인천지방법원 2025타경507846. 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층 408호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정요항표상 해당 호실은 공부상 근린생활시설(의원)이며 기준시점에는 공실 상태였습니다. 소유자는 김금숙입니다. 권리관계의 출발점은 2023.07.21. 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 174,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사웨스턴팔오의 390,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 156,100,000원을 매각가로 가정했을 때 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 등기상 인수 부담이 없다는 것과 물건 자체의 서류상 확인사항이 없다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건은 대지권 미등기라는 별도 확인 포인트가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507846 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층408호 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 공부상 근린생활시설(의원) · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 김금숙 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 147,766,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
최초 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 소유자는 김금숙이고, 2023.07.21. 안양원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023.08.23. 설정된 주식회사웨스턴팔오 근저당권과 2025.02.26. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 시세 비교는 보류
감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 156,100,000원으로 1회 유찰·감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 109,270,000원(49%), 3회 유찰 시는 76,489,000원(34.3%)입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 공부상 근린생활시설(의원)이고 현재 공실인 물건이므로 실제 거래가격과 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 174,000,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사웨스턴팔오 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 564,000,000원 중 153,114,600원이 배당되고, 미배당액은 410,885,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
신청채권자의 청구액은 147,766,623원입니다. 현재 회차에서는 선순위 근저당에 153,114,600원이 배당되는 시나리오여서 신청채권자 청구액이 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 2회 유찰 시 배당액은 106,940,220원, 3회 유찰 시 74,712,198원으로 줄어 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가정동 소재 인천지하철2호선 가정역 북서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설과 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(의원)이나 기준시점에는 공실 상태였습니다.
- 건물. 사용승인일자는 2023.02.10.이며 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 4층 408호입니다.
- 설비. 상·하수도시설, 위생시설, 승강기설비, 지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물이 소재하는 부지의 북측·동측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 지적미정리 상태이나 집합건축물대장 표제부상 일반상업지역으로 등재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기 확인. 추후 적정한 대지권 배분을 전제로 일체 감정된 물건이므로 대지권 배분 및 등기 가능성을 원본 서류로 확인합니다.
- 점유 재확인. 감정 기준시점에는 공실이나 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 매각기일 전 실제 점유자를 확인합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 ‘70% = 저가’로 판단하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고 해당 호실은 공부상 근린생활시설(의원)입니다. 실제 활용 목적에 맞는지 확인합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 안양원예농업협동조합에 153,114,600원이 배당되고 후순위 주식회사웨스턴팔오는 배당 0원으로 계산되지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 신청채권자의 2025.03.10.자 보정서 관련 내용을 직접 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 확인이 먼저
이 사건은 권리의 선후관계만 보면 구조가 분명합니다. 2023.07.21. 안양원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사웨스턴팔오 근저당권과 경매개시결정은 소멸합니다. 현재 최저가 156,100,000원 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 대지권 미등기 상태에서 토지 소유권 대지권이 추후 적정하게 배분된다는 전제로 건물과 토지를 일체 감정했다는 점입니다. 수분양자가 대지권 면적을 포함한 대금납부 소명자료를 제출한 사실은 긍정적 확인자료이지만, 실제 대지권 배분과 등기 결과까지 확정하는 것은 아닙니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 등기 인수는 단순하지만, 대지권 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
