각가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 75,788,962원으로, 비교 실거래 75,000,000원보다 높습니다.
여기에 국세·지방세의 당해세 여부, 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 검증 과제, 15세대 규모와 1건뿐인 거래 표본까지 겹칩니다. 표면 최저가는 크게 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리 확인 부담은 높습니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 투자성이 개선되는 구조도 아닙니다. 결론은 가격 메리트 없음·권리 검증 우선입니다.
