인천지방법원 2025타경507846. 벨라미루원1동 4층 408호로, 감정평가상 공부에는 근린생활시설(의원)로 되어 있으나 기준시점 현재는 공실입니다. 권리 흐름은 비교적 명료합니다. 2023.07.21 안양원예농업협동조합의 채권최고액 174,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 2023.08.23 설정된 주식회사웨스턴팔오의 채권최고액 390,000,000원 근저당권과 2025.02.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇다고 단순한 저가 물건으로 볼 수는 없습니다. 현재 최저매각가는 109,270,000원으로 2회 유찰된 상태지만, 매각물건명세서에는 대지권 미등기가 명시돼 있습니다. 감정은 토지의 소유권 대지권이 추후 적정하게 배분되는 것을 전제로 구분건물과 토지의 소유권을 일체로 평가했고, 수분양자가 대지권 면적을 포함한 대금을 납부했다는 소명자료도 제출된 상태입니다. 따라서 입찰 전에는 가격보다 이 권리 정리 구조를 원본 서류로 확인하는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507846 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층408호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설(의원) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 4층 408호 · 사용승인 2023.02.10 |
| 소유자 | 김금숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양원예농업협동조합 / 147,766,623원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2023.07.21 설정된 안양원예농업협동조합의 근저당권이고, 이후의 주식회사웨스턴팔오 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 회차 매각가 가정에서는 신청채권자의 청구액 147,766,623원이 전액 충족되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 109,270,000원이며 2회 유찰된 회차입니다. 회차 시나리오상 현재는 감정가의 49%, 3회 유찰 시 76,489,000원, 4회 유찰 시 53,542,300원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 거래 시세와 직접 대조해 현재 최저가의 할인 정도를 검증할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 공부상 근린생활시설(의원)이고 현재 공실인 만큼 실제 이용 가능성, 임대수요와 환금성, 대지권 정리 여부가 가격 판단보다 우선합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 109,270,000원 | 457,059,780원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 76,489,000원 | 489,287,802원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,542,300원 | 511,821,461원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 174,000,000원 | 106,940,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사웨스턴팔오 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 109,270,000원 가정에서 채권자 총 채권액은 564,000,000원, 예상 배당액은 106,940,220원, 미배당은 457,059,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철2호선 가정역 북서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 현재 이용. 공부상 근린생활시설(의원)이지만 기준시점 현재 공실입니다.
- 건물. 2023.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물로, 상·하수도시설, 위생시설, 승강기설비, 지하주차장이 되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·동측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 지적미정리 상태이며 집합건축물대장 표제부상 일반상업지역으로 등재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 상태와 토지 소유권 대지권의 추후 배분 구조를 감정평가서·매각물건명세서·신청채권자의 보정서와 대조하세요.
- 수분양자 소명자료 확인. 대지권 면적을 포함한 대금납부 소명자료가 제출된 만큼, 그 자료가 실제 대지권 취득·정리에 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 공부상 근린생활시설(의원)이고 현재 공실이므로 실제 내부상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 109,270,000원이지만 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 해당 용도의 실제 거래·임대수요와 비교하세요.
- 후순위 권리. 주식회사웨스턴팔오 근저당권과 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤 권리로 매각 시 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 안양원예농업협동조합의 2023.07.21 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체에서는 대지권 미등기가 가장 중요한 확인사항입니다. 현재 최저가는 2회 유찰을 거쳐 109,270,000원까지 내려왔지만, 공부상 근린생활시설(의원)인 공실 물건이고 시세와 직접 비교할 근거도 없으므로 단순히 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 권리의 소멸 여부와 대지권의 취득·정리 가능성, 그리고 실제 환금성을 함께 확인하는 사건입니다.
