인천지방법원 2025타경507667. 부평동 태강씨티 7층 705호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 267,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 186,900,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 김현직의 270,000,000원 보증금입니다. 임차권등기는 2023.08.02 이뤄졌고, 전입은 2021.06.15, 점유개시는 2021.06.14, 확정일자는 2021.05.07입니다.
등기상 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.02.21 오케이저축은행의 강제경매개시결정입니다. 김현직의 임차권과 전입은 이보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 예상배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남습니다. 현재 회차에서는 집행비용 3,416,600원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 183,483,400원이 배당되고, 86,516,600원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 439-2 태강씨티 7층 705호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 부평대로 108 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 7층 705호 |
| 소유자 | 정혜진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 186,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 24,718,162원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
농협은행 근저당권 238,800,000원은 2018.10.17 설정됐지만 2021.06.14 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 여러 압류·가압류와 2023년 강제경매개시결정도 이미 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건에서는 2025.02.21 오케이저축은행 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현직 | 제7층 제705호 71.39㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.15 | 2021.05.07 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 86,516,600원 인수 |
실제 임차인은 김현직 1명입니다. 보증기관의 중복 임차인 신고는 없습니다. 김현직은 배당요구가 확인되고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 회수가 되지 않습니다. 현재 최저가 186,900,000원 기준 예상배당은 183,483,400원이고 나머지 86,516,600원이 남습니다.
③ 가격의 착시 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 최저가는 186,900,000원이지만 여기에 예상 인수 86,516,600원을 더하면 실질취득 273,416,600원입니다. 즉 감정가 267,000,000원보다도 실질 부담이 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 186,900,000원 | 86,516,600원 | 273,416,600원 | 49,436,324원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 130,829,999원 | 141,801,621원 | 272,631,620원 | 49,436,324원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 91,580,999원 | 180,467,459원 | 272,048,458원 | 49,436,324원 |
유찰될수록 법원에 내는 매각대금은 줄어듭니다. 그러나 그만큼 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 늘어 매수인의 인수액이 커집니다. 제공된 시나리오상 실질취득은 273,416,600원 → 272,631,620원 → 272,048,458원으로, 낙찰가처럼 크게 떨어지지 않습니다. 따라서 1.87억, 1.31억, 0.92억이라는 표면 가격만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,600원 |
| 1. 임차인 김현직 보증금 | 270,000,000원 | 183,483,400원 |
| 2. 오케이저축은행 | 24,718,162원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 24,718,162원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전부가 집행비용과 임차인 배당에 소진됩니다. 임차보증금 부족분은 86,516,600원이며, 오케이저축은행과 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 부평동초등학교 북서측 인근. 공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 부평시장역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 7층입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 광대로와 동측 소로의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구입니다.
- 위반 여부. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 최저가 186,900,000원이 아니라 인수액을 포함한 273,416,600원을 취득원가 기준으로 봐야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.07.03 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소 동의 확약서에 대항력 포기나 보증금 인수 해소에 관한 별도 문구가 있는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김현직 임차권은 등기상 매수인 인수로 표시돼 있으므로 매각물건명세서와 확약서의 효력·조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 매각가는 130,829,999원·91,580,999원으로 낮아지지만 인수액은 141,801,621원·180,467,459원으로 증가합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 실질취득 270,000,000원대가 적정한지 별도 시장가격 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.87억짜리 물건”이 아니다
이 물건의 표면 최저가는 186,900,000원입니다. 하지만 대항력 있는 김현직의 보증금 270,000,000원이 매각대금보다 크고, 현재 회차 예상배당 뒤 86,516,600원이 남습니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 273,416,600원입니다.
추가 유찰이 되더라도 매각가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 바뀌기 때문에, 실질취득은 계속 270,000,000원대에 머뭅니다. 2026.07.03 주택도시보증공사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출됐다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 제공된 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 권리해소를 전제로 싼 물건으로 평가하면 안 되는 사건입니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수와 확약서의 실제 효력입니다.
