인천지방법원 2025타경1385. 인천 미추홀구 주안동 757-1, 신라아파트 가동 4층 408호입니다. 현재 소유자는 김의섭이고, 2013.12.11. 거래가액 78,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2014.01.02. 우리은행이 채권최고액 62,700,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 한국캐피탈 48,000,000원, 서영배 42,000,000원의 근저당권과 박연례 59,000,000원 가압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 등기상 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 미배당분을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 최저매각가 93,100,000원을 기준으로 채권자 총 청구액은 211,700,000원, 예상 배당액은 91,024,200원, 미배당은 120,675,800원이지만 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·전입관계는 원본 서류와 현황을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1385 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 757-1 가동 4층408호 · 인주대로306번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·욕실1 · 지하1층/지상5층 중 4층 |
| 전유면적 | 등기사항전부증명서 63.6㎡ · 건축물대장·감정평가 기준 57.84㎡ |
| 사용승인일 | 1984.10.02. |
| 소유자 | 김의섭 (2013.12.11. 거래가액 78,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 3,982,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당은 크지만 인수는 0원
말소기준은 2014.01.02. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 한국캐피탈 근저당, 서영배 근저당, 박연례 가압류와 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없으며 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 존재하지만 시장은 하락 추세
신라(757-1)는 80세대, 사용승인일 1984.10.02.인 아파트입니다. 실거래는 건축물대장 기준 전유면적 57.84㎡ 거래가 확인됩니다. 장기 전체 평균보다는 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 116,600,000원, 최신 거래는 2025.09. 130,000,000원이고 현재 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 57.84㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2025.07 | 57.84㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 57.84㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.05 | 57.84㎡ | 1 | 133,000,000원 |
| 2025.03 | 57.84㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 57.84㎡ | 5 | 86,790,000원 |
| 2023.10 | 57.84㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2023.07 | 57.84㎡ | 3 | 115,500,000원 |
| 2023.01 | 57.84㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2022.06 | 57.84㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 57.84㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 57.84㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.84㎡ | 5건 | 116,600,000원 |
전체 12건 평균은 119,774,166원이지만 여기에는 2022년의 150,000,000원 거래들이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 116,600,000원과 최신 거래 130,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다. 현재 최저가 93,100,000원은 최근 평균의 79.8%로 숫자상 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 62,700,000원 | 62,700,000원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 48,000,000원 | 28,324,200원 |
| 3. 근저당 · 서영배 | 42,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박연례 | 59,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 211,700,000원, 예상 배당액은 91,024,200원, 미배당은 120,675,800원입니다. 후순위 채권의 미배당이 발생하지만 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 120,675,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 148,103,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 167,302,143원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 이 사건도 현재 1회 유찰 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천용일초등학교 남동측 인근이며 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측은 약 12미터 내외, 동측·남측은 각각 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콩크리트구조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물의 4층 408호로, 방3·욕실1의 아파트로 이용 중이며 도시가스 개별난방이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 80세대이고 사용승인일은 1984.10.02.입니다. 확인된 실거래는 12건이며 최근 12개월 거래는 5건입니다. 최근 시세 추세가 -4.5%인 만큼 매도 시 가격 눈높이는 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 전유면적은 등기 63.6㎡와 건축물대장 57.84㎡가 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입관계와 실제 점유자를 대조하세요.
- 면적 기준 확인. 등기 63.6㎡와 건축물대장·감정평가 기준 57.84㎡의 차이는 분양면적정정처리에 따른 것으로 기재돼 있습니다. 대출·시세 산정 시 기준 면적을 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가가 최근 평균의 79.8%인 것은 장점이지만 최근 거래 추세는 -4.5%입니다. 과거 150,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 마세요.
- 후순위 채권 구분. 현재 매각가에서는 한국캐피탈 일부와 서영배·박연례 채권에 미배당이 발생하지만 제시된 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 원본 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘할인과 하락’을 같이 봐야 한다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2014.01.02. 우리은행 근저당을 기준으로 이후의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 추정의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 93,100,000원이 그대로 실질취득의 핵심 기준이 됩니다.
가격도 감정가 133,000,000원에서 1회 유찰돼 최근 12개월 평균 116,600,000원의 79.8%까지 내려왔으므로 신건 때와는 달리 할인 여지가 생겼습니다. 다만 최근 시세가 이전 구간보다 -4.5% 하락했고, 80세대·1984.10.02. 사용승인 단지이며 임대관계 미상과 전유면적 정정 이슈도 있습니다. 결론은 “권리는 양호하고 가격도 시세 아래지만, 점유·면적·하락 추세를 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
